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慧正資訊：在銷售回款遭遇阻遏之際，中國房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前最緊迫的任務(wù)是融資。

《棱鏡》自多家房企內(nèi)部獲悉，新冠疫情期間，最先物理復(fù)工的是資金部員工，他們與法務(wù)部同事合作，憑借合同中的“不可抗力”免責(zé)條款，與金融機(jī)構(gòu)協(xié)商延緩支付二三月份到期的貸款本息。他們還希望從金融機(jī)構(gòu)借來長期資金，“期限越長越好”，并計(jì)入考核KPI。

還有一些房企內(nèi)部挖潛，以員工認(rèn)購買房的方式行短期借貸之實(shí)。

當(dāng)然，最常規(guī)并且便利的融資工具還是發(fā)債。《棱鏡》據(jù)公告統(tǒng)計(jì)，自2月10起，房企發(fā)債尤其是海外美元債呈井噴之勢，并且多為短期債券，利率甚至還出現(xiàn)了一定幅度的下降。

各顯神通的融資手段背后，涌動(dòng)著中國房地產(chǎn)行業(yè)的新一輪洗牌潮。

房企到處借錢，期限越長越好

克而瑞咨詢數(shù)據(jù)顯示，2020年2月份，百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額3243.3億元，環(huán)比下降43.8%，同比下降37.9%，創(chuàng)下近些年來單月銷售額最低記錄。從1~2月的累計(jì)銷售金額來看，百強(qiáng)房企整體業(yè)績同比降低23.8%。

一向表現(xiàn)穩(wěn)定的萬科二月份僅銷售285.9億元，同比下降34%。

新冠疫情期間，諸多房企出臺(tái)線上賣房小額認(rèn)購政策，例如恒大規(guī)定客戶繳納5000元即可鎖定房源，如到期不愿購買，則將5000元如數(shù)歸還。富力的網(wǎng)上認(rèn)購金更是低至3000元。

一位上海房企審計(jì)人士《棱鏡》表示，理論上來說，這種小額認(rèn)購定金是一種融資手段，在客戶支付定金至到期歸還這段時(shí)間內(nèi)，房企無利息地使用資金，“由于每筆定金數(shù)目太小，實(shí)際起不到太大的融資作用。”

《棱鏡》自多位知情人士處確認(rèn)，已有上海房企開始要求員工認(rèn)購公司房子，認(rèn)購定金10萬元，如在三個(gè)月之后員工無意買房，可按8%的利率拿回本息。“假如1萬名員工認(rèn)購，總資金將達(dá)到10億；幾千員工也能達(dá)到幾個(gè)億的資金，這筆融資說大不大，說小也不小了。”上述審計(jì)人士解讀道。

房企內(nèi)部最忙碌的當(dāng)屬資金部門。王蕓作為某頭部房企資金部員工，疫情期間工作強(qiáng)度陡然增加，經(jīng)常加班到夜里10點(diǎn)甚至更晚。

她的主要工作就是融資。王蕓說，目前所屬房企的融資策略有三：一是在目前發(fā)債相對(duì)容易且融資成本較低的窗口期盡量多發(fā)債、快發(fā)債。

二是盡量發(fā)中長期債券，少發(fā)短債，“公司鼓勵(lì)資金部多借一些長期資金，這體現(xiàn)在績效考核上，融到的資金期限越長，績效越好。”

三是跟金融機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)，盡量以“不可抗力”免責(zé)條款要求延期支付二三月份到期的債務(wù)本息。

債務(wù)延期的談判比較復(fù)雜，“要看不可抗力的內(nèi)涵外延如何界定。”王蕓說，諸如一些信托融資，本身是信托機(jī)構(gòu)從原始投資者那里借來的，還要看原始投資者是否同意延期，“金融機(jī)構(gòu)的態(tài)度還算和緩，他們也不希望開發(fā)商資金鏈斷裂，這關(guān)系到能否能收回本息以及跟開發(fā)商的未來信貸合作。”

2月10日，全國人大常委會(huì)法工委發(fā)言人、研究室主任臧鐵偉表示：當(dāng)前我國發(fā)生了新型冠狀病毒感染肺炎疫情這一突發(fā)公共衛(wèi)生事件。對(duì)于因此不能履行合同的當(dāng)事人來說，屬于不能預(yù)見、不能避免并不能克服的不可抗力。根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。

5000億債券年內(nèi)到期

一些房企之所以對(duì)資金如此渴求，是因備受還款壓力考驗(yàn)。

近期，作為中民投間接控股的商務(wù)園區(qū)運(yùn)營商，億達(dá)中國一筆4月17日到期的3億美元高級(jí)票據(jù)面臨違約壓力。

億達(dá)中國公告稱，將就未償付本金額部分的75%，或至少2.25億美元，開始要約交換工作，而一旦交換要約不能成功實(shí)行，就可能無法到期償付，只能進(jìn)行債務(wù)重組。

所謂交換要約方案可以理解為：票據(jù)持有人每交回1000美元本金額票據(jù)，將收到80美元現(xiàn)金對(duì)價(jià)及920美元的新票據(jù)，新票據(jù)預(yù)期在新交所上市，2022年到期。

億達(dá)3億美元舊票據(jù)的利率是6.95%，而為吸引票據(jù)持有人進(jìn)行要約交換，新票據(jù)年利率前6個(gè)月按年息10%計(jì)算，余下期間按14%的年息算，每半年于期末支付利息。

即便得到票據(jù)持有人的同意，但要約交換只是權(quán)宜之計(jì)。財(cái)報(bào)顯示，億達(dá)中國截至2019年6月底僅擁有8.23億元的非受限現(xiàn)金，但一年內(nèi)到期債務(wù)高達(dá)115.8億元。

