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市場規(guī)模：分步測算防水空間，估計超過1700億元/年
1地產端：新建+舊改+修繕，
估計整體規(guī)模1500億元+
防水工程造價占比偏低，未來有望穩(wěn)步提升。優(yōu)質的防水系統(tǒng)可延長建筑使用壽命，增加居住體驗并大量節(jié)省維修補漏成本，但我國防水工程造價占比一直偏低，約為1-2%，一般工程多為1%-1.5%，中高端項目部分可達1.5-2%，與發(fā)達國家6-7%的水平仍有較大差距（包含施工）。
防水造價占比低主因隱蔽工程不易發(fā)現(xiàn)品控問題。從工程端來看，即使防水設計優(yōu)質，通常也會被修改以節(jié)約工程成本，如使用舊型、低標、非標產品，或者僅進行局部防水以拉低總體成本；從消費端來看，漏水問題具有一定隱蔽性，通常在 1-2 年，甚至更久才會暴露，因此消費端往往不能第一時間發(fā)現(xiàn)防水疏漏，從而無法規(guī)避可能帶來的損失。對標發(fā)達國家防水市場發(fā)展路徑，隨著市場加強品質監(jiān)管、消費者提升防水意識，防水造價占比有望提升。
地產防水需求與地產增量緊密關聯(lián)。隨著“房住不炒”等政策推進，地產端增速預期承壓。但伴隨“新開—施工—竣工”的傳導，預計短期竣工繼續(xù)回暖。
防水修繕時代已至。我國房屋滲漏率居高不下，若初始防水項目材料不良、施工不精，很容易帶來后續(xù)較高的修繕成本。建筑修繕內容包括外墻翻新、屋面改造、地下室維修、電梯井抗?jié)B、混凝土結構加固、衛(wèi)生間翻新、屋面防水防腐等，改造范圍廣泛。根據(jù)《建筑室內滲漏修繕技術規(guī)程》，一般局部滲漏宜采用局部修復措施，大面積滲漏、影響房屋正常使用、影響建筑物結構安全與使用壽命時，應采取整體修繕措施。
將防水存量市場拆分為局部補漏修繕與小范圍翻新的“小修”市場，及整體修繕的 “大修”市場：對建成期不超過 20 年的建筑而言，對屋面、地下室防水拆除重裝的大范圍翻修較為少見，因此主要集中在短期修繕；而較為老舊的建筑（超過20年）可能需要重裝一定比例或全套屋面防水系統(tǒng)。
預計補漏修繕的“小修”市場可帶動百億市場空間。《房屋建筑工程質量保修辦法》規(guī)定滲漏期為5年，但據(jù)中國建筑防水協(xié)會調查，國內 65%的新建房屋投入使用 1-2 年內都會出現(xiàn)不同程度的滲漏，需要進行補漏，而 6-8 年需進行小范圍翻新。假設：（1）建筑堵漏周期為5年；（2）屋面、墻體堵漏成本為新建防水成本的 2 倍，地下室為6倍；（3）僅有部分防水面積需修繕，且各部位僅修繕一次。所以測算在修繕滲透率為20%的情況下，2022年防水修繕規(guī)模約為320億元。
舊改催生“大修”需求。2019年全國進入老舊小區(qū)改造期，預計2025年前完成71個老舊小區(qū)改造，總計40億平方米，2021年全年計劃開工5.39萬個小區(qū)（來源：住建部）。舊改催生大量屋面防水翻新需求。
2、基建端：估計整體規(guī)模200億元+，穩(wěn)定持續(xù)增長
基建有關的防水場景主要是鐵路、城內交軌、地下管廊、機場等。
（1）高鐵是鐵路防水市場“主力”。為控制沉降、節(jié)約耕地及提高技術標準，高鐵建造采用以橋梁代路的建造方法，橋梁平均占比高達 70%，遠高于傳統(tǒng)鐵路。例如，根據(jù)2010年京滬高鐵招標文件，全長1318千米中 80.5%為橋梁，防水工程總額為20億元。《新時代交通強國鐵路先行規(guī)劃綱要》提出2035年全國目標建成7萬公里高鐵，平均未來每年新建成高鐵2180公里。因此測算近年高鐵防水市場在2019年達到峰值約130億元。
圖：中國高鐵、快鐵、城鐵年度通車里程
（2）軌交需求持續(xù)增長。2020年全國在建軌道交通達到6797公里，其中，地鐵占據(jù)83.3%，因此城軌防水主要落點在地鐵。假設：【1】國內地鐵建造主要使用盾構法，多使用卷材作為防水材料；【2】全國每年新開工30條地鐵線路，站間平均間隔 1.5km，地下線路 平均長 25km；【3】防水工程均價為 75 元/m2；【4】地鐵防水施工相對于防水材料的溢價為1.5-2倍。因此測算地鐵帶來每年20億元市場空間。
（3）地下管廊市場不可忽視。城市地下綜合管廊包括人工煤氣、天然氣、液化石油氣、排水、城市集中供熱、供水等管道建設，地下屬性帶來防水剛需。2019年我國地下管廊建設長度為2226公里，根據(jù)地下管廊工程參考價及防水材料單耗，估計總量市場規(guī)模在50億元左右。
防水行業(yè)競爭格局：一超多強，多優(yōu)輪換
1、集采&上市驅動，頭部增速拉開差距
2017年后防水行業(yè)迎來上市潮、并購潮。知名防水企業(yè)多見于2000年左右成立，例如雨虹（1998年）、科順（1996年）、卓寶（2001年）、宏源（1996年）、雨中情（2000年）等。東方雨虹最早登陸資本市場，2008年上市，凱倫、科順分別在2017、2018年上市，三棵樹2019年收購大禹防水、北新建材2019年聯(lián)合重組蜀羊、禹王、金拇指防水，亞士創(chuàng)能2020年第一條防水卷材生產線試產。
