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慧正資訊：2月，受新冠疫情影響，多數(shù)房企到中下旬才陸續(xù)復(fù)工，故而新房供求持續(xù)走勢(shì)，半數(shù)以上城市0供應(yīng)；另一方面疫情防控需要，項(xiàng)目售樓處由線下紛紛轉(zhuǎn)投線上，但簽約備案無(wú)法線上對(duì)接，27城總體成交面積則同、環(huán)比繼續(xù)銳減8成左右；二手房市場(chǎng)概莫能外，核心城市都暫停房地產(chǎn)中介線下帶看業(yè)務(wù)，多數(shù)城市成交同樣近乎“放空”；土地市場(chǎng)層面，因2月本就是成交淡季，疊加多地因疫情暫緩地塊出讓，2月全國(guó)土地市場(chǎng)成交體量降至近一年來(lái)的最低水平，但受重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)土地出讓增加影響，土地價(jià)格又創(chuàng)近以來(lái)的新高。

1 供應(yīng)：環(huán)比下跌92%，二三線降幅擴(kuò)大，超半數(shù)城市零供應(yīng)

2月，27個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)面積85萬(wàn)平方米，環(huán)比大幅下降92%，同比亦降85%，主要因新型肺炎疫情影響，春節(jié)期間多地售樓處被迫暫停銷售活動(dòng)，加之核心一二線城市普遍延期了復(fù)工時(shí)間，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，半數(shù)房企于2月17號(hào)才開始集中復(fù)工，也導(dǎo)致整體供應(yīng)呈現(xiàn)出斷崖式下跌。具體來(lái)看，

一線城市商品住宅新增供應(yīng)面積18萬(wàn)平方米，同環(huán)比分別下降了81%和86%，北、上、深均為0供應(yīng)，新增供應(yīng)主要集中在廣州，但廣州推盤表現(xiàn)依舊不如去年同期，同比下降44%，供貨節(jié)奏顯著放緩。目前北、上、廣的復(fù)工率基本都達(dá)到了50%以上，預(yù)期3月一線城市的供應(yīng)也會(huì)隨之逐步恢復(fù)。

本該迎來(lái)“返鄉(xiāng)置業(yè)”高峰期的二三線城市，本月新增供應(yīng)面積68萬(wàn)平方米，環(huán)比下降93%，同比下跌85%，降幅較1月顯著擴(kuò)大。半數(shù)以上城市0供應(yīng)，推盤量最多的福州也不超過(guò)15萬(wàn)平方米，疫情對(duì)于樓市供應(yīng)的負(fù)面影響不言自明。目前來(lái)看，2月仍有供應(yīng)的城市主要集中在珠三角和長(zhǎng)三角區(qū)域，典型城市有福州、佛山、常州、東莞等，這些城市目前的疫情基本可控，加之2月中旬也迎來(lái)的房企復(fù)工的高峰期，因而還是能夠保證少量供應(yīng)，預(yù)計(jì)3月，疫情較為嚴(yán)重的武漢、長(zhǎng)沙、鄭州等中部城市供應(yīng)量依舊不容樂(lè)觀，其他區(qū)域的供應(yīng)量有望隨著復(fù)工率的上升而穩(wěn)步增加。

2 成交：同、環(huán)比皆銳減8成左右，多數(shù)城市月成交面積不足10萬(wàn)方

因供應(yīng)顯著縮量，疫情恐慌情緒蔓延，2月樓市成交依舊下行。27個(gè)重點(diǎn)城市整體成交240萬(wàn)平方米，環(huán)比降幅高達(dá)83%，同比仍跌77%，顯著不及2019年月均。

一線城市總成交僅為29萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌82%，同比下降73%。北、上、廣、深四城均同環(huán)比齊跌，且多數(shù)跌幅都在50%以上，疫情的負(fù)面影響在持續(xù)發(fā)酵。其中廣州的跌幅最為顯著，雖然供應(yīng)小幅放量，但因經(jīng)歷了去年年末需求的集中釋放，疊加疫情嚴(yán)峻，成交同環(huán)比跌幅均達(dá)到90%。

