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慧正資訊：樓市“熄火”了。

受疫情影響，春節(jié)之后本該門庭若市的售樓處卻門可羅雀，樓市成交量同比斷崖式下跌。

困局之下，一場(chǎng)拯救樓市的“戰(zhàn)役”打響了。放松限購(gòu)、降低首付、展期還貸、緩交出讓金……從2月至今，全國(guó)已有超60個(gè)城市出臺(tái)涉房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策。

人們的焦慮情緒再度泛起，難道房?jī)r(jià)又要起飛了嗎？

1“房住不炒”沒變，個(gè)別激進(jìn)政策無關(guān)大局

2月25日，傳言紹興工行將首套房貸首付款降低到兩成，二套房貸降低到三成。

工行向來具有風(fēng)向標(biāo)意義，消息傳出，就炸了鍋！

在此之前，浙商銀行已經(jīng)明確將非限購(gòu)城市的家庭首套房首付款貸款比例從原來30%降至20%。緊接著，又傳出“深圳建行將首付變相降至3成”的消息，似乎更加印證了工行這一做法的風(fēng)向標(biāo)意義。

市場(chǎng)預(yù)測(cè)，如果深圳都放松，那么京滬以外的城市都將會(huì)跟進(jìn)！

事態(tài)并未朝著一些人預(yù)測(cè)的方向發(fā)展。很快，紹興工行和深圳建行就進(jìn)行了辟謠，稱“傳聞不實(shí)”。

這不難理解，因?yàn)橐鸬姆错懱螅慌懦哌€沒有落地就胎死腹中了。事實(shí)上，深圳建行支持小微企業(yè)的政策被傳成是二套首付3成，本就是某些自媒體的誤讀。

退一步講，即便紹興工行和浙商銀行的政策落地實(shí)施，也不意味著全面放松調(diào)控。比如，浙商銀行銀行調(diào)整個(gè)人貸款，僅針對(duì)非限購(gòu)城市居民家庭，非限購(gòu)城市首次購(gòu)房首付比例原則上為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)，限購(gòu)城市仍執(zhí)行首次購(gòu)房首付三成的政策，這符合“因城施策”政策。

梳理各地關(guān)于樓市的政策發(fā)現(xiàn)，雖然短短半個(gè)月內(nèi)政策就從“救房企”推進(jìn)到“救市場(chǎng)”，含金量不斷增強(qiáng)，但尚未突破“房住不炒”的紅線。

為什么這么說？看幾個(gè)例子。

2月21日，河南省駐馬店市發(fā)布了17條政策組合拳，從供需兩端雙向發(fā)力，除了降低預(yù)售門檻、適當(dāng)下調(diào)貸款利率、展期還款等紓困房企的政策，還提出住房公積金最高貸款額度提高至50萬、降低首套房公積金貸款首付比例至20%，購(gòu)買首套住房給予補(bǔ)助等政策。

出臺(tái)類似政策的還有衡陽市，被稱為“衡十七條”的政策，提出引進(jìn)人才可同享購(gòu)房及契稅補(bǔ)貼。

不得不說“駐馬店救市17條”“衡十七條”力度確實(shí)很大，但仔細(xì)一分析，不難發(fā)現(xiàn)背后的原委。無論駐馬店還是衡陽，城市本身缺乏有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)業(yè)，屬于“收縮型”城市。自2018年三季度，大多數(shù)三四線城市的樓市就開始疲軟。根據(jù)駐馬店住房管理中心數(shù)據(jù)顯示，2019年網(wǎng)簽面積同比下降23.2%，網(wǎng)簽金額同比下降16%。

換句話說，這樣的城市，地產(chǎn)頹勢(shì)已經(jīng)形成，即便出臺(tái)救市政策也難對(duì)市場(chǎng)形成多大影響，更不會(huì)影響全國(guó)。

相比之下，熱點(diǎn)城市主要是“救房企”為主。比如，上海緊急出臺(tái)的《關(guān)于全力應(yīng)對(duì)疫情支持服務(wù)企業(yè)發(fā)展的若干土地利用政策》中，有針對(duì)性地調(diào)整土地價(jià)款繳付方式和期限、順延開竣工等。

江蘇省出臺(tái)50條提振經(jīng)濟(jì)政策，提出密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)，加強(qiáng)市場(chǎng)分析研判和資金流向監(jiān)測(cè)，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)動(dòng)態(tài)變化，開展政策預(yù)研儲(chǔ)備，著力穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

東莞調(diào)整公積金貸款政策，最長(zhǎng)可貸30年，放寬貸款申請(qǐng)人條件，壓縮審批時(shí)限，對(duì)裝配式建筑等三類情形給予上浮可調(diào)貸款，最高上浮20%。

與各地蠢蠢欲動(dòng)相對(duì)應(yīng)的是，近日財(cái)政部、統(tǒng)計(jì)局、央行等多部門密集發(fā)聲，重申要堅(jiān)持“房住不炒”定位，再次強(qiáng)調(diào)“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。

