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慧正資訊：2019年，對房地產行業來說，是艱難而又重要的一年。

國家政策層面：2019年，國家嚴格的政策調控自不必說，“房住不炒”一再被強調，專項整治房地產亂象、住房租賃中介機構亂象也接踵而至，以房地產信托為代表的融資渠道被不斷收緊，房地產可謂正式進入“寒冬”。

房地產市場層面：2019年，面臨國際與國內嚴峻的經濟形勢，房地產市場預期也在下降，房企拿地更加謹慎，流拍數量增多，土拍市場降溫明顯；很多優質項目為了回籠資金，也不得不以各種方式打折促銷；個別房企在這種重壓之下，時有裁員危機，甚至瀕臨破產；更多房企開始轉型輕資產輸出、代建或康養、醫療等產業，以謀求出路。地產黃金時代已經過去，品質至上、尊重市場選擇的時代已經到來。

購房者層面：2019年，“房住不炒”不斷深入，房價雖然上漲不明顯，但購房者觀望情緒仍然不減。此外，消費在不斷升級，購房者對產品地段及品質的追求也要更甚于前，項目保值性和居住舒適性更加被看重。

總體來說，激情動蕩的歲月已經過去，房地產行業在“寒冬”中依然有漫漫長路要走，而房地產人兢兢業業、奮斗不息的精神卻讓我們燃起新的希望。在“房住不炒”成為長期主基調的環境下，逆“市”而上，奠定了2020年房地產市場的整體基調。

回望2019，我們會在挫折中成長、在壓力中前進。清晰地看待2019年，我們才能在新的一年不斷振奮信心、探索未來！

2019年，房地產市場一路向“寒”，在“房住不炒”的主基調下，“一城一策”配合調控不斷深入、信托為代表的金融市場受限，市場整體趨穩。而到2020年，樓市究竟能否逆“市”而上呢？讓我們聽聽房地產大咖們怎么說。

大時代——2020年宏觀展望

建議2020年房地產政策從過度收緊回歸中性穩定，中央的定調是“三穩”，不是“三松”也不是“三緊”。

預計中國經濟將在2020年前后再下臺階，步入“5”時代。每個階段的宏觀經濟形勢都有一個主要矛盾，要抓主要矛盾。當前宏觀經濟形勢的關鍵是經濟下行壓力持續加大，“拿掉豬以后都是通縮”，“不能為了一頭豬犧牲整個國民經濟”，要把穩增長放在更加重要的位置，財政優于貨幣，貨幣政策的關鍵是寬信用，長期通過市場化導向的改革開放釋放微觀主體活力，重振中國經濟信心。

當前宏觀政策選擇，財政優于貨幣，貨幣優于匯率。2009年以來，地方政府、企業、居民三大部門不斷加杠桿，杠桿率較高，再加杠桿空間有限，我們處在金融周期和債務周期的高點，防化風險重要性凸顯。財政政策是結構性政策，減稅降費、基建等有助于擴內需、降成本、調結構，不同于總量的貨幣政策。匯率政策目前更多是市場化，且受中美貿易談判的制約。

建議2020年財政政策更積極，平衡財政轉向功能財政，上調赤字率和專項債發行規模，支持減稅和基建。

1．適當擴大赤字，赤字率突破3%，赤字總額3萬億元，為減稅降費和增加基建支出騰出空間。增加中央赤字，增加對地方的轉移支付。

2．增加專項債額度，建議從2019年的2.15萬億元上調至3萬億元。盡快修改地方債務終身追責，允許人口流入的都市圈和區域中心城市進行適度超前的基礎設施投資。

3．優化減稅降費方式，從當前主要針對增值稅的減稅格局轉為降低社保繳費率和企業所得稅稅率，提升企業獲得感。

4．增加國有資產利潤上繳比例，避免稅收增速下行導致“亂收費”等惡化營商環境行為。

5．削減民生社保之外的開支，精簡機構人員，優化支出結構，提高財政支出效率。

6．改革財政體制，給地方放權，穩定增值稅中央和地方五五分成，落實消費稅逐步下劃地方。

建議2020年貨幣政策進行正常的逆周期調節，不大水漫灌，該降息降息，通過小幅、高頻、改革方式降息，引導實際利率下行。疏通利率的傳導機制，改善流動性分層，消除所有制歧視，糾偏房地產融資過緊，對剛需和改善型需求給予重點保障，從寬貨幣轉向寬信用。

