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慧正資訊：2020新年鐘聲的敲響，2010-2019年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的高峰期已然過去。這十年，房地產(chǎn)市場歷經(jīng)數(shù)次調(diào)控，行業(yè)規(guī)模迅猛增加，人民居住水平大幅提升，房地產(chǎn)功不可沒，但同時房地產(chǎn)也承受了巨大的爭議。在2019年12月31日召開的丁祖昱評樓市年度發(fā)布會上，丁祖昱博士預(yù)測未來十年中國房地產(chǎn)的體量仍舊相當(dāng)巨大。那么2020年，房地產(chǎn)市場走勢如何，本期內(nèi)參將從政策、資金、需求、產(chǎn)品、供應(yīng)、投資和市場運(yùn)行等多個角度來具體分析。

表1：易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱先生關(guān)于2020年樓市的十大預(yù)測

內(nèi)容來源：“丁祖昱評樓市第4年跨年發(fā)布會”，中房研協(xié)測評研究中心整理

各方觀點(diǎn)

易居控股董事局主席周忻認(rèn)為，大開發(fā)時代，建造繁榮;不動產(chǎn)時代，守護(hù)繁榮。房地產(chǎn)大開發(fā)還沒結(jié)束，行業(yè)規(guī)模峰值依舊可持續(xù)10年;地產(chǎn)下半場剛剛開始，現(xiàn)在是提前布局的好時機(jī)。不動產(chǎn)時代的發(fā)展分為五個維度：第一是大物管，第二是大資管，第三是大租售，第四是城市更新，第五是不動產(chǎn)+。

上海易居房地產(chǎn)研究院院長張永岳認(rèn)為，中國住房基本上達(dá)到了全面小康水平，但也有不充分、不均衡的特征，需要理性看待。未來房地產(chǎn)市場發(fā)展空間依然巨大，是實(shí)現(xiàn)第二個百年目標(biāo)過程中不可或缺的重要產(chǎn)業(yè)，包括城市群和都市圈等都將成為新的發(fā)展亮點(diǎn);但對房地產(chǎn)發(fā)展的要求更高，行業(yè)要把高質(zhì)量發(fā)展放在首位，房企更需提高專業(yè)水平，以應(yīng)對市場變化所帶來的挑戰(zhàn)。

融創(chuàng)集團(tuán)董事長孫宏斌認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模今年大概是16萬億左右，這個規(guī)模大概還會保持很多年。一個是城市化的需求。因?yàn)楝F(xiàn)在中國房地產(chǎn)常住人口、城鎮(zhèn)化率是53.77%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家80%的平均水平。另一個是改善性需求。每個人10個朋友當(dāng)中，肯定有5個人要改善換房，你不換也能活著，但是都想換。所以這個行業(yè)規(guī)模估計(jì)還會保持很多年。

國家統(tǒng)計(jì)局原總經(jīng)濟(jì)師姚景源認(rèn)為，最新的人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是我們?nèi)ツ瓯惹澳耆珖鲁錾鷭雰簻p少2百萬，另外一方面，我們60歲以上的老人數(shù)量增加859萬。反映到經(jīng)濟(jì)上就是勞動力成本急劇上漲，這將導(dǎo)致原來的一些增長方式不可持續(xù)。同理可見，隨著人口總量的急劇下滑，買房需求的減少，支撐房價上漲的要素正在"消失"，從而房價只漲不跌的謬論終將破謠。

恒大集團(tuán)研究院院長任澤平認(rèn)為，2020年房地產(chǎn)政策從過度收緊回歸中性穩(wěn)定，中央的定調(diào)是“三穩(wěn)”。老成謀國是時間換空間，一方面要防止貨幣放水刺激資產(chǎn)泡沫，另一方面也要防止過度收緊主動刺破引發(fā)重大金融風(fēng)險。過度遏制房地產(chǎn)合理的融資不僅加重經(jīng)濟(jì)下滑，而且加重經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險。房地產(chǎn)一半是金融，一半是實(shí)體經(jīng)濟(jì)，是制造業(yè)，帶動的上下游產(chǎn)業(yè)鏈條較長，有必要推動改革更多地發(fā)揮其實(shí)體經(jīng)濟(jì)的功能，回歸居住屬性和制造業(yè)屬性。穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，利用時間窗口推動住房制度改革和長效機(jī)制，關(guān)鍵是金融穩(wěn)定和人地掛鉤，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