未來一段時(shí)間，不排除還會(huì)有更多的地方政府出臺(tái)相關(guān)政策，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。但是，不會(huì)突破“房住不炒”的底線。

值得一提的是，“出頭鳥”駐馬店市已經(jīng)被河南省委約談。首套房二成，宣告結(jié)束。 

2 10年攀升30%，不能任由房地產(chǎn)加杠桿了 

在一些自媒體、中介和地產(chǎn)從業(yè)者對(duì)傳言進(jìn)行賣力吆喝的時(shí)候，部分銀行也按捺不住了。

不難理解，銀行也有發(fā)放住房貸款的強(qiáng)烈意愿。

數(shù)據(jù)顯示，截至2019年末，我國(guó)金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額為153.11萬億，其中個(gè)人住房貸款余額30.2萬億，占比約為20%。如果加上8.4萬億的住房開發(fā)貸款余額，占比則達(dá)到了25%！

對(duì)于銀行，房貸是一大筆生意！

可是，在“房住不炒”的緊箍咒下，即便銀行有一顆蠢蠢欲動(dòng)賺錢的心，也不敢亂來。

雖然與美國(guó)、日本等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體相比，中國(guó)家庭債務(wù)的絕對(duì)總量還未達(dá)到極端狀態(tài)，但增長(zhǎng)速度較快，已經(jīng)給宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行帶來了隱患，逐漸成為政府及各部門一大難題。

根據(jù)中國(guó)人民銀行的數(shù)據(jù)，截至2019年底，我國(guó)住戶部門貸款余額55.33萬億元，其中個(gè)人住房貸款余額為30.2萬億元，占住戶部門債務(wù)余額的54.58%。

通常，我們用居民桿桿率（居民部門貸款余額與名義GDP之比）來反映居民的債務(wù)負(fù)擔(dān)能力和償債能力。

我國(guó)居民杠桿率自1996年以來一直呈上升趨勢(shì)，1996年我國(guó)居民杠桿率僅3%，2008年上升到18%左右，2017年達(dá)到了48.97%，已高于發(fā)展中國(guó)家的平均水平。2019年則進(jìn)一步飆升到55.33%，較2018年提高2.13個(gè)百分點(diǎn)。

這其中，購(gòu)房占了一般居民負(fù)債的大部分。西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心的數(shù)據(jù)顯示，在2015-2017年新購(gòu)房有負(fù)債的家庭中，收入最低的20％家庭債務(wù)收入比高達(dá)13.7，收入最高的20％家庭債務(wù)收入比也達(dá)到了1.8，均比城鄉(xiāng)調(diào)查口徑下的2017年債務(wù)收入比1.1高很多。

對(duì)此，去年中國(guó)人民銀行黨委書記、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清就指出，近年來我國(guó)一些城市住戶（居民）部門的杠桿率急速攀升，相當(dāng)大比例居民家庭負(fù)債率達(dá)到難以持續(xù)的水平……

居民杠桿率10年攀升30%，不能再任由房地產(chǎn)加杠桿了。

為了將錢送到中小企業(yè)手里，去年央行推出貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）。

過去，央行頻繁實(shí)施定向降準(zhǔn)，試圖扶持中小微企業(yè)，可是很多錢流向并不精準(zhǔn)。我們經(jīng)常將這類寬松政策說成是“放水”。“水”一定會(huì)沿著阻力最小的方向前進(jìn)。既然房地產(chǎn)行業(yè)更賺錢，金融行業(yè)更賺錢，那么錢就一定會(huì)變著法子，千方百計(jì)地流向那里去。今年3月1號(hào)開始，存量房貸定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR已經(jīng)開始實(shí)施。LPR形成機(jī)制將房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)成功區(qū)隔開來，為房地產(chǎn)建立了防火墻，為定向加息提供可能。

在過去一年，1年期LPR累計(jì)調(diào)整了4次，累計(jì)下調(diào)26個(gè)基點(diǎn)，而5年期以上LPR僅調(diào)整了2次，累計(jì)下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)。如此一來，就可以對(duì)1年期貸款較多的實(shí)體經(jīng)濟(jì)“定向降息”，對(duì)5年期以上貸款較多的樓市區(qū)別對(duì)待。

來源：全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心

這意味著，未來不論是對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)涓滴還是大水漫灌，房地產(chǎn)行業(yè)想要沾光，難度大大增加了。

3 剛需放心買，房?jī)r(jià)強(qiáng)勁反彈不可能

雖然大幅放松調(diào)控以及資金大水漫灌都不現(xiàn)實(shí)，但是，對(duì)剛需群體來說，現(xiàn)在卻不失為一個(gè)買房的好時(shí)機(jī)。

