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慧正資訊：2019年，房企整體利潤(rùn)空間持續(xù)受到擠壓，無(wú)論是營(yíng)收、利潤(rùn)規(guī)模的持續(xù)增長(zhǎng)，還是利潤(rùn)率水平的維持都存在較大挑戰(zhàn)，盈利能力面臨考驗(yàn)。同時(shí)，在行業(yè)整體增速放緩的趨勢(shì)下，當(dāng)前房企在拿地、融資等方面的成本壓力仍然持續(xù)，利潤(rùn)率或?qū)⒗^續(xù)面臨下行壓力。
綜合來(lái)看，面對(duì)壓力，要想在平衡規(guī)模增長(zhǎng)的同時(shí)保證自身的盈利水平、實(shí)現(xiàn)提質(zhì)增效，無(wú)論是對(duì)房企的投資布局、產(chǎn)品力打造，還是拿地成本、融資成本的管控都提出了更高的要求。
[1]50家行業(yè)典型上市房企：萬(wàn)科A、新城控股、金科股份、大悅城控股、中國(guó)恒大、碧桂園、融創(chuàng)中國(guó)、中國(guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、世茂房地產(chǎn)、中國(guó)金茂、旭輝控股集團(tuán)、正榮地產(chǎn)、中梁控股、富力地產(chǎn)、融信中國(guó)、綠城中國(guó)、龍光地產(chǎn)、雅居樂(lè)集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、佳兆業(yè)集團(tuán)、美的置業(yè)、中國(guó)奧園、新力控股集團(tuán)、合景泰富集團(tuán)、時(shí)代中國(guó)控股、中駿集團(tuán)控股、路勁、禹洲地產(chǎn)、建業(yè)地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國(guó)際、寶龍地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)、弘陽(yáng)地產(chǎn)、保利置業(yè)集團(tuán)、德信中國(guó)、當(dāng)代置業(yè)、花樣年、景瑞控股、力高集團(tuán)、瑞安房地產(chǎn)、天譽(yù)置業(yè)、國(guó)瑞置業(yè)、朗詩(shī)綠色集團(tuán)、大發(fā)地產(chǎn)、合生創(chuàng)展集團(tuán)、銀城國(guó)際、陽(yáng)光100
01 房企核心賺錢能力是什么？
近年來(lái)，行業(yè)整體銷售增速放緩，利潤(rùn)規(guī)模增速的放緩趨勢(shì)也逐步顯現(xiàn)，2019年行業(yè)利潤(rùn)增速繼續(xù)下行、利潤(rùn)增長(zhǎng)拐點(diǎn)得到確認(rèn)。同時(shí)，隨著前期高地價(jià)項(xiàng)目和資本化利息進(jìn)入結(jié)算期，推高了營(yíng)業(yè)成本，行業(yè)整體利潤(rùn)空間進(jìn)一步受到擠壓，多數(shù)房企利潤(rùn)率水平有所下滑。
而形成對(duì)比的是，在行業(yè)整體盈利面臨下行壓力的大背景下，2019年仍有部分房企實(shí)現(xiàn)了較高的利潤(rùn)增長(zhǎng)、且利潤(rùn)率水平繼續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先。其中以華潤(rùn)、中海、龍光、萬(wàn)科、新城、融創(chuàng)、龍湖等規(guī)模房企為代表的企業(yè)2019年內(nèi)盈利表現(xiàn)相對(duì)突出。
我們認(rèn)為，2019年賺錢能力仍然很高的房企有以下總體特征：凈利潤(rùn)、歸母凈利潤(rùn)總規(guī)模較高，并保持一定的同比增速；同時(shí)，毛利率、凈利率、歸母凈利率以及ROE水平高于行業(yè)平均，且持續(xù)保持在行業(yè)高位。
其中，除了并表項(xiàng)目的結(jié)算收入之外，房企賺錢能力的核心——凈利潤(rùn)的高低，還與企業(yè)的收益和成本有關(guān)。收益主要包含合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中對(duì)聯(lián)營(yíng)及合營(yíng)公司的投資收益、投資物業(yè)的公允價(jià)值重估收益以及投資物業(yè)租金收入等。成本的高低也決定房企的利潤(rùn)水平，考驗(yàn)的是房企的成本管控能力，包含融資成本、土地成本和銷管費(fèi)用等。
02 這些房企都是怎么賺錢的？
華潤(rùn)置地：投資物業(yè)貢獻(xiàn)凸顯
以華潤(rùn)置地為例，華潤(rùn)置地通過(guò)投資物業(yè)公允價(jià)值重估及租金收入的優(yōu)勢(shì)連續(xù)保持很強(qiáng)的盈利能力。連續(xù)三年?duì)I業(yè)收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，2019年實(shí)現(xiàn)總營(yíng)收1477.4億元，同比增長(zhǎng)21.9%。凈利潤(rùn)、歸母凈利潤(rùn)以及ROE的增幅均與行業(yè)平均基本持平。2019年，華潤(rùn)置地整體毛利率37.9%、凈利率23.3%、歸母凈利率19.4%，處于行業(yè)較高水平。
