老师粗大破女学生花苞,揉她的双乳翻云覆雨视频,狠狠亚洲婷婷综合色香五月加勒比,日韩中文字幕推理片

慧正資訊：對于廣西省這樣一個還整體處于“洼地”的區域而言，目前已有的市場格局以及企業土儲情況、未來格局走勢究竟如何？

2019年8月26日，國務院印發6個新設自貿試驗區的總體方案，分別坐落于山東、江蘇、廣西、河北、云南及黑龍江，自貿區規劃將對區域內城市帶來一定的利好，其中廣西自貿區以“南寧——欽州——崇左”為金三角區域，主要打造為面向東盟的金融開放門戶。自貿區的確立也為廣西區域注入了一定的經濟活力。

未來隨著我國與東盟貿易關系的持續深化、北部灣城市群發展為海上絲綢之路的重要樞紐，金三角區域必然將迎來飛躍性的發展，未來投資前景可期。對于廣西省這樣一個還整體處于“洼地”的區域而言，目前已有的市場格局以及企業土儲情況、未來格局走勢，是本文的主要研究對象。

01全省經濟實力有待提高，

城鎮化程度低成房地產發展潛在機遇

從經濟發展水平來看，廣西省整體發展有待提高，南寧作為省會城市，從GDP、人口、配套建設等多方面都大幅度領先省內其他城市，也是目前房地產市場發展最為成熟、企業土地儲備總量最高、企業進駐數量最多的城市。從區域規劃來看，南寧、柳州、桂林和梧州作為四大城鎮群的核心，未來也應該是房地產市場優先發展起來的城市。

1、對外全面對接粵港澳大灣區，對內四大城鎮群發展明確

目前國內大部分經濟發展領先的區域，都形成了以城市群為主的發展方式，這樣的模式給三四線城市注入了更多的經濟活力，大幅提升三四線城市的經濟水平。但從目前發展已經相對成熟的幾大城市群來看，廣西受到的紅利輻射相當有限，沒有乘上城市群發展的“快車”，將會限制其經濟發展的速度，積極融入其他城市群、發展內部城鎮群是自救的重要辦法。 

2019年5月份，廣西省政府發布了《廣西全面對接粵港澳大灣區建設總體規劃（2018-2035年）》，提出要與大灣區進行產業融合、共同創新、打造優質生活圈等。對廣西來說目前快速達到大灣區高度有較大難度，但為了全面對接大灣區，廣西省積極打造連接大灣區的廣西東融通道以及珠江-西江黃金水道等交通路網，一方面為了全面對接大灣區打好基建基礎，另一方面基礎建設本身對廣西省經濟發展也有促進作用。

圖：廣西省四大城鎮群規劃及發展方向

來源：廣西壯族自治區國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要

在積極進行基礎建設，向外對接大灣區的同時，廣西省內部規劃有北部灣城市群和三大城鎮群，四大城鎮群分別為北部灣城市群和桂中、桂北、桂東南城鎮群，聚集了全省80%的人口，其中以南寧為核心的北部灣城市群規劃已經在2018年得到批復。整體來看，廣西省規劃的幾大城市群都有明確的發展方向：以南寧為中心的北部灣城市群主要提升南寧核心城市的綜合功能、增強南寧的輻射能力，并且利用毗鄰越南、擁有港口城市的優勢，打造中-東盟信息港和“海上絲綢之路”重要樞紐；此外桂東南城鎮群則利用與廣東接壤的地緣優勢，成為推進廣西省融入泛珠三角的重要區域，桂中城鎮群、桂北城鎮群分別成為工業中心和旅游中心。

圖：廣西省北部灣城市群及三大城鎮群規劃及發展方向

來源：廣西壯族自治區國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要

2、南寧多方面優勢顯著，全省平均城鎮化率較低 

整體來看，廣西全省的經濟發展水平處于全國中游，省會南寧2017年GDP為4118.83億元，與強二線省會城市如南京、杭州等暫時沒有可比性，但跟省內其他城市相比仍優勢顯著。柳州、桂林GDP分別位列省內第2、3位，GDP總量分別為2755億元和2045億元，桂林的GDP總量僅有南寧的二分之一，其他城市的GDP總量均在2000億元以下。 

