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慧正資訊：2019年，金融政策整體總量寬松，但居民房貸、企業(yè)融資前松后緊，5月份以來房企融資環(huán)境持續(xù)收緊，重點涉及信托、外債、開發(fā)貸等多領(lǐng)域。央行調(diào)整房貸利率定價機(jī)制，定價方式調(diào)整為“LPR加基點”，盡管LPR利率中樞下移，但房貸利率依舊易漲難跌。棚改開工量顯著縮水，“計劃減量、實際超量”也在預(yù)期之中，貨幣化安置比例降低，多數(shù)調(diào)研城市拆遷進(jìn)度顯著放緩。中央定調(diào)三階段變化：3月份兩會表態(tài)“防止房市大起大落”，7月底政治局會議首提“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，12月份新華社重申“堅持房住不炒的定位，全面落實因城施策，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的長效機(jī)制”。地方調(diào)控歷經(jīng)三階段變化：1-4月份，多城調(diào)降人才落戶門檻，呼和浩特、寧波等市更是出臺人才購房補(bǔ)貼這類刺激性政策；5-7月份，地方調(diào)控關(guān)注房價紅線，蘇州、西安等市相繼升級調(diào)控；8月份以來，人才新政不斷發(fā)力，“四限”調(diào)控局部放松。
展望未來，中央控金融防風(fēng)險，確保不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險，房地產(chǎn)行業(yè)也是去杠桿最重要的領(lǐng)域。房地產(chǎn)融資有望邊際改善，但房企整體融資環(huán)境依舊偏緊；而在LPR利率中樞下移的作用下，房貸利率將穩(wěn)中有降。地方調(diào)控“外松內(nèi)緊”，穩(wěn)定仍是下一階段房地產(chǎn)調(diào)控政策主基調(diào)，人才新政將繼續(xù)發(fā)力，“四限”調(diào)控局部放松，但整體政策環(huán)境將持續(xù)偏緊。
2019年總結(jié)
01 中央穩(wěn)-緊-穩(wěn)：防大起大落，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)手段，再到全面落實因城施策
中央政策層面從年初的平穩(wěn)預(yù)期轉(zhuǎn)變?yōu)槟曛械募哟a預(yù)期，再到年末的平穩(wěn)預(yù)期。3月份兩會表態(tài)“防止房市大起大落”，4月份中央政治局會議重申“房住不炒”，7月份中央政治局會議首提“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，12月份中央經(jīng)濟(jì)工作會議重申“堅持房住不炒的定位，全面落實因城施策，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的長效機(jī)制”。
3月3-15日，兩會作為政策風(fēng)向標(biāo)，引發(fā)市場廣泛關(guān)注，主要涉及以下4個方面：其一，從“堅決遏制房價上漲”到“防止房市大起大落”，側(cè)面映證未來樓市預(yù)期的轉(zhuǎn)變；其二，平衡穩(wěn)增長與防風(fēng)險關(guān)系，調(diào)控強(qiáng)調(diào)地方主體責(zé)任，地方政府將有更多的政策自主權(quán)，可以根據(jù)市場實際情況，及時調(diào)整政策走向，以便提高政策的針對性以及有效性；其三，信貸政策適度糾偏，企業(yè)去杠桿居民穩(wěn)杠桿，著力緩解小微企業(yè)融資難、融資貴的困境；其四，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，考慮到立法程序的復(fù)雜性，2020年或?qū)⑻峤粚徸h。
4月19日，中央政治局會議進(jìn)一步重申“房住不炒”的政策主基調(diào)，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長效機(jī)制。與此同時，住建部明確將房地產(chǎn)長效機(jī)制考核目標(biāo)落實到年度、季度甚至月度，并對一季度房價、地價波動幅度較大的6個城市進(jìn)行了預(yù)警提示。5月18日，住建部又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數(shù)累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進(jìn)行了預(yù)警提示。我們認(rèn)為中央始終堅持“房住不炒”的定位，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，防止房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大起大落，進(jìn)而落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的長期調(diào)控目標(biāo)。而在具體的執(zhí)行層面，中央已將更多的政策自主權(quán)賦予地方政府，要求夯實城市政府主體責(zé)任，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