這主要是得益于華潤(rùn)置地的投資物業(yè)規(guī)模行業(yè)領(lǐng)先，2019年實(shí)現(xiàn)租金收入95.3億元，同比增長(zhǎng)29.8%，占到除稅前溢利的15.6%；同時(shí)，投資物業(yè)毛利率也達(dá)到66.5%的較高水平。此外，2019年華潤(rùn)置地的投資物業(yè)公允價(jià)值重估收益達(dá)到了105.6億元，占到除稅前溢利的17.3%。對(duì)企業(yè)凈利率和歸母凈利率的提升起到了重要的支撐作用。
中海地產(chǎn)：一二線布局、財(cái)務(wù)管控優(yōu)異
又如中海地產(chǎn)多年來(lái)保持高盈利的背后除了其聚焦一二線核心城市的布局，還得益于其優(yōu)異的財(cái)務(wù)情況以及極低的融資成本。截至2019年末，中海地產(chǎn)加權(quán)平均融資成本僅為4.21%，凈負(fù)債率32.69%，均處于行業(yè)較低水平。
2019年，中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)427.5億元、歸母凈利潤(rùn)416.2億元，雖然受銷售增速放緩影響，中海2019年的利潤(rùn)增幅遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平，但其歸母凈利潤(rùn)的規(guī)模仍保持在行業(yè)第一位置。2019年，中海地產(chǎn)的毛利率下滑至33.66%，比萬(wàn)科低2.5個(gè)百分點(diǎn)，維持行業(yè)上游水平。凈利率、歸母凈利率分別達(dá)到33.7%、26.1%和25.4%，雖然較2018年均有所下滑但仍保持行業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。
融創(chuàng)中國(guó)：收并購(gòu)低成本、產(chǎn)品高品質(zhì)
融創(chuàng)中國(guó)則是得益于近年來(lái)銷售規(guī)模高速發(fā)展，2015年-2019年間的合同銷售復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)69%。銷售的增長(zhǎng)帶動(dòng)了利潤(rùn)規(guī)模的提升，2019年融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)281.6億元、歸母凈利潤(rùn)260.3億元，分別同比大幅提升61.4%和57.1%，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均增速。
同時(shí)，融創(chuàng)通過(guò)多渠道拿地控制成本、用高品質(zhì)產(chǎn)品打造高溢價(jià)，實(shí)現(xiàn)了盈利能力的提升。一方面，收并購(gòu)的成熟運(yùn)作使得融創(chuàng)中國(guó)以較低的成本優(yōu)勢(shì)迅速獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。如2019年通過(guò)收并購(gòu)獲取的土地占整體的比例達(dá)50%，截至2019年末融創(chuàng)總土儲(chǔ)平均成本僅4307元/平方米。另一方面，融創(chuàng)堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)拿地以及聚焦一二線城市的布局策略，憑借其出色的產(chǎn)品打造能力實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目的高溢價(jià)銷售，對(duì)比拿地成本而言利潤(rùn)空間更為充裕。此外，2019年融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)聯(lián)營(yíng)及合營(yíng)公司投資收益81.5元，同比增長(zhǎng)64.4%，合作非并表項(xiàng)目的投資收益增長(zhǎng)也對(duì)其歸母凈利率的提升起到了積極作用。
總結(jié)：
綜合來(lái)看，面對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)空間受到擠壓、行業(yè)盈利下行趨勢(shì)的壓力，房企只有通過(guò)修煉內(nèi)功、提質(zhì)增效，不斷優(yōu)化項(xiàng)目的投資布局，提高自身的產(chǎn)品力打造以及成本管控能力，才能在逆勢(shì)下獲取利潤(rùn)、保障自身盈利預(yù)期的實(shí)現(xiàn)。
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