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慧正資訊：“這兩年買到的房子,可能是最差的”這句話已經(jīng)不斷應(yīng)驗(yàn)了。

今年的315晚會(huì)上，業(yè)主在驗(yàn)房時(shí)，在樓上做蓄水試驗(yàn)，樓下衛(wèi)生間“秒變水簾洞”。而最初收房的業(yè)主發(fā)現(xiàn)，存在漏水的房子，占到了七成。而曝光樓盤精裝修的價(jià)格為每平方米10000到13000元，一套房子100平方米，裝修資金就100多萬。

為什么業(yè)主花了上百萬的裝修費(fèi)用，卻換不來真金白銀對(duì)等的裝修品質(zhì)呢？

全裝修推行二十多年

漏水漏了二十多年 

根據(jù)天眼查數(shù)據(jù)顯示，我國目前裝修相關(guān)企業(yè)超過370萬家。從行業(yè)分布來看，44%的裝修相關(guān)企業(yè)為建筑業(yè)，24%為制造業(yè)。

我國裝修相關(guān)企業(yè)中有6.2萬家曾遭到行政處罰，1.8萬家有嚴(yán)重違法行為。2019年，裝修相關(guān)企業(yè)被執(zhí)行人信息數(shù)量超過15.4萬次。

駭人的數(shù)字，讓劣質(zhì)精裝修成為躲不掉的坑。而漏水，因其高發(fā)，也成了劣質(zhì)精裝的代名詞，這從百度搜索數(shù)據(jù)中可見一斑。

【漏水】找到相關(guān)資訊約684,000篇

【精裝修】找到相關(guān)資訊約752,000篇

【精裝修漏水】找到相關(guān)資訊約44,300篇，占比5%

【全裝修】找到相關(guān)資訊約1,080,000篇

【全裝修漏水】找到相關(guān)資訊約91,100篇，占比8%

【買房維權(quán)】找到相關(guān)資訊約285,000篇

【買房維權(quán) 漏水】找到相關(guān)資訊約158,000篇，占比55%

【買房維權(quán) 滲水】找到相關(guān)資訊約73,100篇，占比25%

漏水讓業(yè)主煩惱，而不知道哪里漏水更是讓人抓狂的事情，漏水問題頻發(fā)一直是全裝修行業(yè)的痛點(diǎn)。

• 2018年，作家張艷華就曾發(fā)文《一棟房子45處漏水，我住在草棚嗎？》實(shí)名投訴房屋外墻滲漏的問題。

• 今年初媒體曝光的成都某小區(qū)精裝房問題，業(yè)主一套房能提出100多條整改意見，墻體發(fā)霉，墻體滲水……

• 位于上海青浦虹橋的某單價(jià)近5萬元的項(xiàng)目，在入住后，交付的多戶住宅出現(xiàn)天花板、墻壁和地磚漏滲水，木地板發(fā)霉等現(xiàn)象。

• 本次315晚會(huì)曝光，漏水就是主要問題。

為什么漏水問題，二十多年都解決不了呢？這一切的原因在哪？

快周轉(zhuǎn)

控成本

降標(biāo)準(zhǔn)

地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，經(jīng)常有一種聲音，說這幾年的房子是歷史上質(zhì)量最差的。

2018年，在博鰲房地產(chǎn)論壇上，有從業(yè)人士發(fā)言表示，“中國的房地產(chǎn)開發(fā)模式一直存在一些弊病，現(xiàn)在差不多走到了一個(gè)死胡同。形勢(shì)逼著開發(fā)商進(jìn)行快周轉(zhuǎn)、控成本、降標(biāo)準(zhǔn)，房屋質(zhì)量也越來越差，明后年可能迎來中國房地產(chǎn)行業(yè)投訴和維權(quán)高峰期?！?/p>

這位敢言的從業(yè)人士還表示“沒有開發(fā)商的房子是不漏水”，他說，“哪個(gè)開發(fā)商敢跳出來說，我做的房子是不漏水的？這個(gè)行業(yè)發(fā)展了近三十年，我們的專業(yè)水平做的產(chǎn)品有這么多的瑕疵，房子的滲漏水、電梯噪音、煙道串味等。三十年以來，我們的質(zhì)量通病，比比皆是。你說憑什么這個(gè)行業(yè)要有'黃金時(shí)代'和'白銀時(shí)代'?！?/p>