7月30日，中央政治局會議明確提出：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。我們認(rèn)為市場默認(rèn)的“夜壺”理論已經(jīng)失效，即使中國經(jīng)濟(jì)再困難，也不會重走刺激房地產(chǎn)進(jìn)而挽救經(jīng)濟(jì)頹勢的老路。房地產(chǎn)政策層面已由年初的平穩(wěn)預(yù)期轉(zhuǎn)變?yōu)槟曛械募哟a預(yù)期，意即“四限”調(diào)控仍將從緊執(zhí)行，房價仍是不能碰的紅線，城市房價也是決策層監(jiān)管房地產(chǎn)市場的重要信號。
12月12日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出：要加大城市困難群眾住房保障工作，加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的長效管理調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。區(qū)別于7月底中央政治局會議首提“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，本次會議重申堅持房住不炒的定位，落實因城施策、“三穩(wěn)”的長效機(jī)制，房地產(chǎn)政策層面明顯緩和，穩(wěn)定將是下一階段調(diào)控政策主基調(diào)。
02 金融總量寬松，但居民房貸、企業(yè)融資前松后緊，房貸利率先降后升再穩(wěn)
03 地方松-緊-松：多城激勵人才購房，緊盯房價紅線加碼調(diào)控，“四限”局部放松
地方調(diào)控歷經(jīng)三階段變化：1-4月份，多城調(diào)降人才落戶門檻，呼和浩特、寧波等市更是出臺人才購房補(bǔ)貼這類刺激性政策；5-7月份，地方調(diào)控關(guān)注房價紅線，蘇州、西安等市相繼升級調(diào)控，著力打壓投資、投機(jī)性需求，維穩(wěn)房價上漲預(yù)期；8月份以來，人才新政不斷發(fā)力，上海、天津、南京等市僅限于部分區(qū)域放松限購，長沙、江門、三亞等市則在全市范圍調(diào)降人才購房門檻。
年初，市場普遍預(yù)期2019年調(diào)控政策將有所松綁，政策層面謠言滿天飛，真實反映市場浮躁心態(tài)。譬如，濟(jì)南、南京取消限價，青島、鄭州取消限購皆屬謠言。當(dāng)然，部分城市政策執(zhí)行層面確有放松，典型如南京，一季度仙林湖等板塊新開盤項目售價皆突破所在片區(qū)限價上限。又如阜陽，率先取消限價，住宅備案價格不受土地出讓限制，房企可根據(jù)市場價格自行調(diào)整。
與此同時，海口、西安、南京多城紛紛調(diào)降人才落戶門檻，涉及放寬人才落戶的年齡限制，取消購房落戶的面積限制，降低落戶的社保繳納門檻等。石家莊全面放開城區(qū)、城鎮(zhèn)落戶遷入條件限制，實行“零門檻”落戶。呼和浩特、寧波等多市更是落地人才購房補(bǔ)貼這類刺激性政策，典型如呼和浩特，本科及以上學(xué)歷的應(yīng)往屆畢業(yè)生可半價買房。又如寧波，高層次人才最高可獲60萬購房補(bǔ)貼。
4月27日，丹東率先落地限購、限價，非戶籍家庭在市區(qū)范圍限購1套新建商品住房，同一樓盤售價每月環(huán)比漲幅不得超0.6%，就此開啟熱點城市升級調(diào)控的大幕。
而在被住建部點名預(yù)警提示之后，蘇州房地產(chǎn)調(diào)控層層加碼，一時到無以復(fù)加的地步。5月11日，蘇州落地限售令，園區(qū)、高新區(qū)等部分重點區(qū)域新房限售3年，園區(qū)二手房限售5年。5月24日，蘇州多部委召開座談會，明確2019年房價漲幅目標(biāo)必須控制在5%以內(nèi)。7月24日，蘇州限購、限售雙升級，非戶籍家庭在蘇州市區(qū)、昆山、太倉購買首套房，3年內(nèi)需連續(xù)繳納2年及以上個稅或社保；新房、二手房限售區(qū)域皆擴(kuò)容至市區(qū)范圍，其中新房限售3年，二手房限售5年。