二三線城市總成交211萬(wàn)平方米，同環(huán)比分別下降了78%和84%。從絕對(duì)量層面，僅成都、南京、鄭州成交量超過(guò)20萬(wàn)平方米，多數(shù)城市2月成交量不足10萬(wàn)平方米，尤其是疫情“重災(zāi)區(qū)”，寧波、重慶、武漢，人們的重心均在“抗疫”，購(gòu)房意愿寥寥，加之售樓處開放情況不佳，2月均為0成交。

分區(qū)域來(lái)看，成都、鄭州等中西部城市出現(xiàn)放量，2月兩城累計(jì)成交量為67萬(wàn)平方米，占比總體成交量高達(dá)28%。雖然總體城市全線下跌，但是東南沿海情況普遍好于內(nèi)陸城市，諸如蘇州、無(wú)錫、常州、福州、合肥，成交量仍能保持在10萬(wàn)方左右，購(gòu)房需求緩慢而相對(duì)平穩(wěn)的釋放。

3 庫(kù)存：多數(shù)城市與上月持平，近四成城市消化周期超18個(gè)月

2月，疫情持續(xù)影響下全國(guó)多地新房新增供應(yīng)掛零，導(dǎo)致近六成重點(diǎn)城市供求比降至零點(diǎn)。由于供求皆處于極低位運(yùn)行，加之延遲備案等導(dǎo)致數(shù)據(jù)失真因素的存在，本月供求比數(shù)值很難反映出市場(chǎng)真實(shí)的供需情況。從庫(kù)存來(lái)看，多數(shù)城市庫(kù)存量基本與上月持平，成都、南京等庫(kù)存量小幅收縮。

受疫情導(dǎo)致市場(chǎng)停擺、成交下滑影響，多數(shù)重點(diǎn)城市消化周期明顯拉長(zhǎng)，10個(gè)城市消化周期躍升至18個(gè)月的警戒線之上，北京、大連、長(zhǎng)春、廈門更是進(jìn)一步升至超30個(gè)月的高位。但隨著三月各地售樓處逐漸恢復(fù)開放、成交逐步回暖，預(yù)計(jì)多數(shù)城市下月消化周期會(huì)回歸常位。

4 成交結(jié)構(gòu)：中高檔占比上升，200㎡以上產(chǎn)品成交有所回落

從價(jià)格段分布來(lái)看，京滬本月低檔產(chǎn)品成交占比與上月持平，深圳回調(diào)7個(gè)百分點(diǎn)；中低檔產(chǎn)品上海下滑10個(gè)百分點(diǎn)；中高檔產(chǎn)品京、滬分別上揚(yáng)18和11個(gè)百分點(diǎn)；高檔產(chǎn)品北京占比下滑12個(gè)百分點(diǎn)，深圳上升7個(gè)百分點(diǎn)。

從面積段分布來(lái)看，本月90平方米以下產(chǎn)品北京、上海占比回落10個(gè)百分點(diǎn)，深圳上升12個(gè)百分點(diǎn)；90-120平方米產(chǎn)品上海、北京分別上漲9個(gè)和6個(gè)百分點(diǎn)；144-200平方米產(chǎn)品占比全線上升，其中北京上漲8個(gè)百分點(diǎn)；200平方米以上大戶型產(chǎn)品成交整體有所回落，北京回落12個(gè)百分點(diǎn)。

5 二手房：7城成交環(huán)比降81%，北京深圳恢復(fù)快于二線城市

2月，由于多個(gè)核心城市整月暫停房地產(chǎn)中介線下帶看業(yè)務(wù)，多數(shù)城市成交體量近乎“放空”。整體來(lái)看，2月全國(guó)7個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交體量?jī)H71萬(wàn)平方米，環(huán)比大跌81%，同比跌幅也達(dá)63%。

從日成交數(shù)據(jù)來(lái)看，重點(diǎn)城市中所有二線城市成交面積均不足10萬(wàn)平方米，且均以此前成交房源的延遲網(wǎng)簽為主。

預(yù)計(jì)隨著疫情得到控制，3月核心城市或?qū)⒅鸩皆试S線下中介活動(dòng)進(jìn)行，屆時(shí)城市二手房市場(chǎng)將逐漸恢復(fù)活力。

