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慧正資訊：5月26日，2020中國房地產及物業上市公司測評（下稱上市公司測評）結果發布會在上海舉行，這是中國房地產業協會、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心連續第13年發布中國房地產及物業上市公司測評研究成果。會上，華泰證券研究所副所長、董事總經理、建筑建材行業首席分析師鮑榮富做了“老舊小區改造拉動消費建材千億增量機會”的主題演講。以下為演講實錄：
我分享的主題是關于老舊小區相關的內容。主要的內容來自于我們在去年發布的一個老舊小區改造的深度報道，主題是“老舊小區改造提速，萬億市場待開啟”。
我分享的內容主要是三部分。
第一部分是談一下老舊小區整個行業的情況。我們認為老舊小區改造有望成為下一個階段城市更新的發力點，政策層面，從2015年中央城市工作會議提出，有序推進老舊小區的綜合改造，2018年在全國15個城市進行試點，共改造小區是106個，惠及5.9萬戶居民。2019年以來，舊改支持的力度明顯增加，從“兩會”到住建部的會議、國務院商務工作會議、政治局會議，都把舊改上升到國家層面。2020年的“兩會”也明確今年確認新開工改造的老舊小區是3.9萬個，我們測算最高可以帶動投資是6700億，重點受益的領域主要是防水、涂料、保溫和管材。
舊改之前，棚改一直是保障性安居工程的重點民生工程，從2016年到2019年，全國棚改是2157萬套，推動了三四線城市的房地產高峰，但從2019年開始，整個棚改數量開始減少，2019年開始我們覺得舊改也應該是有望接力棚改。從政策層面來說，我們認為這一輪舊改和之前不一樣的地方，主要是一個是政策額外強調加裝電梯，另外就是特別強調創新投入的方式。我們所在的老舊小區按照住建部2019年的說法是2000年以前的房子，存在的突出問題主要是管網破舊、公共服務缺失、公共環境和物業管理非常差。改造的內容主要是幾個層面，第一個層面是小區的電、水、氣、路，第二是電梯等便民公共服務設施，第三是提升性的，像養老等等。
從政府融資層面來說，我們認為2015年之后，其實棚改包括貨幣化安置進行的拉動效應是比較強的，2018年下半年以來，棚改的融資和政策力度有所收縮。和棚改相比，棚改的優點是拉動投資的效益比較高，而且單位投資比較大，貨幣化安置對地產投資有乘數效應，可以帶動后續的像裝修、家裝建材等剛需，但是缺點是增加地方債務。舊改的優點是單位投資小，惠及面比較廣，財政負擔相對比較小，但是缺點對后續的裝修和家裝建材的帶動效益弱于棚改。但是住建部專門提出要推動戶內進行消費，這種在后續政策里面可以看到會把投資和消費連接起來。
從政策和市場的比較來看，我們認為2019年是老舊小區改造啟動的元年，住建部初步統計全國共有老舊小區近16萬個，涉及居民超4200萬戶，建筑面積約40億平米。從改造需求來看，老舊小區改造的套數總量并不弱。從改造單價的角度，棚改是相對比較高的，我們測算2013到2017年平均每套投資是24萬元，2017年棚戶區改造大概是30萬。而老舊小區改造平均每套投資是9.5萬元，改造的核心內容主要包括水、電、氣、路、屋頂、外墻、電梯等。
從出資的模式看，我們認為未來財政+社會+居民三方共同出資是老舊小區改造的主流融資模式。本輪舊改中央明確按照“誰受益，誰出租”的原則，落實多元化出資。我們預計未來非運營類基礎設施的改造，財政支持雖然比較大，但是像電梯、市政管網等運維項目，未來將會由社會資本或者居民出資為主，市政管網是由專業的單位來投資改造，后期通過收費的模式來進行收回。電梯每個地方的補貼不一樣，大概20萬到30萬之間。比如上海的加層模式就是在原來得多層基礎上加蓋一層，通過出售來回籠資金。在電梯運營方面也采取了類似于由專業的運營公司來做BOT，改造完了之后，居民刷卡來進入電梯的模式，這種模式我們認為都是相對比較成功的。像寧波也在探討通過激活住房維修專項基金這種模式來解決融資的問題。
整體的市場空間的測算，按照整個40億平米的量來算的話，整個老舊小區改造的內容如果按照去年的文件大概是分為幾個類型，一個是基礎類，一個是提升類的基礎設施，基礎類更多涉及公共市政設施、建筑外立面和公共空間改造。
我們測算的時候做了假設，在上述假設的情況下，我們測算出每平米投資強度是246塊錢，全國范圍市場空間9800億。若包含采暖改造，則投資強度可提升116.8元每平米。如果4200萬戶家庭都需要安裝電梯，則需要安裝233萬部電梯，涉及土建和設備投資20930億元。這需要比較長的過程。
另外我們測算的方式是按照2006年北京市老舊小區綜合改造技術經濟指標的一些標準進行測算，但是近期其實無論是人工成本或者是原材料價格都是大幅上漲，所以我們認為單位投資強度按照目前的這個情況應該是有比較大的上升。
在實際改造過程當中，其實我們看了原來在推行試點過程當中這些地區的方式，像寧波補貼標準大概是500元每平米。根據改造內容的不同，單位投資強度有非常大的差異。安徽每平米投資強度大概是在138塊錢。
第二部分，我們認為是老舊小區改造比較確定的，我們也列了一下老舊小區改造建材的主要應用，包括基礎設施的整治、公共設施整治、房屋綜合整治等的內容。
根據2017年北京老舊小區綜合改造技術經濟指標進行測算，其實防水材料主要是平改坡工程、屋面面板更換等。保溫主要是外墻加固、節能改造等等。我們測算屋面防水和新裝電梯有望帶動318億防水卷材的需求。涂料的節能改造及抗震加固有望催生109億元的外墻涂料需求，內墻涂料市場需求大概是410億。內墻是屬于可選性消費。我們認為這一輪老舊小區和之前不一樣的地方，就是中央后面應該會出臺相關的刺激消費的措施，類似于當年的汽車、家電一類的，推動戶內的改造。保溫是節能改造和屋面板的更換，帶來約224億的需求。管材上，測算了住宅的給排水和小區的熱力污水改造，大概511億的需求。如果考慮加裝電梯和采暖改造帶來的需求應該會更大。
最后一部分，從防水、保溫涂料、管材談談主要受益公司，防水主要是東方雨虹和科順股份等等。保溫&涂料主要有亞士創能和三棵樹，管材方面主要是中國聯塑、永高股份和偉星新材。
綜上，我們認為此輪40億平米老舊小區改造有望帶動防水市場318億，保溫224億、管材151億、外墻涂料109億，按照4200萬戶每年改造700萬戶的速度，這些需求有望于6年釋放完畢。舊改更剛需的是防水、外保溫、老舊小區沒有電梯、線路老化等等，會涉及到老小區的水路、電路改造業務。室內真剛需在窗臺防水、衛生間改造、管線改造等局部修繕。重涂為可選消費。具備多項服務提供能力的公司有一定優勢。
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