建議2020年房地產政策從過度收緊回歸中性穩定，中央的定調是“三穩”，不是“三松”也不是“三緊”。老成謀國是時間換空間，一方面要防止貨幣放水刺激資產泡沫，另一方面也要防止過度收緊主動刺破泡沫引發重大金融風險。過度遏制房地產合理的融資不僅加重經濟下滑，而且加重經濟金融風險。房地產一半是金融，一半是實體經濟，是制造業，帶動的上下游產業鏈條較長，有必要推動改革更多地發揮其實體經濟的功能，回歸居住屬性和制造業屬性。不要從一個極端走向另一個極端，從放水刺激到過度收緊。穩地價、穩房價、穩預期，利用時間窗口推動住房制度改革和長效機制，關鍵是金融穩定和人地掛鉤，促進房地產市場平穩健康發展。

建議2020年供給側改革因地制宜、實事求是，糾偏部分地方、部分部門一刀切運動式做法。2016年以來，供給側改革、三大攻堅戰成效顯著，對外開放水平明顯提高，營商環境大幅改善，政令暢通。供給側改革的大方向是對的，成績是主要的，但改革方式仍需完善，部分領域改革不徹底，需要更好地把握好政策的“度”，防止運動式、一刀切，誤傷民營和中小企業。執行層面需要實事求是、因地制宜、又紅又專。

優質商業增量連年保持高位

鄭州商業發展后勁顯著

鄭州具備足夠的消費人口，消費實力正在不斷提升，隨著國內知名商業地產運營商的進駐、本土企業的崛起，鄭州的營商環境將迎來較大的改善。

延續“GDP破萬億、常住人口過千萬”的發展勢頭，2019年前三季度鄭州GDP增速取得了7.2%的成績，位列全國第五，經濟實力不斷提升。

反映在商業地產上，2019年優質集中商業供應再度迎來小躍升。據RET睿意德統計，全年新增優質商業量連續四年上升，今年約入市83.2萬平方米，較去年略微下滑。這一階段，主城區商業填空已基本結束，進入存量比拼時代的速度加快。今年北京華聯鄭州店、金博大、王府井百貨錦藝店已先后踏上閉店、調整之路。

在標桿購物中心的營業額、坪效以及租金表現上，鄭州典型商業物業已達到了同等級新一線城市的第一檔水平。鄭州大衛城本年度營業額超60億元，穩坐河南第一、國內購物中心“十強”的寶座。

龐大的消費人口與壯大的消費實力，也讓鄭州在商業地產開發商心中占據獨特地位。雖然在知名商業地產開發商進駐方面，目前鄭州只有標配的萬達廣場與華潤萬象城，但是發展的后勁十足。除了已進駐高鐵片區的華潤新時代廣場、商都歷史文化區的德基廣場，中糧大悅城擬在北龍湖落位，奢侈品購物中心SKP也在積極選址，而入鄭以來，營業額保持高位增長的杉杉奧特萊斯也將繼續加碼，開出鄭州二店。

但是當下鄭州的城市發展和地產開發格局，對商業發展進程影響較大。上一輪，通過介入位置優越的城中村改造和三環內舊城改造，住宅提供現金流的商業項目供應方式，造就了諸如正弘城、新田360廣場國貿店等優質商業。但由于城中村改造的過程復雜、開發周期漫長，導致全國性商業地產開發商介入意愿偏低，以致若無凈地推出，外來商業運營商很難獲取優質地塊。

此外，由于鄭州主城區缺乏有吸引力的景點及周邊商業，千萬人口主要都是家庭型消費，較為單一的消費人口也在制約著商業的多樣性和坪效提升，這也是鄭州與西安、長沙等同級別城市商業發展存在差距的重要原因。

未來鄭州商業升級有兩個方向：

第一個主要是在核心商圈內，從家庭型標配購物中心向特色化差異性購物中心方向發展。主要鎖定藝術時尚、潮流、女性等細分客群。例如新近開業的鄭州建業凱旋廣場，圍繞“文化、時尚、美食、體驗”四大特色構建商業主題，走社交主題購物中心路線，與同商圈的正弘城、國貿360采取競合策略。發展規律類似上海淮海路、南京路商圈一系列小體量商業的差異化之路。