太平洋證券發(fā)布研報(bào)認(rèn)為，從成交量上來看，2019年或?qū)⑹切路渴袌龅臍v史大頂，后面幾年量跌價穩(wěn)將是大勢所趨。過去三四年新房成交連年超預(yù)期，除了棚改貨幣化的催化劑作用外，成交主力其實(shí)是透支的未來的城鎮(zhèn)化需求(縣城遷徙到地級市，地級市遷徙到省會城市，老城區(qū)遷徙到新城區(qū))。未來新房需求將向每年11-12億平方米左右的中樞水平緩慢回歸。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生認(rèn)為，硬幣有正反面，2020年房地產(chǎn)有“?！?，也有“機(jī)”。今年前三季度數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)對GDP依舊是正拉動。但房地產(chǎn)也有它“危”的一面。投資下降、資產(chǎn)負(fù)債率提高、企業(yè)頂不住等等，房地產(chǎn)正面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。2019年盡管是房地產(chǎn)行業(yè)的一個臨界點(diǎn)，但并不等于翻過臨界點(diǎn)，房地產(chǎn)就一定要下滑，一定會崩盤。

中國社會科學(xué)院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任陳淮認(rèn)為，判斷2020年或者更長的一個歷史周期，中國房子蓋夠了沒有，這個產(chǎn)業(yè)還有沒有前景，最重要的是房地產(chǎn)有沒有前景，還能走多遠(yuǎn)，還需不需要蓋房子。什么政策、市場、資本都不是第一位的，第一位是全中國老百姓想過好日子。房地產(chǎn)業(yè)并非像我們想象和很多媒體描述的那樣，令人如何厭惡和可惡，實(shí)際上40余年來，房地產(chǎn)業(yè)極大地改變了我們的社會和價值取向。要告訴老百姓，獲取和累積資產(chǎn)是一件好事，但是擁有資產(chǎn)、獲取資產(chǎn)性收入的同時，要承擔(dān)資產(chǎn)性風(fēng)險，要注重自己的風(fēng)險承受能力，合理配置、優(yōu)化配置自己的資源。

中房分析

政策端：堅(jiān)持“房住不炒”主基調(diào)，各地差異化執(zhí)行“因城施策”

2019中國房地產(chǎn)政策環(huán)境偏緊，調(diào)控力度不放松，2020年，中央將繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”以及“不將房地產(chǎn)作為短期刺激中國經(jīng)濟(jì)的手段”，逐步完善房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，以此作為房地產(chǎn)市場調(diào)控的主基調(diào)。在此之上，對于各地差異化的房地產(chǎn)市場狀況以及不同類型的購房者需求，各地將在“因城施策”的基本原則下，針對自身情況通過“過熱的降溫，過冷的刺激”的調(diào)控方式對現(xiàn)階段出現(xiàn)的問題進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼哒{(diào)整，實(shí)施雙向調(diào)節(jié)，穩(wěn)步推動房地產(chǎn)市場發(fā)展。

在新的十年開始之際，從中央經(jīng)濟(jì)會議和住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議傳遞出的信號來看，更是奠定了房地產(chǎn)行業(yè)長期趨穩(wěn)的政策基調(diào)。保持“三穩(wěn)”將是2020年房地產(chǎn)市場的重中之重。具體而言，“穩(wěn)”包含兩方面含義：一方面是防止價格再次非理性上漲，政府將堅(jiān)持“房住不炒”定位，堅(jiān)決不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，在部分房價地價過快上漲、庫存較低的城市加大調(diào)控力度，加強(qiáng)“限購”“限價”“限售”措施;另一方面是防止市場的失速調(diào)整，房地產(chǎn)仍舊是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“壓艙石”，在部分投資、銷售壓力過大的城市放松前期過緊的政策，選擇“放松落戶”等政策進(jìn)行優(yōu)化，這正是市場平衡的進(jìn)程?？傊?，因城施策、雙向調(diào)控仍將是2020年房地產(chǎn)調(diào)控政策的主要特征。

資金端：金融監(jiān)管不放松，央行降準(zhǔn)或?qū)⑻嵘康禺a(chǎn)市場活躍度

2019房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道收縮，企業(yè)融資困難程度提升，對于具備高杠桿、快周轉(zhuǎn)屬性的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可謂釜底抽薪，全年大多企業(yè)拿地意愿度不高并且十分謹(jǐn)慎，并且通過持續(xù)地加大去化力度，資金回流。