與巨大的GDP差異不同，廣西省各城市人均可支配收入水平相當接近，南寧城鎮人均可支配收入為35276元，柳州、桂林、防城港都超過34000元/人，其次玉林、北海、欽州、來賓都在33000元/人以上，全省只有河池人均可支配收入明顯落后，僅有27468元/人。

注：由于2018年各城市統計公報中部分城市未披露當年GDP，故GDP數據統一使用2017年公報數據，百色城鎮可支配收入為2017年統計公報數據。

人口方面，南寧、玉林、桂林三個城市常住人口總量在500萬以上，但由于城鎮化率整體水平不高，這三個城市的城鎮人口分別為452萬、288萬和254萬人，南寧的城鎮人口規模在廣西處于絕對領先地位。 

從城鎮化率來看，南寧、柳州、北海和防城港四個城市的城鎮化率在6成左右，在廣西省內相對較高，但還有進一步提升的空間，尤其對于南寧、柳州這兩個城市而言，提高城鎮化率有助于大幅度提升房地產市場容量。值得一提的是，2018年末全國平均城鎮化率已經達到59.58%，而廣西僅有南寧和柳州達到平均水平，百色、河池、欽州等城市城鎮化率不足4成，整體城鎮化水平亟待提升。

從各城市占有的配套情況來看，南寧、桂林兩地配套占比大于人口占比，配套發展情況優先于其他城市，南寧各類配套總量超過12萬間，幾乎是第二名的2倍；桂林主要是由于作為國際著名的風景旅游城市，除本地常住人口以外還需服務大量外來游客，旅游產業的發展帶動了配套發展。其他城市配套總量都在4萬間以下，尤其玉林、柳州、貴港等城市的配套占比低于人口占比2-4個百分點左右，城市經濟活躍度相對較低，柳州作為省內GDP和人均可支配收入僅次于南寧的城市，配套建設有待進一步提升。

3、南寧市場容量趨于穩定，柳州連續2年供不應求（略）

4、小結：南寧在廣西“一家獨大”，部分三四線規劃紅利尚未體現（略）

02外來規模房企占據廣西半壁江山，

碧桂園深耕十年銷售持續領跑

縱觀廣西區域的銷售格局，2015年之前本土企業的優勢明顯，2015年以后，隨著規模房企的入駐以及此前深耕的品牌房企進入業績集中爆發期，廣西近兩年市場份額前十中一半來自銷售TOP20 的房企，本土企業僅彰泰表現突出。城市布局上，各房企的策略不盡相同，碧桂園、恒大集中在廣西省三四線，萬科、龍光、彰泰、陽光城等以南寧為主。

1、近8成TOP20房企已進駐廣西，碧桂園持續領跑廣西市場

作為全面對接粵港澳大灣區的重要地域，廣西已經成為各大房企爭奪的主要戰場。疊加北部灣發展的大規劃，以及良好的市場發展前景，近年來外來品牌房企、規模房企在廣西的競爭愈發激烈。 

根據克而瑞統計數據顯示，截至目前，全國50強房企已有30個已進駐廣西，進駐率高達60%。其中，TOP10房企除保利發展以外，幾乎全部在廣西有項目分布。銷售TOP20房企中近8成在廣西布局，競爭格局相當激烈。 

綜合來看，既有深耕長三角近年來快速對外擴張的浙系房企，如中梁、綠城等，也有一直以來相對“激進”的閩系房企陽光城、旭輝，和天然的地緣性優勢的粵系房企如龍光等等。

如此之高的入駐率之下，一方面是規模房企之間的賽跑，搶占市場份額，有房企業績高歌猛進，也有房企卻已悄然掉隊。另一方面，本土企業的生存空間也變的更加艱難，僅有彰泰、榮和等整體銷售仍能保持一定份額。 

從近三年廣西房企銷售金額排行可以看出，基本均被外來銷售TOP20房企所占據。無論是第一名的銷售還是前十的銷售門檻都在快速提升。房企想要在銷售上占據一定市占率難度進一步加大，強者恒強的局面愈發明顯。 