第二個方向則是從城市功能上做整體的提升升級，增加城市娛樂和旅游功能型的商業。今年驚艷全球的新加坡樟宜機場“星耀樟宜”，將瀑布雨林搬到室內，打造獨有特色體驗。近300家零售品牌中，餐飲超過1/3，既改變了傳統機場商業以免稅店零售和紀念品為主的模式，也是新加坡原有烏節路商圈、圣淘沙名勝、環球影城之類的旅游商業新的升級。

此外，隨著消費發展對中國經濟的拉動作用越來越明顯，對于新消費模式、新消費業態的挖掘便越發重要。今年“夜經濟”與“首店經濟”蓬勃發展，在全國各地多點開花，為商業發展及經濟增長賦予新動能，在未來或成為刺激鄭州龐大內需市場的兩個著力點。

更多商業分析，請關注1月7日RET睿意德年度會議將發布的《2019~2020鄭州商業白皮書》。

2019年鄭州經濟運行平穩

地產市場機遇與挑戰并存

在2019年全市租賃市場活躍度降低、平均租金下降的情況下，2020年提高甲級寫字樓項目的硬件配套、物業服務和招商運營能力將成為近期開發商關注的重點。

2019年前三季度，鄭州市經濟運行總體保持平穩，產業結構進一步優化。全市GDP完成8050.7億元，同比增長7.2%；分區域看，航空港區、鄭東新區發展勢頭強勁，經濟增速分別以10.7%和11.1%在全市名列前茅。三次產業結構由上年同期的1.8 : 43.8 : 54.4調整為1.7 : 43.5 : 54.8，第三產業占比增加0.4個百分點。

與去年同期相比，固定資產投資完成額增長3.5%，其中房地產開發投資完成額增長4%，增速平穩，稍遜于全國平均增速和華中主要城市增速。

2019年，鄭州成功舉辦了民族運動會，城市影響力不斷增強。鄭渝高鐵、鄭阜高鐵、地鐵5號線和14號線的通車進一步助力了鄭州經濟穩定發展。

甲級寫字樓市場（核心商務區無新增供應，部分租戶要求下調租金成本）

2019年鄭州核心商務區沒有甲級寫字樓供應，全市甲級寫字樓存量仍保持299.8萬平方米。原本預計將在年內交付的優質甲級寫字樓項目出現推遲，這為市場現有存量的去化提供了更多的時間。受經濟環境影響，2017~2018年租賃市場成交較為活躍的行業，部分企業暫時推遲新設立或擴租計劃，部分企業要求下調15%~30%的租金成本。2019年下半年，部分業主為了進一步去化空置面積，搶占有限的客戶資源，從而選擇下調租金刺激成交。截至2019年11月，全市平均租金較上半年降低2.8%至88.2元/平方米/月。由于年內沒有新增供應入市，截至2019年11月，全市空置率為20.5%，較上半年增加1.5個百分點。從使用面積來看，200~500平方米的租賃面積成交最為活躍，占比約為40%；需求3000~5000平方米統一產權的客戶數量有所增加。

2020年甲級寫字樓僅有北龍湖、高鐵站和龍子湖片區有零散新增供應，體量合計10萬平方米。在2019年全市租賃市場活躍度降低、平均租金下降的情況下，提高項目的硬件配套、物業服務和招商運營能力將成為近期開發商關注的重點。

縱觀2019年全年租賃成交情況，客戶以金融服務類、房地產及相關類、信息科技類為主，占比可達6成以上；其中金融服務類占比約40%，已經較為接近一線城市金融服務業企業的占比。2019年7月“國十一條”的宣布，促進了中國金融對外開放和外資金融機構在中國的發展。中國金融市場的開放對于中國商業地產市場，尤其是中國的寫字樓市場的發展將會起到積極的作用。預計未來金融機構仍會在租賃成交中占較大份額，并且占比有不斷上升趨勢。