展望2020，金融監(jiān)管將保持嚴(yán)格水準(zhǔn)。1月6日央行宣布降準(zhǔn) 0.5個百分點(diǎn)，充分說明貨幣政策今年要保持靈活適度，保持流動性合理充裕，激發(fā)市場主體活力，為高質(zhì)量發(fā)展和供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革營造適宜的貨幣金融環(huán)境。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，央行此舉有利于增加市場資金量，但預(yù)期不應(yīng)太高，對地產(chǎn)的金融強(qiáng)監(jiān)管并未放松。

需求端：購房主力受人口結(jié)構(gòu)變化因素制約呈下降趨勢，需求結(jié)構(gòu)因“落戶放松”更顯優(yōu)化

2020-2029十年中，人口以及購房需求都將較過往十年發(fā)生巨大變化，丁祖昱先生預(yù)測：2020-2029年新出生人口將較過去十年減少4200萬人，整體人口呈現(xiàn)負(fù)增長趨勢。與此同時，2020-2029年，結(jié)婚人口數(shù)量將下降28.3%。人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，并且結(jié)婚人口下降，直接導(dǎo)致購房主力人口下降。未來十年，購房主力人口將減少6100萬。

而從購房需求結(jié)構(gòu)來看，放寬落戶條件加速了城市人口的流動，推動城鎮(zhèn)化發(fā)展，“需求在區(qū)域空間得以重新分配，產(chǎn)業(yè)留人”成為未來的主基調(diào)。中國樓市總體需求結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，而總體市場將穩(wěn)中有進(jìn)，平穩(wěn)發(fā)展。

產(chǎn)品端：房地產(chǎn)市場回歸理性，流量型及改善型產(chǎn)品將成為市場主力產(chǎn)品

房地產(chǎn)市場趨穩(wěn)的大環(huán)境下，購房需求下降，供應(yīng)量或?qū)⑾陆怠?020-2029年，市場需求轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在供應(yīng)端，同樣應(yīng)該進(jìn)行調(diào)整，聚焦產(chǎn)品本身，不同能級城市中市場需求及企業(yè)供應(yīng)呈現(xiàn)差異化，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)變動較為一致，總體向流量型產(chǎn)品下沉，流量型及改善型產(chǎn)品占市場主體地位，而高端型產(chǎn)品成交比重明顯回落。展望2020，房地產(chǎn)市場回歸理性，市場供應(yīng)隨著需求的下降必將減少。在“房子是用來住的”政策導(dǎo)向下，產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位也將與市場需求趨同，未來流量型及改善型產(chǎn)品為主力產(chǎn)品類型。

投資端：銷售或?qū)⒊尸F(xiàn)下行趨勢，投資端需延續(xù)謹(jǐn)慎態(tài)度

2019年樓市在下行壓力中堅(jiān)韌前行，在核心城市新房銷售穩(wěn)定、三四線城市體量猶存的情況下，整體行業(yè)規(guī)模仍較2018年小幅上漲。當(dāng)前政策調(diào)控不放松、金融環(huán)境趨緊的狀況下，房企普遍開發(fā)投資額增速放緩，新開工意愿低。

預(yù)計(jì)2020年，總體成交量將呈現(xiàn)小幅下滑，但在“因城施策”的基本政策下，不同能級城市呈現(xiàn)分化趨勢：核心一二線城市銷售規(guī)模仍舊有望保持穩(wěn)定或小幅增長，主要源于整體基本面良好，人口凈流入使得本地購房需求者基數(shù)龐大，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)支撐也使得居民購買力逐步提升;中西部及部分欠發(fā)達(dá)的三四線城市市場將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，隨著去庫存政策逐漸淡化，同時經(jīng)過過去幾年房企對三四線城市市場的刺激，階段性購買力已至極限，此外，經(jīng)濟(jì)換擋期，高速增長轉(zhuǎn)為中高速增長，經(jīng)濟(jì)下行的壓力也將直接波及三四線城市，因而三四線樓市，在未來的一段時間內(nèi)，將呈現(xiàn)低迷態(tài)勢。另外，去化預(yù)期呈現(xiàn)不看好態(tài)勢，投資拿地更需謹(jǐn)慎。就當(dāng)前市場周期來看，地市、樓市大概率繼續(xù)降溫，2020年房企投資態(tài)度或?qū)⒀永m(xù)近兩年保守態(tài)勢，大多企業(yè)秉持理性、謹(jǐn)慎態(tài)度，甚至部分企業(yè)停止拿地，該狀況還將延續(xù)。