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慧正資訊：在疫情和春節假期的雙重影響之下，3月份土地供應規模環比實現翻番，但城市之間分化卻在加劇。哪些城市供應較為積極？哪些城市供應較為保守？兩類城市的市場走勢又將如何？
1. 3月宅地供應大幅放量，環比翻番、同比漲幅也接近二成
受疫情的影響，2月份多城市中止或延后土地出讓；但隨著疫情控制趨于穩定，3月份大部分城市都恢復了土地供應，從宅地供應量上來看，3月宅地供應建面環比2月上漲了157%，即使與去年3月相比，也上漲了18%，供應顯著放量。
分能級來看，各能級城市表現一致，各能級宅地供應同環比均呈上升趨勢。環比來看，由于疫情疊加季節因素，2月供應創下新低，因此3月環比增幅均在100%以上，尤其是一二線，環比增量均接近3倍；同比來看，一線城市表現最為突出，同比漲幅高達401%，其次是二線城市，同比增加39%，三四線相對緩和，僅增加了10%。
為了穩定土地市場，一二線城市供應放量最為顯著，其中不乏中心城區稀缺宅地。一線城市中表現突出的是廣州，3月份供應宅地超200萬平方米，其中不乏天河等中心城區優質地塊；二線城市中，青島、長沙、西安等城市供應均較充裕，均超400萬平方米，其中南京建鄴、廈門島內、杭州下城區均有稀缺宅地供應。
2. 青島、長沙、西安等城市3月宅地供應大幅放量，后市供應偏少、地價有上升的風險
由于土地供應月度供應存在較大的波動性，我們在研究各城市土地供應節奏時，利用3月宅地供應量與2019年月均宅地成交量、商品住宅月度成交量兩個比值來衡量。結果發現：
青島、西安、溫州、蘭州和福州等城市3月份宅地供應顯著過量。這些城市3月份宅地供應量與2019年商品住宅月均成交量的比值均在4以上（即僅2020年3月供應的宅地量可維持商品住宅銷售4個月）。即使與2019年宅地月均供應量相比，比值也均在1.5以上，可以看出3月土地供應量是比較充裕的。
這類城市在3月份透支了大量的供地指標，后市供地量大概率會減少。以青島為例，僅3月單月就供應宅地662萬平方米，參照2019年青島宅地供應總量2687萬平方米，3月單月供應量是2019年一個季度的供應量，接近2019年半年的商品住宅成交量。西安也是如此，3月單月涉宅土地供應足夠4個月（2019年月均成交量）的商品住宅銷售，這類城市如果企業4月份沒有拿地，后面拿地的機會將會大幅減少，后續企業拿地的競爭將會更加激烈，地價、溢價率也有上升的風險。
值得注意的是，3月供應的充裕不僅體現在量上，部分城市供應宅地的“質”表現也較突出，典型如廈門，雖然3月份僅供應了38萬平方米涉宅地，但這已經相當于2019年商品住宅月均成交量的三倍，并且3月供應的還有島內思明稀缺宅地，起拍樓板價達到35182元/平方米，出讓底價高達72億元，在逢拍必出“地王”的廈門島內，此類地大概率會高溢價成交。此外，南京建鄴、秦淮等中心城區也供應了多宗優質涉宅地塊，4月3日已經成交的3宗涉宅地溢價率均達30%或以上，其中江蘇高力地產以30%的溢價率競得的建鄴區NO.2020G02號宅地，成交樓面價高達42398元/平方米，市場熱度依然高漲。
針對這類短期供地激增的城市，如果4月份已有關注地塊，鑒于后期城市供地規模會受到一定程度的影響，對于價格適度的“白菜地”，可以把握拿地機會；對于地價較高的稀缺優質地塊，也可適度考慮，但要充分考慮企業現金流、切不可盲目追高。
未開盤的項目有7幅，除去2019年成交、拿地時間較短的2宗地王外，其余多是2016年下半年拿的地，這些多個項目采取觀望策略，相繼延后入市時間，譬如姑蘇區、高新區、相城區的多宗單價地王，入市周期均在3年以上。典型如蘇州全市單價地王——姑蘇地王，樓板價高達43167元/平方米，本身面粉價格明顯高于面包價，加上成本之后，在當前較為嚴苛的限價背景下，推盤即意味著“賠本”，所以這些地王項目依舊處于擱置狀態。
3. 鄭州、寧波、濟南等城市土地供應嚴重滯后，未來拿地機會值得關注
當然，并非所有城市供應都十分充裕，有些城市3月份宅地計劃似乎“慢了一拍”。一線城市中的北京和深圳3月供應均不是很突出，供應量均不足50萬平方米。二線城市中的大連、濟南3月宅地供應不足25萬平方米，與2019年各城市月均商品住宅成交量相比，均不足0.5，僅2019年月均宅地供應量的1/5，土地供應依舊稀缺。
除此之外，鄭州、南寧、武漢、昆明、寧波、徐州等城市雖然宅地供應均超50萬平方米，但均不及2019年的月均宅地供應量、商品住宅月均成交量，供應速度嚴重滯后，疫情重災區武漢最為典型，3月宅地供應量僅68萬平方米，與2019年月均宅地供應量相比，僅有0.3，與商品住宅月均成交量相比，也僅有0.4，是土地供應受影響最嚴重的城市。鄭州也是如此，受影響也十分嚴重，3月宅地供應量僅是2019年月均宅地供應的20%。總的來看，這類城市宅地目前供地較為保守，但按照往年的供給計劃來估算，應該還會更多土地放出來，后續拿地機會值得關注。
綜上，盡管3月份宅地供應環比翻番，但城市分化卻在加劇。一方面，青島、長沙、西安等城市大幅放量，后市供地速度大概率會有所放緩，后續企業拿地的競爭將會更加激烈，地價、溢價率也有虛高風險。針對這類城市，對于價格適度的“白菜地”，可以適度“撿漏囤地”；對于地價較高的稀缺優質地塊，可適度考慮，但要充分考慮企業現金流、切不可盲目追高。另一方面，鄭州、南寧、武漢、昆明、寧波、徐州等城市雖然目前供應較為保守，參照往年的土地供應規模，以及城市的經濟建設復蘇需求，后續應該還會更多土地放出來，二季度拿地機會值得關注。
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