土地市場

截至2019年11月，鄭州市本級共推出土地264宗，其中成交229宗；2018年同期市本級推出378宗，成交350宗，土地推出宗數和成交宗數均有下降。

成交面積1040.2萬平方米，同比下降29.4%。全市樓面地價受鄭東新區宅地出讓拉動有所提升，同比上漲6.1%至2647元/平方米。

根據《鄭州市市本級2019年度國有建設用地供應計劃》，全年市本級建設用地供應規劃為2922.37萬平方米，截至2019年11月底，市本級推出建設用地1130.8萬平方米，完成供地計劃的38.7%。目前的鄭州市場，一方面房企拿地更為謹慎小心，一方面政府也根據市場合理控制推地節奏，供應量、成交量雙雙下跌，整體土地市場平淡。

2019年市場表現值得肯定

2020年值得期待

2019年雖然呈現了一些降溫的態勢，但這種降溫不代表市場數據是負增長的，很多數據仍然是正增長的態勢。2020年還是值得期待的，會有一些新的投資機會。

當前對于市場的判斷已經進入關鍵時刻，在2019年整個房地產市場降溫的情況下，市場預期在不停變化。但也必須看到，“穩地價，穩房價，穩預期”還是取得了比較好的進展。所以，客觀來講，2019年是市場政策預期不斷調整的一年。

對于2019年來講也出現了一些新的情況。比如，在房屋銷售方面就出現了一些新的態勢，尤其是圍繞渠道費等。總體來講，就是在2019年房地產市場降溫的時候，出現了一些新的去庫存的做法，這時會積極開拓一些類似渠道費等的情況，說明企業在去庫存方面有一定的焦慮，也說明企業會不斷去創新。但企業也要時刻關注和留意這種創新可能會引起的惡性競爭。

縱觀當前房地產市場，整個2019年還是呈現了一些降溫的態勢，但這種降溫不代表市場數據是負增長的，很多數據仍然是正增長的態勢。比如說，全國房屋銷售的數據并沒有向下跌。根據國家統計局的數據，全國企業商品房銷售面積同比增幅在1~10月份為0.1%。這個數據的信號意義在于，在過去持續8個月的下跌的基礎上，現在數據由負轉正，客觀上說明市場并沒有過于悲觀，仍然保持了一定的增長。房地產銷售市場仍然有一定的韌性。同時，從整個房地產開發投資、拿地等供應端數據來講，比如房地產開發投資在今年前10個月還是能保持10.3%同比正增長，這也是值得肯定的。

但也有部分數據是呈現負增長的，比如說1~10月份，全國房企土地購置面積的數據為-16.3%，這樣的數據也會給市場帶來一定壓力。對于這樣的壓力，部分企業開始陷入保守。

對于2020年整個房地產市場的判斷，還是具有一些可期待性的。從現在整個企業的資金狀況來講，并不會太過糟糕，企業的資金和其他狀況會逐漸得到改善。尤其是當前宏觀經濟環境下行壓力大，未來將會有一系列刺激性的政策，客觀上對于整個房地產市場是有積極作用的。

從整個政策面來講，2019年年底，部分城市通過人才購房來進行政策放松，這一點也是值得肯定的。也就是政策面整體上不會過于嚴厲，后續還會有一些寬松的動作。這些新的寬松動作會使得房地產市場有一些向好的改變，使得潛在的購房需求得到釋放。從時間節點上來講，隨著房地產市場的回暖，在2020年會呈現不同的階段。比如，2020年上半年會出現市場繼續降價促銷的動作；而到了下半年，隨著房屋銷售市場的回暖、供需方面的回暖，會呈現出一些新的變化。總體來說，市場交易會有所反彈，這一點是值得肯定的。

從對整個2020年的判斷來講，還會有一些新的投資機會。比如說，2020年是全面小康社會建設的一年，這個時候會帶來一些新的小康住房的措施。尤其是住房改善方面，這個后續是值得關注的，所以應當關注改善型購房需求積極釋放的機會。同時，在2020年整個房地產還有一些新的變化。比如說，高鐵建設，很多城市脫貧，都市圈的發展，粵港澳大灣區、長三角一體化等熱點板塊、概念都會對房地產市場產生一定影響。此外，LPR利率改革等措施都在客觀上帶動了房地產的發展。這些影響都會使房地產市場有一些向好的表現。因此，2020年樓市應該不會太悲觀，還是有不少的投資機會和投資亮點的。