首先，開發(fā)商資金緊張，降價(jià)促銷還將持續(xù)一段時(shí)間。

疫情對(duì)絕大部分行業(yè)都造成了影響，自然也會(huì)對(duì)居民收入有顯著影響，一項(xiàng)調(diào)查顯示，絕大多數(shù)被訪者表示收入將下降10%-30%；超六成被訪者因疫情而推遲購(gòu)房計(jì)劃。

來源：青島未來盛世企業(yè)管理咨詢有限公司

居民購(gòu)房意愿下降的同時(shí)，是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的杠桿率居高不下。2019年中期，A股上市樣本房企平均資產(chǎn)負(fù)債率77.44%。

正常狀態(tài)下，房企可以靠高周轉(zhuǎn)率維持，但遇到新冠肺炎疫情這種情況，節(jié)奏瞬間被打亂，高杠桿運(yùn)作的開發(fā)商，資金壓力巨大。

一些民營(yíng)開發(fā)商，即便是規(guī)模較大也非常缺錢。為了節(jié)省開支，不少房企都在調(diào)整組織架構(gòu)，優(yōu)化人才結(jié)構(gòu)。

一些實(shí)力較差的開發(fā)商，有的已經(jīng)無法支付工資，甚至直接倒下。根據(jù)人民法院公告網(wǎng)的數(shù)據(jù)，2019年，共330家房企宣布破產(chǎn)，平均每天0.9家。2020年新年后的44天里，人民法院公告網(wǎng)已經(jīng)公示了63家房企的破產(chǎn)文書，日均破產(chǎn)1.6家，房企破產(chǎn)速度近乎翻倍。

沒有資金流入，利息、到期的債務(wù)和管理費(fèi)用卻是剛性的……壓力之下，房地產(chǎn)企業(yè)只有在銷售端發(fā)力，才能維持資金安全。降價(jià)無疑是最有效的方式。打折促銷固然會(huì)損失部分利潤(rùn)，但總比資金鏈斷裂，賣項(xiàng)目、公司股權(quán)求生或者倒閉要強(qiáng)得多。比如恒大最近打折賣房，就引發(fā)了巨大的轟動(dòng)。隨后，各大開發(fā)商都跟進(jìn)，各種促銷優(yōu)惠相繼推出——首付分期、60天內(nèi)無理由退房、交5000抵20000、送物業(yè)費(fèi)、送車庫券等等，進(jìn)行變相降價(jià)。

其次，房貸利率“降”了，按揭貸款更容易，月供也少了。

2月20日，央行公布了“新版”貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）第七次報(bào)價(jià)，2月份，1年期LPR為4.05%，5年期以上LPR為4.75%。其中1年期下降了10個(gè)基點(diǎn)，5年期以上下降了5個(gè)基點(diǎn)，房貸利率參照5年期以上LPR，各地在此基礎(chǔ)上進(jìn)行加點(diǎn)。換句話說，相當(dāng)于房貸利率基準(zhǔn)下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)。

按揭利率下行，意味著貨幣充足，不僅更容易申請(qǐng)貸款，而且購(gòu)房者的還款壓力也會(huì)相應(yīng)的減小。

最后，在平穩(wěn)的市場(chǎng)中，無論剛需還是改善都更從容。對(duì)于改善性需求，很多需要賣掉第一套房，然后才有錢買更大的房子的。在房?jī)r(jià)快速上漲的市場(chǎng)中，賣掉自己的房子再買入房子，賣和買期間，房子價(jià)格難免上漲，導(dǎo)致?lián)p失。現(xiàn)在價(jià)格穩(wěn)定，正是置換好時(shí)機(jī)。

不少人將此次新冠肺炎疫情與2003年的非典做比較。認(rèn)為樓市可能會(huì)像非典疫情結(jié)束之后類似迎來強(qiáng)勁反彈。這是荒唐的！

且不說2003年社會(huì)經(jīng)濟(jì)各層面都與現(xiàn)在存在巨大差距，僅樓市也與當(dāng)時(shí)的境況明顯不同。

當(dāng)時(shí)，我國(guó)的城鎮(zhèn)化水平還較低，商品房處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。如今，我國(guó)整體上已經(jīng)不缺房子，存在的只是結(jié)構(gòu)性的不均衡。

舊思維會(huì)導(dǎo)向舊方法，新思維才能有新出路。當(dāng)前，居住領(lǐng)域供給側(cè)升級(jí)已迫在眉睫，要做、可做的事很多。但絕不是全面放松限購(gòu)、央行放水降利率，引起新一輪房?jī)r(jià)上漲。那樣的話，淘汰落后產(chǎn)能，積極培育新興產(chǎn)業(yè)，重構(gòu)經(jīng)濟(jì)秩序，創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)增長(zhǎng)就會(huì)無從談起，還會(huì)導(dǎo)致更加嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)然，如果自住，現(xiàn)在盡可以放心買。畢竟住有所居是美好生活的重要組成部分。