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上海申得歐有限公司 林宣益
房地產(chǎn)業(yè)是建筑涂料市場的晴雨表。
房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過20多年高速發(fā)展后，2021年開始回調(diào)，二手房成交量急劇下降，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下降，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)債務違約，房價開始下跌。2022年6-7月，發(fā)生爛尾樓和停貸事件。盡管政府迅速采取保交樓的各種措施和隨后的一系列救市政策，包括近期的認房不認貸，房地產(chǎn)業(yè)困境待解。這些與國際環(huán)境日趨嚴峻等形成共振，致使建筑涂料市場萎縮，建筑涂料行業(yè)深受拖累。2023年建筑涂料行業(yè)仍面臨巨大挑戰(zhàn)。
一．建筑涂料市場
建筑涂料市場主要包括新竣工建筑面積和舊房翻新面積的涂裝。
1.新竣工建筑面積
新竣工建筑面積中，大部分就是需要涂裝建筑涂料的。我國2011-2023年房屋竣工建筑面積如表1所示。
表1 我國2011年-2023年房屋竣工建筑面積
由表1可以看出，2014年竣工建筑面積，不管按固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計，還是按建筑業(yè)統(tǒng)計，或按房地產(chǎn)統(tǒng)計，都是最高的。另外，2022年按建筑業(yè)統(tǒng)計竣工建筑面積是40.5億平方米，按房地產(chǎn)竣工面積8.6億平方米。國家統(tǒng)計局沒有公布2018-2022年按固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計的年竣工建筑面積數(shù)據(jù)，估計不再發(fā)布這個數(shù)據(jù)了。
新竣工建筑面積中有多少采用建筑涂料涂裝呢？
據(jù)奧維云網(wǎng)（AVC）監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年精裝修開盤樓盤項目個數(shù)2015個，同比下降42.2%；精裝套數(shù)145.83萬套，同比下降49.0%。2022年精裝修市場乳膠漆配套項目個數(shù)1874個，同比下降45.2%；配套規(guī)模為137.12萬套，同比下降51.2%。配置率達到94.0%。也就是說，精裝修房中94%采用乳膠漆！
2.舊房翻新面積
舊房翻新市場，也稱為重涂市場。
國家統(tǒng)計局從1981年至2017年的37年共竣工建筑面積如表2，是按固定資產(chǎn)投資竣工建筑面積。拆除面積是我估算的。這些既有建筑面積還不包括1981年前建的房子，也不包括農(nóng)村建筑。
表2 1981-2017年37年共竣工建筑面積/億平方米
建筑類型 |
竣工面積 |
拆除面積 |
既有建筑面積 |
所有房屋 |
732 |
120 |
612 |
其中住宅 |
475 |
88 |
387 |
加上2018-2022年竣工面積，既有建筑面積估計700多億平方米。
重涂大致可分三類，第一類是二手房重涂，基本與新房涂裝相同；第二類是舊改等，第三類翻新重涂，也有稱刷新，即住戶還住在房子里。
2015-2022年二手房銷售情況如表3。
表3 2015-2022年二手房銷售情況
時間 |
銷售套數(shù)/萬套 |
銷售面積/億平方米 |
每套面積/平方米 |
2015 |
459 |
4.1 |
89 |
2016 |
506 |
4.9 |
97 |
2017 |
430 |
4.1 |
95 |
2018 |
430 |
4.0 |
93 |
2019 |
426 |
3.9 |
92 |
2020 |
432 |
4.0 |
93 |
2021 |
393 |
3.6 |
92 |
2022 |
290 |
2.3 |
80 |
2023年5月以來，新房及二手房成交面積走低，二手房報價同比變動下行。 2023年6月11日掛牌量指數(shù)39.03，近期二手房交易量處于較低水平，如圖1。 圖1 城市二手房出售掛牌量指數(shù)（按周，以2015年1月4日=100） 來源：萬得
2018-2022年舊房改造情況如表4。
表4 2018-2022年舊房改造情況
時間 |
改造老舊小區(qū)/萬個 |
惠及居民/萬戶 |
舊改面積/億平方米 |
舊改面積增速/% |
2018 |
106個 |
5.9 |
0.04 |
/ |
2019 |
1.9 |
352 |
2.5 |
5866 |
2020 |
4.03 |
736 |
5.2 |
109 |
2021 |
5.59 |
965 |
6.8 |
31 |
2022 |
5.25 |
876 |
6.1 |
-9.2 |
以70平方米/戶計，2022年舊改約6.1億平方米。舊房改造是開工面積，不是竣工面積。
2022年，全國刷新市場由于疫情影響估計與2021年持平，285萬套，以70平方米/套計，其面積為2.0億平方米。
3.市場規(guī)模
如以房地產(chǎn)投資1%估計，2022年建筑涂料銷售收入約為1328億元。2023年1-7月建筑涂料銷售收入約為677億元。
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