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慧正資訊：2020年，新冠肺炎疫情在短短數(shù)周蔓延，不僅挑戰(zhàn)著醫(yī)療體系，更侵蝕著中國經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)首當(dāng)其沖。行至3月，盡管隨著線下售樓處重啟，樓市已進(jìn)入緩慢復(fù)蘇狀態(tài)，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年3月，百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額7690億元，環(huán)比大幅增長136.2%，但仍同比降低17%，房企銷售情況仍未能達(dá)到去年同期水平。
一季度百強(qiáng)房企銷售規(guī)模同比下降近20.8%，面臨銷售停滯、回款受阻的艱難處境，按理說房企拿地積極性將下降，但2月以來部分城市的土地市場卻熱度不減，廝殺激烈。事實(shí)上，疫情帶來的拿地窗口正悄然加劇房企優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)布局。
房企拿地總額雙降 vs.局部城市土拍火熱
土地市場一直以來被稱作房地產(chǎn)市場的“晴雨表”。盡管疫情影響下的房地產(chǎn)市場在緩慢復(fù)蘇，但總體而言，3月土地市場仍然動力不足。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，3月單月TOP50房企拿地總額1218億元，同比下降38.5%，環(huán)比下降28.8%；Top100房企拿地總額1473億元，同比下降38.8%，環(huán)比下降40.6%。
而與冰冷的數(shù)據(jù)不相符的是，局部城市的土地市場卻格外火熱。
3月31日，無錫2020年首場土拍落下帷幕。這場競拍歷經(jīng)約12個小時，堪稱無錫史上耗時最長土拍。經(jīng)此一役，無錫土地市場再添4幅萬元宅地，萬元地塊總量達(dá)43幅。其中，無錫太湖新城一地塊競拍歷時4小時，經(jīng)過了183輪的叫價方才成交，最終成交價為300220萬元，溢價率26.88%，樓面價達(dá)到17986.51元/㎡。
無錫土拍的火熱，僅僅是土地市場的一個縮影，隨著市場開始逐漸解封，部分土地市場也逐漸回暖，甚至屢現(xiàn)拿地?zé)岢薄?月，北京的火爆土拍率先開啟了土地市場的“小陽春”，多個地塊的溢價率不斷攀升，其中，綠城拿下的通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)地塊溢價率高達(dá)49.78%；2月20日，上海市徐匯區(qū)公開出讓一宗綜合體地塊，刷新上海地王成交價，同時也刷新中國大陸土地總價紀(jì)錄；3月10日，廣州市越秀區(qū)越秀南AD013907地塊拍出的樓面價高達(dá)6.46萬元/㎡，成為廣州新單價地王。
除了北上廣這些一線城市拿地火熱，部分二線城市的土拍火熱程度也不遑多讓。成都雙流區(qū)春節(jié)后首次土拍的其中一宗地塊溢價率高達(dá)48.59%；天津土拍一宗地的成交樓板價超過兩萬元； 蘇州土拍中青劍湖區(qū)域地塊溢價率11.73%，差點(diǎn)刷該區(qū)域板塊最高成交價。
疫情影響及“一城一策”背后城市分化vs.企業(yè)選擇
事實(shí)上，在疫情影響下，雖然現(xiàn)如今市場低迷，銷售端凍結(jié)，回款受到影響，但融資環(huán)境相對寬松，給予了房企資金方面強(qiáng)有力的支持。與此同時，在疫情沖擊之下，地方調(diào)控“一城一策”更加鮮明，地方政府樓市調(diào)控的主導(dǎo)權(quán)增大，給了部分熱點(diǎn)城市發(fā)揮的空間。因此局部城市土拍火熱，即代表著其擁有不錯的市場前景而被企業(yè)看好。
蘇州市場的火熱即是政策市場等多重因素疊加的結(jié)果。3月19日，蘇州市人民政府發(fā)布全面放松的人才政策，本科學(xué)歷且年齡不超過45周歲的可以直接落戶，無需社保，這意味著，買房門檻正逐漸降低，也將衍生出更多的購房潛在客戶。
“蘇州土地市場火爆的原因，一方面是人才引進(jìn)政策所引發(fā)的市場反應(yīng)，另一方面是蘇州樓盤銷售情況不錯，引起了市場的躁動。” 上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦向新地產(chǎn)財(cái)經(jīng)表示。