眾所周知，最近十年里，房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)楦咧苻D(zhuǎn)發(fā)展得特別快，十年成為千億地產(chǎn)企業(yè)的比比皆是。

快速發(fā)展的背后是對(duì)質(zhì)量的忽視，高周轉(zhuǎn)就意味著壓縮工期，熟悉建筑的人可能都知道，混凝土加固需要時(shí)間，這樣趕工期下的房子能好？

快周轉(zhuǎn)之下，甲方層面，質(zhì)量管控出現(xiàn)問題。乙方層面，找到了不負(fù)責(zé)任的供應(yīng)商，在品質(zhì)管控方面偷工減料，就不難理解如今頻出的精裝修房屋質(zhì)量問題。

全裝修是個(gè)系統(tǒng)工程

需要產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同

批量精裝難在施工質(zhì)量的管控。

《地產(chǎn)采購內(nèi)參》創(chuàng)辦人黃太陽表示，防水系統(tǒng)（窗墻面、地面）、地暖是在精裝修中高頻出現(xiàn)，漏水、地暖不通是常見問題；其他問題主要包括是否是環(huán)保材質(zhì)，涉及地板、涂料、柜體等；還有施工工藝，墻面不平整，偷工減料，使用劣質(zhì)材料。

批量精裝的開發(fā)模式與毛坯房的開發(fā)模式完全不同。毛坯房是土建開發(fā)模式，責(zé)任主體在工程部。精裝是個(gè)系統(tǒng)工程，涉及到N個(gè)工種協(xié)同配合，以精裝交付為中心，涉及到產(chǎn)品體系、標(biāo)準(zhǔn)、工藝等，尚還沒有責(zé)任主體，房子出了問題很大程度是配合的協(xié)同性等問題。

從官方監(jiān)管層面出發(fā)，精裝房在銷售之初即應(yīng)讓開發(fā)商列明裝修標(biāo)準(zhǔn)清單，并在監(jiān)管部門進(jìn)行樣板房影像證據(jù)保全，從源頭上保障購房者權(quán)益。

房屋質(zhì)量問題

歸根到底還是

工程項(xiàng)目管理問題

全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)全裝修產(chǎn)業(yè)分會(huì)專家，匯銘精裝董事長胡冶明先生談精裝房的質(zhì)量問題，他認(rèn)為，房屋質(zhì)量問題，歸根到底還是工程項(xiàng)目管理問題。

“ 如果說開發(fā)商想通過精裝產(chǎn)生溢價(jià)銷售，廣大業(yè)主也是能夠理解的，但是不論什么標(biāo)準(zhǔn)的精裝修，如果出現(xiàn)裝修質(zhì)量問題，廣大業(yè)主是無法接受的，特別是房屋漏水問題。今年的315晚會(huì)，業(yè)主們投訴的漏水問題占了質(zhì)量問題很大比例。近幾年很多項(xiàng)目開始推廣裝配式建筑及裝配式裝修，似乎這類項(xiàng)目房屋滲漏的問題更加嚴(yán)重。那么是因?yàn)橥茝V裝配式建筑及裝配式裝修而產(chǎn)生更多漏水問題嗎？

“ 我認(rèn)為不是

“ 根據(jù)我們對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目滲漏問題的統(tǒng)計(jì)，有50~70%以上的滲漏問題是土建施工不到位造成的。房屋滲漏問題中，其中屋面滲漏、墻面滲漏、煙道滲漏、外門窗滲漏、陽臺(tái)滲漏、水電管道滲漏、地暖滲漏等幾乎都是土建總包單位施工的責(zé)任。至于說室內(nèi)裝修所產(chǎn)生的滲漏問題，主要集中在廚房、衛(wèi)生間、家政間用水的部位。這些部位不論是傳統(tǒng)的裝修工藝還是采用裝配式工藝，只要是把基層防水做好，均能較好地解決滲漏問題，當(dāng)然再好的技術(shù)如果施工質(zhì)量和工藝不到位同樣會(huì)產(chǎn)生滲漏。對(duì)于裝配式內(nèi)裝技術(shù)，本身的防滲漏工藝要優(yōu)于傳統(tǒng)的裝修工藝，應(yīng)該防滲漏的效果更好才是。房屋質(zhì)量問題，最終還是歸結(jié)到工程項(xiàng)目的管理問題，技術(shù)問題和工藝問題應(yīng)該不難掌握。