6月20日，西安升級限購，政策力度相較嚴(yán)苛，新晉落戶家庭社保連續(xù)滿1年、非戶籍家庭社保更是滿5年才能在限購區(qū)域買房，并將臨潼區(qū)納入限購范圍。核心動因在于房價上漲過快，西安房價同比漲幅連續(xù)6個月領(lǐng)跑全國。與此同時，受限于房價大幅上漲，大連、洛陽相繼落地限價令，并采取暫停網(wǎng)簽備案等懲戒措施。
綜合而言，決策層調(diào)控房地產(chǎn)的決心已定，地方調(diào)控更關(guān)注房價紅線，房價仍是不能碰的紅線。
8月份以來，人才新政不斷發(fā)力，“四限”調(diào)控局部放松。具體而言，上海、珠海、天津、南京、成都等市僅限于部分區(qū)域放松限購，典型如上海臨港新片區(qū)，非戶籍人才購房資格由居民家庭調(diào)整為個人，社保繳存年限也由原先的連續(xù)繳滿5年縮短至連續(xù)繳滿3年；又如成都天府新區(qū)直管區(qū)，招商引資企業(yè)員工、行政企事業(yè)單位員工、引進(jìn)人才等三類人員購房，不受戶籍、社保繳納時限的限制，但限售5年。
長沙、江門、三亞、佛山等市則在全市范圍調(diào)降人才購房門檻，典型如長沙，專科以上學(xué)歷或技師以上職業(yè)資格的人才，購買首套房不受戶籍、社保繳存年限的限制；又如江門，調(diào)降港澳臺、重點招商企業(yè)、持有廣東省人才優(yōu)粵卡等三類家庭購房門檻，無社保繳納年限要求。
04棚改實際開工量已超額完成5.3%、貨幣化安置滯后效應(yīng)，對三四線市場托底支撐
2020年展望
01中央政策展望：把控金融調(diào)節(jié)防風(fēng)險，房企融資有望改善，房貸利率穩(wěn)中有降
展望未來，我們認(rèn)為中央將控金融防風(fēng)險，堅決打好三大攻堅戰(zhàn)，確保不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險。
近期，央行行長發(fā)表題為《堅守幣值穩(wěn)定目標(biāo)，實施穩(wěn)健貨幣政策》的文章，明確提出：綜合運(yùn)用多種工具對房地產(chǎn)融資進(jìn)行逆周期調(diào)節(jié)，前提是房住不炒、因城施策、宏觀審慎管理。雖然金融層面要進(jìn)行逆周期調(diào)節(jié)，但絕不等于對房地產(chǎn)放水，防范金融風(fēng)險仍是一貫堅持的方向。另外，從去杠桿的角度來講，現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)也是去杠桿最重要的領(lǐng)域。
預(yù)計2020年的貨幣政策將松緊適度，避免大水漫灌，但結(jié)構(gòu)性寬松可期。房地產(chǎn)融資有望邊際改善，但房企整體融資環(huán)境依舊偏緊，監(jiān)管核心在于房企融資用途的合規(guī)性，保證未來施工和竣工的有序進(jìn)行；而在LPR利率中樞下移的作用下，按揭貸款仍是銀行信貸優(yōu)選，2020年房貸利率大概率穩(wěn)中有降，以便支持居民合理的自住以及改善性購房需求。
02地方政策展望：“四限”調(diào)控“外松內(nèi)緊”，穩(wěn)定是主基調(diào)，整體全面落實因城施策
可以預(yù)見的是，穩(wěn)定將是下一階段房地產(chǎn)調(diào)控政策主基調(diào)，繼續(xù)堅持“房住不炒”的定位，落實一城一策、因城施策的長效調(diào)控機(jī)制，夯實城市政府主體責(zé)任，切實把穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)落到實處。
地方調(diào)控“外松內(nèi)緊”。限購、限價、限售、限簽等“四限”政策仍是地方調(diào)控重要抓手，政策將與各城市本身房地產(chǎn)市場關(guān)聯(lián)度更高、反應(yīng)更快，各城市可以根據(jù)房地產(chǎn)市場實際情況，及時調(diào)整未來政策走向，以便提高政策的針對性以及有效性。
預(yù)計2020年人才新政將繼續(xù)發(fā)力，更多二線以及強(qiáng)三線城市將繼續(xù)調(diào)降人才落戶門檻，逐步放開人才購房限制性措施，“四限”調(diào)控局部放松。不過，我們認(rèn)為改變經(jīng)濟(jì)過度依賴房地產(chǎn)，已然上升到國家的政治高度，并將是長期的戰(zhàn)略選擇。本輪調(diào)控政策難言實質(zhì)性轉(zhuǎn)向，房地產(chǎn)整體政策環(huán)境將持續(xù)偏緊，“四限”調(diào)控注定將貫穿更長的時間周期，進(jìn)一步落實房地產(chǎn)長效管理機(jī)制。
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