“我們在蘇州的一個盤10分鐘就被搶光了。”3月24日，龍湖集團(tuán)舉行的線上業(yè)績會上CEO邵明曉似乎也側(cè)面證明了這一論點(diǎn)。據(jù)悉，龍湖大境天成項(xiàng)目于3月22日開盤，共推出311套房源，當(dāng)日迅速售罄。此外，龍湖首次線上開盤的蘇州吳中區(qū)湖西星辰項(xiàng)目，一小時去化率便達(dá)到90%。邵明曉也在業(yè)績會上表示，3月份長三角地區(qū)的房地產(chǎn)銷售市場已經(jīng)恢復(fù)到近8成，他預(yù)計(jì)4月份應(yīng)該恢復(fù)至相對正常的水平。
事實(shí)上，在近期的土地市場中，經(jīng)濟(jì)活躍的長三角地區(qū)早已成為房企競相布局的熱土。在禹洲地產(chǎn)業(yè)績會上，林龍安即明確表示，“長三角一直是禹洲地產(chǎn)重要的戰(zhàn)略布局區(qū)域，未來還會加強(qiáng)。” 1月8日，禹洲地產(chǎn)即以聯(lián)合體的形式拿下蘇州高新區(qū)地塊，成交樓面價14763元/平方米，溢價13.56%。
對此，盧文曦表示，通過這次疫情，可以很明顯地感覺到長三角地區(qū)一些城市的城市管理水平較高，城市資源占據(jù)優(yōu)勢。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)亦表示，盡管全國市場土地降溫，但局部城市非常火熱，很多房企對蘇州無錫等優(yōu)質(zhì)的城市積極拿地，也說明其對后續(xù)市場發(fā)展前景比較看好。
拿地回歸一二線 房企發(fā)力都市圈
目前尚不明朗的疫情形勢，以及對后疫情時代現(xiàn)金流風(fēng)險的擔(dān)憂，使得房企愈發(fā)審慎地需要確保投資資金的安全，城市布局也開始有收縮有傾斜。
“疫情造成企業(yè)的資金緊張，后續(xù)確實(shí)會影響企業(yè)的拿地布局。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。
盧文曦也認(rèn)為，房企拿地一般會進(jìn)行綜合考量，一方面考慮到盈利指標(biāo)，或會考慮到去化情況進(jìn)行補(bǔ)貨，基本上是一地一策。不過他指出，總體而言，企業(yè)拿地的大方向肯定是向去化快、城市經(jīng)濟(jì)活力較高，或是有政策傾斜的城市進(jìn)行布局。
嚴(yán)躍進(jìn)同時指出，去化率高的城市，后續(xù)潛在市場需求較多，但是反過來，有些城市去化率可能不是特別高，也可能是受各種影響加快去化，因此還是要根據(jù)不同城市的基本面來判斷。“要關(guān)注項(xiàng)目的去庫存周期，關(guān)鍵要看后續(xù)疫情影響下下半年銷售市場。”事實(shí)上，這就要求房企投拓部門根據(jù)城市的樓市發(fā)展趨勢，來預(yù)判城市未來調(diào)控政策走向，摸準(zhǔn)地方的需求，運(yùn)用好自身的優(yōu)勢，并能夠以較低的價格獲取優(yōu)質(zhì)地塊，尤其要關(guān)注土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。
因此，結(jié)合近期布局地區(qū)的土拍熱現(xiàn)象不難發(fā)現(xiàn)，城市回血指數(shù)高、經(jīng)濟(jì)活力好、去化快的一線城市和部分二線城市成為房企搶地的“集中營”。
最典型的表現(xiàn)是，近期房企發(fā)布的2019年年報中，不少房企在介紹土地儲備時強(qiáng)調(diào)自身的一二線城市土儲布局占比。“房企將繼續(xù)強(qiáng)化到一二線城市扎根的心態(tài)，加速到一二線城市拿地的步伐。”盧文曦表示，“其實(shí)從去年開始，房企回歸一二線的苗頭已經(jīng)顯現(xiàn)，疫情的出現(xiàn)更是加快了這一節(jié)奏。”
同時盧文曦指出，由于一二線城市競爭激烈，房企城市布局輻射范圍也涉及擁有規(guī)模效應(yīng)的都市圈，除長三角外，京津冀、粵港澳大灣區(qū)、成渝都市圈等區(qū)域均成為房企爭搶的重點(diǎn)。其中，有經(jīng)濟(jì)活力的京滬一線城市會更加突出，類似蘇州、無錫、長沙等二線及強(qiáng)三線城市也頗受追捧。嚴(yán)躍進(jìn)亦直言，“房企應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注現(xiàn)在大都市周邊的小城市，其后續(xù)受大城市規(guī)劃影響比較高，區(qū)劃效果會比較不錯。”
疫情黑天鵝的出現(xiàn)，把房企推至安全經(jīng)營的懸崖邊，卻也為其精細(xì)化管理中的城市布局上了生動的一課。
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