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慧正資訊：隨著國內疫情形勢逐漸好轉，房地產市場快速復蘇。據克而瑞數據，四月單月，百強房企銷售金額達9002.3億，環比上升17.2%，已較去年同期基本持平。
作為國民經濟的“壓艙石”，地產行業表現出極強的韌性，但企業間分化正在加劇。得益于此前提速發展的步調，前四月，恒大(03333.HK)、世茂(00813.HK)、金茂(00817.HK)、綠城(03900.HK)等房企，仍于疫情中實現銷售額同比正增長。
行業龍頭如碧桂園、萬科，以及盤面一向穩健的房企如中海、龍湖，同樣表現出抗壓性，同比跌幅在行業平均線以內；而受區域布局等因素拖累，中梁、華夏幸福、首創等房企同比跌幅均超四成。
部分規模房處境艱難，小房企生存空間更不容樂觀。去年四月，仍在百強榜中的房企如國瑞置業、和昌集團、星河地產、中冶置業、北大資源等，今年已不見蹤影。
逆勢增長型
今年以來，市場流動性相對充裕，開發商加快供貨節奏，房地產熱度迅速回溫。第一財經據克而瑞數據統計發現，今年前四月，至少有19家房企全口徑銷售額實現同比正增長。
規模房企中，中國恒大前四月全口徑銷售額2123.7億元，同比增19.57%；世茂房地產銷售額582.6億元，同比增長4.32%；中國金茂與綠城中國分別同比增長9.68%、10.50%。
其他房企如龍光地產(03380.HK)、卓越集團、禹洲地產(01628.HK)、建業地產(00832.HK)、佳兆業集團(01638.HK)、首開股份(600376.SH)等，銷售額分別同比增長17.9%、62.12%、23.85%、20.49%、3.61%、2.98%。
疫情發生后，線下售樓處關閉，各大房企積極尋求線上轉化渠道，借此穩定業績。恒大作為地產龍頭，率先打響“網上賣房”第一槍，以促銷優惠及全民營銷積累客源，并在公布全國樓盤每套房源的銷售價格。
“3月份以后我們實現600多億的銷售，660多億的銷售回款，創造了恒大歷史上一季度的最好成績。”恒大集團董事局主席許家印表示。
世茂、金茂、綠城仍在快車道上前行。世茂自2017年開始，通過收并購、小股操盤等方式，進入新一輪擴張周期；金茂借助城市運營下的差異化拿地模式，為今年定下2000億銷售目標；綠城在新任總裁張亞東上任后，調整業務模式，頻頻拿地沖擊規模。
而深耕粵港澳大灣區的房企如龍光、卓越、佳兆業，同樣借市場熱度抵抗住疫情沖擊波。疫情稍緩后，以深圳為代表的灣區樓市率先回溫，市場基本面支撐下，龍光等房企借助線上賣房和全民營銷得以穩定業績。
潛在抗壓型
盡管市場恢復情況好于預期，但疫情已對房企業績造成極大沖擊。從前四月累計數據看，百強房企全口徑銷售業績規模同比下降14.5%。
各梯隊入榜門檻均同比降低。截至4月末，TOP10和TOP20房企銷售操盤金額的入榜門檻為466億元和273.1億元，分別同比降低10.2%、28.8%；TOP100房企入榜門檻則為36.1億元，同比下降31%。
據第一財經統計，若以14.5%的跌幅衡量，碧桂園(02007.HK)、萬科(000002.SZ)、中海(00688.HK)、龍湖(00960.HK)、陽光城（000671.SZ）、金地（600383.SH）、金科（000656.SZ）、濱江(002244.SZ)、美的置業(03990.HK)、華發股份(600325.SH)、榮盛發展(002146.SZ)、中駿(01966.HK)、合景泰富(01813.HK)、時代中國(01233.HK)等房企跌幅在行業平均線以內，疫情下抗壓性較強。
前4月，碧桂園實現全口徑銷售額2115億元，同比下跌10.77%，但4月單月，碧桂園銷售金額690億元，環比增長4.5%。“3月份線上銷售帶來的全口徑銷售每天約6億以上。”碧桂園總裁莫斌稱。
作為線上營銷浪潮中較為低調的房企，萬科A管理層稱，疫情對集團銷售、回款、現金流都有影響。不過借助市場回溫與品牌優勢，萬科前四月實現1860億銷售額，同比跌幅為11.02%。
而中國海外發展、龍湖集團等于一向較為穩健的房企，在疫情中同樣波動較小。當地產行業傳遞悲觀信號時，龍湖集團董事長吳亞軍將疫情看作“壓力測試”，并表示今年的指標仍要有所增長。
前十房企中，保利發展(600048.SH)、融創中國(01918.HK)、綠地控股(600606.SH)未能將銷售跌幅控制在平均線以內，期內同比跌幅達22.49%、19.43%、25.38%。保利三四線銷售占比持續增加，恢復速度也相對緩慢。
掉隊失意型
過去十年，地產行業高速發展，期間商品房銷售金額、面積增長215%和64%，房企在高杠桿模式下大肆擴張。但疫情將行業脆弱性放大，一些此前布局不甚均衡、風格激進的房企業績幾近腰斬。
據克而瑞數據測算，前四個月，中梁控股(02772.HK)、華夏幸福(600340.SH)、泰禾集團(000732.SZ)、中國鐵建、首創置業(02868.HK)、大悅城控股、紅星地產、九龍倉、正商地產、康橋地產、港龍中國等房企累計銷售跌幅在40%以上。
中梁控股期內銷售額279.8億，同比跌40.98%；華夏幸福銷售額232億，同比跌42.87%；泰禾集團銷售額151.4億，同比跌58.07%；首創置業銷售額108.7億，同比跌42.21%。
已步入千億規模的中梁，此前借助三四線紅利和高杠桿快速擴張，這也導致其面臨有待優化的布局結構和高成本融資；華夏幸福、首創置業也有類似問題，重倉京津冀、財務杠桿高企，使其在疫情下受到極大沖擊。
大房企尚可控速求穩、調整結構、提前布局，中小房企的選擇空間卻極為有限。克而瑞數據顯示，過去一年，TOP50房企瓜分了超八成的新增貨值，占據超四成的銷售市場。
疫情之下，不少中小房企幾近裸奔。克而瑞全口徑銷售榜中，金融街、國瑞置業、和昌集團、星河地產、中冶置業、中華企業、云星集團、星河灣、北大資源、大發地產、恒泰集團等房企，今年四月已跌出百強。
“相較規模房企而言，業績在100~300億的小企業貸款難、融資難，且多數沒有上市，融資渠道相對單一。資金面的‘先天劣勢’會加大土地資源獲取、營銷等多方面難度，阻礙規模快速擴張。”克而瑞認為。
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