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慧正資訊：2019年，行業整體規模增速較前兩年明顯放緩，特別是四季度以來受市場去化率水平處于低位的影響，年底供貨高峰期百強房企整體業績未有明顯提升。年內，各梯隊房企門檻進一步提升，但規模房企擴容放緩，新增千億房企數明顯下降，近4年來房企整體的目標完成率水平也逐年降低。總體來看，目前行業保持長期平穩發展的市場環境已趨于明朗，預計2020年企業整體規模增長將繼續維持穩中有升，百強房企內部的分化格局將會得到延續。各梯隊房企競爭格局加劇的同時，TOP30成為規模發展的重要分水嶺。
2019年總結
01行業規模增速顯著放緩，下半年市場去化處于低位
2019年以來，在中央明確“穩地價、穩房價、穩預期”的目標定調下，市場調控趨于常態化，信貸層面逐漸收緊，房地產市場基本保持穩定。百強房企1-11月的累計權益銷售金額同比增長近6%，不及去年同期的34%，行業整體規模增速較前兩年顯著放緩。
從今年全年的業績走勢來看，一季度受春節期間三四線城市返鄉置業潮不及預期、成交下滑影響，業績表現不佳。雖然三月“小陽春”行情調增了市場熱度，單月環比增速大幅提升，但一季度整體業績規模仍同比略有下滑。二季度之后，因防止土地市場過熱，多個熱門城市相繼出臺調控政策，同時前期積壓的市場需求大都釋放完畢，業績增速進一步放緩。上半年TOP100累計銷售權益規模近3.9億，同比微增3.9%。
下半年以來，企業加大供貨力度，業績同比增速呈緩慢回升勢態。雖然7、8月份作為傳統淡季，疊加730中央政治局會議后房企融資渠道相繼收緊，市場整體表現低迷，觀望態度明顯，但9月在推案和營銷力度雙雙加碼的推動下業績企穩回升，三季度行業整體規模增速表現平穩。四季度作為年底供貨高峰，整體業績環比有所上升，但市場的整體去化率水平仍處于相對低位。
臨近歲末，房企在12月也將繼續加速推貨、加大促銷力度以沖刺全年業績目標，但是考慮到市場去化壓力猶存，預計今年百強房企整體的業績表現不會有顯著提升，總體將維持穩中有升的態勢。
02各梯隊房企門檻提升，但規模房企擴容放緩
2019年1-11月，百強房企各梯隊權益銷售金額門檻與去年同期相比都略有提升。其中，TOP10房企權益金額門檻達到1559.1億元，同比增幅最高達15.1%。TOP20和TOP30房企權益金額門檻分別為977.9億元和673.9億元，門檻增幅分別為8.3%和4.3%。TOP50房企競爭格局加劇，權益金額門檻較去年同期大幅提升12.8%至458.2億元。另截止11月末，TOP100房企權益金額門檻達到162.5億元。
另截至2019年11月，全口徑下千億房企數量相比去年同期增加2家至27家。預計全年千億房企數量將在33到35家左右，規模為500-1000億的房企數將在30-32家左右。相比前兩年的高增量，2019年在行業規模增速趨緩的背景下，新增千億房企數明顯下降、規模房企擴容放緩。
03近4年來房企整體目標完成率逐年降低
截至2019年11月末，在年內設定了業績目標的企業中，近7成房企的目標完成率達到90%以上。其中，包含世茂、龍湖、陽光城、金科、中梁、禹洲、寶龍在內的9家房企已提前達成了全年目標。但同時，也有超2成的房企目標完成率尚在80%-90%之間，另有少數房企目標完成率仍不及80%。總體來看，在調控持續、行業增速放緩、整體項目去化率不及預期的背景下，部分房企完成全年業績目標仍有較大壓力。
自2016年以來，房企整體的目標完成率逐年降低，與行業規模增速放緩的趨勢表現一致。不同于2016、2017年行業規模的大幅提升，2018年以來行業由高速增長向平穩增長過渡，房企目標完成率的分布情況也呈現出明顯的變化趨勢。具體來看，相比2016年近7成房企在11月的業績目標完成率就已突破100%，2019年11月僅有23%房企提前完成全年業績目標，房企的目標完成率主要集中在90-100%區間，占比超4成。同時，目標完成率低于90%的房企比例也在逐年提升，企業數量占比從2016年同期的3%提升至今年的32%。
04龍頭房企穩定增長，恒大權益銷售位居行業第一
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05各梯隊房企競爭格局加劇，TOP30成為規模發展的分水嶺
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2020年展望
01規模增長進入平穩期，企業整體目標增速也將趨緩
當前，雖然市場整體去化存壓，但今年百強房企總體業績表現維持穩中有升的態勢。相比2018年末相對較高的市場不確定性，目前行業保持長期平穩發展的市場環境已趨于明朗。展望2020年，在“房住不炒”的主基調下，行業政策調控難有實質性松動，我國房地產行業也仍將面臨考驗。在這樣的市場形勢下，對于房企來說，第一要務仍是防范風險，更好地適應市場調整。因此，我們預計2020年，房地產市場將延續“穩”字當頭，企業規模增長進入平穩期，整體維持穩中有升。
同時，我們認為，在去化壓力猶存，市場競爭加劇的背景下，房企應結合自身的抗風險能力和對市場的預判合理設定2020年目標。進入房地產市場后半場，房企已經不能一味追求規模擴張，發展重點也逐步由“增量”轉向“提質”，企業整體的目標增速也將趨緩。未來，市場的比拼將歸于房企的城市布局、品牌效應、產品品質、經營管理效率等因素，這也將決定房企的可持續發展力。
02各梯隊房企規模發展將延續今年分化格局
隨著行業增速放緩，房地產市場新一輪洗牌加速進行，企業內部的分化格局將會得到延續。截至2019年11月，TOP3、TOP10、TOP20、TOP50、TOP100房企的權益銷售金額集中度已分別達到近10.4%、22.4%、31.1%、36.8%、44.7%以及54.2%，各梯隊房企集中度增幅較前期明顯降低。
分梯隊來看，龍頭房企在自身提質控速戰略下規模增速放緩，集中度微降。TOP4-10、TOP11-20梯隊規模企業集中度上升，梯隊競爭加劇。整體來看，TOP30梯隊的房企受益規模化效應、全國布局以及相對成熟的內部管控機制，未來更具行業競爭力、行業集中度也有繼續提升的空間。
而隨著房地產市場資源加速向優勢企業聚集，TOP31-50、TOP51-100梯隊集中度下降，在競爭格局進一步加劇的同時梯隊內部名次變動也將更趨頻繁。對于這兩大梯隊中部分尚在成長和高速發展中的房企而言：一方面，業績規模仍將處于企業戰略的重要位置，2020年的業績目標增長率或仍將保持在相對行業平均較高的水平。另一方面，在加大杠桿或提高項目合作比例謀求規模提升的同時，也應更多關注業績的高質量增長，以及提升企業自身組織管控、品牌價值、項目品質、產品打造等核心競爭力。
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