從目前的表現來看，第一，碧桂園碧桂園持續領跑市場銷售，除了2017年與榜首恒大僅相差為1億元以外，近兩年基本蟬聯了銷冠。2018年，碧桂園廣西銷售金額320.66億元，業績上漲68.79%，2019年上半年銷售金額達到123.81億元，再次登頂，業績同比上漲17.98%。深耕市場十年的優勢盡顯無疑。第二，本土企業龍頭更迭，彰泰成功“逆襲”。2017年彰泰在廣西銷售金額近130億元，位列第四，但本土龍頭仍被榮和集團所占據。隨后一年，彰泰銷售突飛猛進，銷售額僅次于廣西碧桂園，而隨著榮和集團的后勁不足，彰泰成功成為廣西本土企業的龍頭，2019年上半年依然以112億元的銷售額繼續維持第二的市場份額。 

值得注意的是，在近兩年市場快速變化、競爭激烈的同時，有些企業已經悄然掉隊。除了本土企業的嘉和和榮和以外，規模房企中融創、萬達、綠地、保利置業等銷售排名均出現不同程度的下滑，甚至有些規模房企已經掉出前十。取而代之的是快速發展的企業，如陽光城、金科、大唐等近兩年在廣西快速發展的房企。例如2018年、2019年上半年陽光城、金科均均排進了廣西銷售的十強，大唐地產在2018年首進前十后，2019年上半年銷售額超過70億元，僅次于碧桂園、彰泰和龍光。 

總體而言，目前廣西市場仍然是以深耕十年有余的碧桂園、本土房企的新星彰泰組成了銷售的第一梯隊，兩者的戰略路線也基本一致，主要是“深耕城市、下沉縣份”。而第二梯隊變數則較大，龍光、大唐、恒大均是有力競爭者，恒大、龍光進駐較早，且貨值較多，大唐能不能守住第二梯隊的門檻仍要看未來的供貨量。第三梯隊中，陽光城、金科等房企，近兩年快速發展，土儲的質和量將決定其市場份額能否更進一步。

2、龍光、萬科是南寧市場領頭羊，大唐、彰泰近2年集中爆發（略）

3、北海、欽州、柳州碧桂園、恒大稱王，融創聚焦桂林、彰泰領跑梧州（略）

4、小結：碧桂園、彰泰組成廣西銷售第一梯隊，多數規模房企項目均集中在南寧（略）

03碧桂園深度布局廣西全省，

企業扎堆進駐南寧

在東部沿海區域房地產市場快速發展的同時，中西部部分區域也迎來了房地產發展的高峰期，如鄭州、成都、重慶、武漢等中西部核心城市，也持續占據土地成交榜單的最高位。相比之下，南寧也很少出現在城市土地成交排行榜上，但從梳理的典型企業土地儲備情況來看，大量粵系房企已經進駐南寧，碧桂園、恒大、保利等預計未來將成為廣西房地產市場上的最大贏家。

1、典型房企廣西省土地儲備基本概況

從典型房企在廣西的土地儲備情況來看，廣西市場并未形成明顯的壁壘，本地房企規模面臨著外地大型房企的沖擊，其中粵系房企大軍表現最為明顯，從CRIC統計的典型房企土儲數據來看，總土儲貨值中有6成左右歸屬于粵系房企，碧桂園、恒大、保利等企業表現突出。本地房企方面則彰泰、榮和進入TOP10。而城市分布上來看，企業主要扎堆于南寧、桂林、柳州等經濟相對領先的城市，而其他城市地區的房地產市場發展仍稍顯落后。

（1）粵系房企“大舉入侵”，碧桂園、恒大土儲貨值超800億元（略） 

從房企在廣西的土儲總量上來看，來自于廣東的粵系房企“大舉入侵”，占據了分割廣西土儲的頭部地位：土儲貨值TOP5中有3家、TOP10中有5家企業是粵系房企，碧桂園、恒大更是以幾乎斷層的優勢位列榜單前兩名。本地房企中彰泰、榮和榜上有名，彰泰近3年在南寧市場銷售表現突出，但貨值總量與碧恒等規模房企仍有明顯差距，彰泰土儲貨值僅為碧桂園的一半左右。 

集中度方面，廣西的土儲主要表現為向兩方面集中：一是向粵系房企集中，粵系房企在廣西的土儲建面占比達到6成以上，占據了半壁江山；二是向龍頭房企集中，TOP5房企的土儲建面占廣西全部土儲的一半左右，而土儲排名靠后的企業中有大量企業在廣西省僅有1-2宗土地儲備，大部分房企在廣西“囤地”意識不強，整體來看廣西市場受到的關注度還有待提升。