億達(dá)中國公告稱，計(jì)劃出售其位于核心二線城市優(yōu)越位置的若干物業(yè)，包括青云天下、河口灣、大連藍(lán)山、長沙小鎮(zhèn)及鄭州科技城等。財(cái)報(bào)顯示，截至2019年年中，該房企應(yīng)占權(quán)益土儲(chǔ)建面為818萬平方米，其中接近70%位于大本營大連，土儲(chǔ)第二多城市是武漢，占比9.4%。

而財(cái)報(bào)又顯示，在億達(dá)中國的總土儲(chǔ)中，78%的部分是商務(wù)園區(qū)，僅有22%的土儲(chǔ)是綜合住宅用地。業(yè)內(nèi)普遍共識(shí)：商務(wù)園區(qū)的資產(chǎn)流動(dòng)性遠(yuǎn)低于住宅項(xiàng)目。

億達(dá)中國的債務(wù)危機(jī)只是一個(gè)縮影，目前尚無一家房企發(fā)布2019年年報(bào)，最新財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)截止到2019年三季度末，除少數(shù)幾家頭部房企和穩(wěn)健型中小房企之外，大部分房企現(xiàn)金流比較緊張。

克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年還是房企債券到期的高峰期，95家房企年內(nèi)到期債券超過5000億元，同比上漲45%。三月份，房企到期債券總量達(dá)到330億元以上。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年將有逾2000億元的房企信用債到期，高峰期分別為3月、7月至10月。

趁機(jī)趕緊發(fā)債，利率不升反降

債務(wù)難關(guān)當(dāng)前，發(fā)行債券是房企最便利的融資工具。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2月1日至2月9日，市場僅有一筆房地產(chǎn)超短期融資債券完成發(fā)行，發(fā)行額7億元。而從2月10日至2月28日，房企發(fā)行信用債共計(jì)40筆，其中包括13筆公司債、9筆中期票據(jù)和17筆短期債券，總發(fā)行規(guī)模達(dá)272.43億元。

僅2 月24日、25日兩天，保利發(fā)展、美的置業(yè)、濱江集團(tuán)、平安不動(dòng)產(chǎn)、金科、時(shí)代中國、深業(yè)集團(tuán)、等10家房企擬發(fā)行債券或已完成發(fā)行。

《棱鏡》統(tǒng)計(jì)上述時(shí)段各房企發(fā)債情況發(fā)現(xiàn)：其一，從期限來看，短期債遠(yuǎn)多于中長期債。

“因?yàn)槎虃l(fā)行容易，尤其是海外一年內(nèi)短債，不需要發(fā)改委備案，只要市場認(rèn)可，可以直接發(fā)行。”華夏幸福財(cái)務(wù)部人士劉元表示，房企這幾個(gè)月償債壓力大，需要趕緊發(fā)新債把到期債務(wù)的窟窿填上。

其二，跟2019年同期相比，房企發(fā)債成本出現(xiàn)較大幅度的下降。

《棱鏡》統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，TOP前20房企2019年境外美元債融資成本平均為7.5%，中小房企美元債融資成本平均在10%左右，有的甚至高達(dá)12%以上。

而在2020年2月份，房企發(fā)債利率最低僅2.7%，平均在6%左右，并且市場認(rèn)購較為踴躍。例如美的置業(yè)2月24日發(fā)行一筆14.4億元債券，利率4%，創(chuàng)下公司歷年融資利率新低，該債券全場認(rèn)購超108億元，為實(shí)際發(fā)行規(guī)模的7.5倍。

其三，不同企業(yè)發(fā)債成本差異化現(xiàn)象依然存在，央企和大型民企融資成本很低，中小房企成本偏高。

例如大發(fā)地產(chǎn)1月21日發(fā)行的一筆2億元美元債利率為11.5%，幾家黑馬房企同樣利率較高，陽光城一筆債券利率為9.25%，中梁控股一筆債券利率為8.75%。而招商蛇口近期一筆10億元債券利率低至2.7%，龍湖集團(tuán)近期一筆債券的利率為3.37%。

多位債券行業(yè)人士對(duì)《棱鏡》表示，債券市場定價(jià)更為市場化，房企融資利率整體下降系市場談判的結(jié)果，并不意味著“房住不炒”基調(diào)有變。

2月21日，中國銀保監(jiān)會(huì)披露信息顯示，中信銀行被北京市銀保監(jiān)局開出一張2020萬元罰單。該行19項(xiàng)違規(guī)行為當(dāng)中，13項(xiàng)涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括違規(guī)發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款、信貸資金被挪用流入房地產(chǎn)開發(fā)公司等。

2020年伊始至2月27日，針對(duì)房地產(chǎn)違規(guī)貸款業(yè)務(wù)，監(jiān)管部門已對(duì)銀行系統(tǒng)開具相關(guān)罰單金額近3000萬元。

信貸政策并未放松的同時(shí)，地方政府的調(diào)控松動(dòng)同樣未獲認(rèn)可。

2月21日，河南省駐馬店市出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，祭出首套房公積金貸款最低首付比例由30%下調(diào)為20%等一系列支持樓市政策。

該政策僅持續(xù)一周，2月29日，駐馬店市主要領(lǐng)導(dǎo)被河南省政府約談，要求整改落實(shí)，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

3月5日，澎湃新聞詢問上述《意見》是否仍執(zhí)行，駐馬店市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)工作人員回復(fù)稱：文件已撤回，按照原政策執(zhí)行。