房企集中度提高、頭部房企集采比例提升、越來越多房企加入集采，是近幾年最大的趨勢變化，對上游材料行業(yè)產生重大影響。房地產行業(yè)集中度更早、更快，2016-2020年間Top10房企市占率從 18.7%提高到34.6%，2020年地產top30、top100集中度分別為44.6%、65.6%。房企“壯大”，對建筑材料的采購提出更高要求——更高效率、更低成本、更好品牌，分散采購無法滿足，主因：（1）周期長，招標采購事項過程復雜耗時較長；（2）采購價格較高，分散采購議價優(yōu)勢不明顯；（3）品質難保障，缺失統(tǒng)一采購標準導致品質參差不齊；（4）一線品牌可為銷售賦能。大型房企更傾向采用成本低、品質穩(wěn)定的集采模式。
從地產客戶首選度看，雨虹、科順顯著領先，北新、三棵樹加速發(fā)力。每年初發(fā)布的中國房地產開企業(yè)500強首選供應商名單，會綜合考慮防水企業(yè)品牌、質量、價格等因素。東方雨虹首選率穩(wěn)居第一，從2014年開始逐步攀升并穩(wěn)定在36%的水平；科順首選率為21%；卓寶自2018年起首選率穩(wěn)步下降至6%；2019年北新并購后首選率為7%；三棵樹2021年首選率為5%；雨中情近年來市場認可度提升較快，首選率從2018年的低于1%，提升到2021年的6%。龍頭企業(yè)加快公開募資，加快擴產減小運輸半徑，提高交付能力、提高資金周轉能力，在開發(fā)客戶、獲取訂單方面優(yōu)勢顯著。
“多優(yōu)”抱團，增強實力。2021年7月，北新、科順、凱倫簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，共同成立北新科順凱倫供應鏈有限公司。龍頭抱團共享供應鏈優(yōu)勢，賦能產業(yè)鏈上下游議價能力。
圖：北新、科順、凱倫供應鏈合作
2、跨區(qū)布局提速，尾部出清加快
“大行業(yè)、小公司”，集中度提升空間較大。受集采、疫情、原材料價格影響，行業(yè)集中度近兩年持續(xù)提升。從龍頭企業(yè)業(yè)績表現(xiàn)來看，2016-2020年我國規(guī)模以上建筑防水材料行業(yè)營收增速維持在 5-15%區(qū)間，利潤增速在 10-25%區(qū)間。而防水龍頭企業(yè)營收平均增速在30-45%左右，顯著優(yōu)于行業(yè)，利潤增速在 2017-2018 年出現(xiàn)低于行業(yè)的狀態(tài)，主因當期原材料價格處于上行通道。
2021年地產需求下行、瀝青持續(xù)高價，出清預計加快。尤其在2021年增收不增利，行業(yè)盈利狀況堪憂。2021年防水行業(yè)產量增速達到18.0%，規(guī)上主營業(yè)務收入增速13.2%，兩年平均增長12.8%。但利潤總額連續(xù)8個月負增長，2021年整體下滑 2.04%，兩年平均增長7.22%，2021年行業(yè)應收賬款增長28.6%。
防水企業(yè)多從區(qū)域出發(fā)，邁向全國。東方雨虹生產基地遍布最廣，通過35個生產基地覆蓋全國；科順在全國共有10個生產基地，由廣東向外輻射，主要基地分布在南方；凱倫6個生產基地中，2個在江蘇；三棵樹從福建起家，在北方布置較多；雨中情主要在西北、華東布局。隨著防水龍頭全國擴張加速，中小企業(yè)生存空間繼續(xù)被擠壓。
3、小 B+非房，新一輪渠道布局開啟
直面地產寒冬，供給端更加謹慎。2021 年“三道紅線”為地產擴張按下暫停鍵，2022年信用收緊、地產供需兩端雙降，房企持續(xù)縮表，上游供應商提高警惕，重新評估應收風險敞口，嚴選客戶、控制發(fā)貨、重心回款。而回款健康的小B渠道，以及資金相對安全的非房領域，備受企業(yè)關注，成為新的必爭之地。
新一輪布局開啟。本地經銷商具備客戶資源、資金實力，是專業(yè)分銷的重要一環(huán)。地產三道紅線以來，材料企業(yè)加速經銷商布局，例如科順股份2020年底擁有1700多家經銷商，2018-2019年的規(guī)模為近600億元、超過600億元、超過1000億元，2021年目標為重點經銷商達到2000家（2021年9月已實現(xiàn)）。凱倫股份2020年底已與500家經銷商合作，未來兩年計劃擴大到1000家。
如前所述，2021年局部補漏修繕與小范圍翻新的“小修”市場、及整體修繕的“大修”市 場合計帶來防水材料空間660億元+/年，基建市場200億元+，合計超過800億元，規(guī)模與傳統(tǒng)住宅、商業(yè)地產相近，不容小覷。此外，“十四五”期間還有保障房增量。為方便區(qū)分，將以上市場統(tǒng)稱為“非房”。非房市場大部分訂單偏離散，但毛利率與回款質量更高，更重要的是發(fā)揮經銷商的資源實力，與小B業(yè)務相對應。
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