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慧正資訊：
2019年房企破產呈速度加快
規模變大趨勢
據人民法院公告網顯示，截至2019年11月27日，房地產企業的破產數量已經達459家，已經超過2018年全年的458家破產數量。隨著房地產調控持續、房企集中度上升、融資環境不斷收緊，房企，尤其是中小房企，生存壓力持續加大，破產數量明顯增多。
從房企申請破產的時間來看，2018年上半年破產企業為177家，到下半年大幅增加至281家，2019年上半年為238家，2019年下半年以來也已有221家。可以清楚的看到，從2018年下半年開始，破產房企數量開始明顯增多。根據破產的房企情況來看，主要以三四線的中小型房企為主，這些房企實力較低，抵御風險能力較弱。值得注意的是，2019年至今破產的企業開始出現一些曾經規模較大的企業，如銀億股份、新光集團等知名房企，以及部分知名房企債務違約不斷，曾經的百強房企頤和地產面臨兩筆合計10億元的債務違約等。
數據來源：人民法院公告網、CRIC整理
銷售承壓、融資困難、
以及轉型失敗是三大破產主因
隨著行業集中度不斷提升，中小房企市場競爭壓力加大，規模擴張也受到擠壓。2019年前三季度， TOP3房企權益金額集中度達10.2%，同比提升0.4個百分點；TOP4-10及TOP11-20梯隊房企權益金額集中度較去年也均有一定幅度的提升，規模房企競爭優勢進一步深化。在馬太效應下，頭部房企將會占據更多的市場份額。隨著對房地產行業風險防控的進一步強化，部分地方政府在拿地時要求有一定規模的開發商進行開發，且土地競拍要繳納數額不菲的保證金，對小房企的經營能力以及決策能力提出了更高的要求，房企的容錯率更低，進一步的擠壓了小房企的生存空間，一些實力不濟的小房企最終將會被兼并或走向破產的邊緣。
另一方面，此輪調控在宏觀上持續堅守“房住不炒”的原則，杜絕房地產行業的大水漫灌，在房地產融資上，也持續收緊。自2016年10月開始限制公司債用于前端拿地后，陸續出臺多種政策嚴防房地產行業債務違約風險。2019年5月發布“23號文”，明確要求商業銀行、信托、租賃等金融機構不得違規進行房地產融資，開啟更深層次的新一輪的融資收緊，接下來的7，8月份連續對房地產信托、銀行機構進行整治約談，同時對開發貸、境外債等多種融資方式進行進一步限制。
在此情況下，房企整體融資難度和融資成本都在上漲。2019年前10月房企新增債券類融資成本7.03%，較2018年全年上升0.52個百分點。此外，隨著中小房企暴雷不斷，以及兌付問題頻發，金融機構及銀行等更愿意把錢貸給承壓性更強的規模房企，規模房企的融資優勢更加顯著，房企在融資上也呈現向頭部房企集中的趨勢。
2019年上半年末，TOP10房企總有息負債28277億元，較2018年末凈增加3036億元，增量占上市房企凈增加值的41.6%，增量占比較2018年上升了9.8個百分點；TOP20房企有息負債凈增加值占比也進一步上升至57.4%。拿地受限、銷售承壓、融資受阻多重壓力疊加下，易導致房企資金鏈斷流，從而企業使得面臨債務違約，更嚴重的導致破產重組。
最后，一些房企破產原因在于其主業房地產經營不善，力圖轉型，但最終轉型失敗導致房企破產。如近期破產重組的銀億股份和2018年退市的中弘股份，前期房地產主業盲目擴張，加上經營不力，導致項目結轉過慢毛利率降低等問題，在主營業務沒有進展的情況下，開始將重心放在了多元化之上，且相關的多元化與房地產主業相關度甚低，不能對房地產主業反哺，最后房企多元化轉型經營不利時，而由于債務高臺，開始引發一系列的債務危機，最終成為壓倒企業的稻草。
強者恒強，未來房企洗牌還將加速
據統計局數據顯示，2018年底全國有97938家房地產開發企業，2019年至今破產清算的企業459家，占比僅0.5%，相對于總量來說，破產房企并不多。從過去幾年的房企數量變化來看，整體數量是增加的，值得注意的是，2015年很多企業“消失”，當年房地產企業數量一度凈減少771家，當年破產的企業應該更多，2019年破產企業相對于2015年的來說數量還不算多。
基于宏觀及融資環境調控持續，未來破產企業將會更多，且會呈現加速的特征。與此同時，除了破產房企外，部分大中房企也開始出現違約暴雷現象，如頤和地產兩筆總計超過10億元的債務違約，未來房企出現債務危機的將會越來越多，接下來更嚴峻的考驗在2020年，當整體調控不松綁，房企進入存量時代下，企業如何降負債、活下來才是重中之重。
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