西安經(jīng)發(fā)誠品建筑裝飾工程有限公司事業(yè)三部總監(jiān)龐業(yè)鋒先生在接受全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)全裝修產(chǎn)業(yè)分會(huì)采訪中表示，315晚會(huì)曝光漏水問題還是系統(tǒng)性問題，最終也要?dú)w于管理：

“ 本次315晚會(huì)曝光的漏水問題，這是一個(gè)系統(tǒng)性問題，歸根于管理。在施工中，交叉作業(yè)只是微觀層面，因?yàn)槎畏舛率墙ㄖ芗陬A(yù)留常態(tài)，預(yù)留洞口要設(shè)置安裝套管，如果說在作業(yè)過程中，把管理細(xì)化，預(yù)留標(biāo)準(zhǔn)，封堵標(biāo)準(zhǔn)編號(hào)處理，同時(shí)交叉作業(yè)時(shí)移交工作面驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，如果下道工序認(rèn)定不符合要求，那上到工序必須整改，直至驗(yàn)收達(dá)標(biāo)，這樣可以保證工序系統(tǒng)性，同時(shí)可以追溯到班組。

“ 所有的工程體系不能局限于材料或者工程班組，因?yàn)槊恳粋€(gè)工程分項(xiàng)都是4分材料+3分施工+3分管理，不能把任何一個(gè)環(huán)節(jié)劃撥開，否則就會(huì)出現(xiàn)問題。過去我們只追求品牌，導(dǎo)致出現(xiàn)問題相互推諉，材料方將問題拋給工程方，工程方反過來指責(zé)材料方，后續(xù)又演變?yōu)椴牧?施工，這也是有缺陷的，因?yàn)楣芾硎潜夭豢缮俚模驗(yàn)楣芾硎枪こ腆w系的卡扣，什么樣的節(jié)點(diǎn)需要嚴(yán)格把控，管理必不可少。

“ 目前行業(yè)中，我個(gè)人覺得針對(duì)防水板塊，要細(xì)分工程部位，所有的材料只要達(dá)到國標(biāo)是沒有問題的，但也應(yīng)考慮每一種材料的適用性，比如說底板，要把防水材料與結(jié)構(gòu)相結(jié)合，防水材料與結(jié)構(gòu)結(jié)合粘接，而不是粘接到墊層上，因?yàn)橹鳂瞧饋砗蟊厝挥谐两担灿性试S沉降數(shù)據(jù)，不超過250mm，導(dǎo)致墊層甚至卷材破裂，防水失效，側(cè)墻不建議用厚質(zhì)材料，因?yàn)楹褓|(zhì)材料有回填土沉降和厚質(zhì)材料本身自重的雙重作用力，會(huì)導(dǎo)致側(cè)墻跨塌，特別是地下室比較深的情況，頂班涂卷結(jié)合是最實(shí)用方案，頂班大面積施工，有組織排水的設(shè)計(jì)，但是大面積的積水對(duì)底板的考驗(yàn)是巨大的，涂料可以修復(fù)基層缺陷，卷材可以保持相對(duì)剛性，即便基層裂縫，涂料的拉伸性可以吸收基層裂縫的應(yīng)力，保證防水的完整性，室內(nèi)衛(wèi)生間建議用單組份聚氨酯，因?yàn)閖s涂料要添加粉料，會(huì)導(dǎo)致成膜以后完整性差，透水汽，所以過去我們經(jīng)常看到衛(wèi)生間外側(cè)墻膩?zhàn)臃刍磯A，甚至漏水。綜上所述，防水是一個(gè)專業(yè)工程。

結(jié)語

漏水問題，困擾全裝修行業(yè)多年，其中既有行業(yè)高速發(fā)展過程中的弊病，又有行業(yè)協(xié)同的問題。

對(duì)于房企來說，真正把客戶滿意度和房屋質(zhì)量放在首位，說起來容易做起來難。交付量越來越高之后，提高對(duì)質(zhì)檢、客服部門的定位，成為當(dāng)務(wù)之急。

對(duì)于消費(fèi)者來說，了解全裝修的基本知識(shí)，了解一些維權(quán)渠道，在簽訂購房合同之前，咨詢專業(yè)人士，清楚全裝修合同中每一個(gè)條款也很重要。