6 土地：多城市密集出臺(tái)政策穩(wěn)定地市，2月成交規(guī)模量縮價(jià)漲

作為傳統(tǒng)的成交淡季，2月份土地市場(chǎng)總成交建筑面積在疫情的影響之下進(jìn)一步走低。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截止至2月27日，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地共計(jì)成交1370幅，同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大至35.5%；成交建筑面積僅為8079萬(wàn)平方米，不到1月份的五成，和去年2月相比也有34%的差距；成交價(jià)格方面，本月土地成交總金額也隨成交面積的減少而下滑至2366億元；成交單價(jià)方面，由于北京、上海本月出讓地塊價(jià)值較高，帶動(dòng)本月平均樓板價(jià)上升至2989元/平方米，較今年1月份和去年2月都上漲了三成以上。

市場(chǎng)熱度方面，本月成交溢價(jià)率仍然維持在10%以上，達(dá)到10.44%，和上月大致持平。不過(guò)，本月成交溢價(jià)率的維持主要是受重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)土地出讓增加影響，如北京成交了10宗住宅用地，土地條件都比較好，平均成交溢價(jià)率高達(dá)26%，極大帶動(dòng)了整體市場(chǎng)熱度。土地流拍方面，以重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市來(lái)看，疫情影響之下，多數(shù)城市暫停了土地出讓，因此本月撤牌和政府收回地塊較多，導(dǎo)致流拍率明顯上漲，實(shí)際因無(wú)人競(jìng)拍或未達(dá)底價(jià)而流拍的地塊并不多，并且這類流拍地塊主要集中在保定等三四線城市。

一線城市本月成交總量較上月增加了33%，和去年2月相比也上漲了31%；成交金額更是較上月大漲94%；成交單價(jià)在北京、上海優(yōu)質(zhì)土地成交的帶動(dòng)下突破2萬(wàn)元/平方米，平均樓面價(jià)達(dá)到21813元/平方米。本月上海的成交量最大，達(dá)到266萬(wàn)平方米，共計(jì)成交21幅，其中也不乏一些條件較好的土地，如徐匯濱江綜合體、真如商辦地，靜安市北高新宅地等。北京10宗地中僅有2宗底價(jià)成交，其余地塊的成交溢價(jià)率均超過(guò)了20%。

二線城市本月成交建筑面積較上月下降50%，同比也大幅下降；地價(jià)也受到多個(gè)高地價(jià)城市成交量下調(diào)而下滑至3902元/平方米，比上月下降了10%，不過(guò)同比仍有16%的漲幅。具體到城市來(lái)看，由于受到疫情影響，多個(gè)城市都暫緩了土地出讓，本月僅有5個(gè)城市的成交量在100萬(wàn)平方米之上，其余城市的成交量都比較少。成交量最大的城市是長(zhǎng)沙，總成交建面為162萬(wàn)平方米，共成交13宗地。成交金額最高的城市是福州，在本月末共計(jì)出讓了12宗地，成功出讓11宗，1宗改期出讓，共計(jì)攬金144億元，平均溢價(jià)率達(dá)到15%。不過(guò)，成交熱度最高的當(dāng)屬南寧，本月平均成交溢價(jià)率高達(dá)40%。

三四線城市成交體量相比上月大幅下降55%，和去年2月相比也有3成的降幅；價(jià)格方面，本月三四線成交樓板價(jià)微降3%，將至1381元/平方米，不過(guò)和去年2月相比仍然是上漲的，漲幅為13%。不過(guò)，在市場(chǎng)熱度方面，和一二線城市逐漸回溫的土地市場(chǎng)相比，三四線城市的土地市場(chǎng)熱度卻有所降溫，本月溢價(jià)率再度回落至10%以下。熱點(diǎn)城市中，本月僅有南通的成交量超過(guò)100萬(wàn)平方米，其余城市的成交體量都比較低；結(jié)合成交溢價(jià)率來(lái)看，南通、徐州、佛山等長(zhǎng)三角、珠三角的強(qiáng)三線城市熱度較高，其余城市的競(jìng)拍熱度相對(duì)較低。