（2）房企土儲扎堆南寧，城市土儲斷層現象嚴峻（略）

（3）保利、融創、恒大分列南寧、桂林、柳州“地主”（略）

2、重點企業在廣西土儲布局詳情

雖然廣西的市場熱度與珠三角、長三角等熱點城市群無法相提并論，但是已經有較多典型房企率先進駐，銷售TOP10房企中碧桂園、恒大、融創、保利、萬科、綠地等企業均在不同城市有所布局。通過對土儲總量較多的典型企業分析來看，由于土地成本較低的原因，典型企業在廣西的土地儲備更多的集中于經濟基本面領先的城市，85%左右的土儲貨值集中于投資前景排名前100的幾個城市中，除碧桂園一如既往全面布局三四線城市以及“下沉式”布局郊縣以外，其他城市的土地儲備更多的集中于經濟強市、傳統市區和新區范圍。 

（1）碧桂園完成全面布局，彰泰業務重心向南寧轉移 

以在廣西土儲貨值最高的四個典型企業來看，恰好包含了外來的大型規模房企，也有像本地知名房企，不同企業在廣西土地分布的情況有所不同。4個典型企業中碧桂園是唯一一個土儲遍布13個城市的企業，截止至2018年底，除百色以外均有進駐，是在廣西布局最為廣泛的企業。

而另外三個房企布局各有側重，從城市布局率（進駐城市數量/全省城市數量）來看，恒大>彰泰>融創，恒大和彰泰都進駐了廣西50%以上的城市，而融創的布局率僅有36%。在恒大的布局中柳州、南寧、梧州和北海占據著較為重要的地位；融創在城市布局方面的聚焦程度更強，4成以上的土儲集中于桂林，南寧土儲占30%左右，7成土儲集中于廣西最知名的兩個城市，而在剩余的欽州、北海和柳州僅有少量土儲。 

從三大規模房企的土儲分布偏好來看，碧桂園、恒大主要以三四線布局為主，碧桂園更是追求全面布局的典范，而融創顯然還是更集中于核心城市，在普通三四線城市的布局力度不強，相對于土儲規模而言，更加注重土儲的質量。 

本土企業彰泰1992年成立于桂林，經過近30年深耕廣西，目前已經布局桂林、南寧、柳州等10個城市，在廣西本土房企中規模數一數二。彰泰過去立足于桂林，在桂林項目數量多達42個，南寧是其第二重點布局的城市，目前已有項目11盤。而未售土儲布局方面，截止2018年底彰泰在南寧的土儲存量已經大于在桂林的土儲存量，未來彰泰或許將進一步把業務重心向南寧轉移，在省內形成“南寧-桂林”雙核心的布局結構。

圖：4家典型房企2018年末廣西省內土儲分布情況（按建筑面積）

數據來源：CRIC整理，數據截止至2018年末

（2）彰泰土儲單位貨值領先，碧桂園郊縣布局占比近半（略）

（3）投資前景百強城市土儲占8成，保利、萬科土儲質量相對更優（略） 

3、典型企業在南寧土儲詳情 

南寧作為廣西省會，也是房企進駐的主要目標，現階段保利、萬科在南寧的土地儲備總量突出，未來超越彰泰成為南寧銷冠的可能性較大。細化到各區域來看，良慶區是目前房企土地儲備的重點區域，但興寧區、江南區未來憑借規劃利好很有可能迎來一輪房價上行，對于有條件的房企而言，提前布局這些區域可獲得高盈利空間項目。

（1）保利憑借單項目維持優勢，多數企業選擇囤地良慶區（部分略）

但2017年良慶區成交量超越青秀區成為南寧商品房成交主力區域，2019年至今，良慶區商品房成交建面已經達到青秀區兩倍以上；價格方面，良慶區雖然與青秀區仍存在明顯價差，但也明顯與其他區域拉開差距，目前成交均價約為12000元/平方米，預計未來幾年內良慶區都將是南寧市商品房的主力區域。 

在這樣的發展趨勢下，良慶區明顯成為各大企業在南寧的重點囤地區域，萬科、恒大、合景泰富、彰泰等企業在南寧的土地儲備中，均有4成以上的土儲位于良慶區；萬科、彰泰在南寧的土儲分布主要以青秀區和良慶區為主，這兩個區域相對來說商品房市場發展更加成熟，以這兩個區為主的布局結構相對更加穩定、風險更小。

（2）萬科、保利西鄉塘區項目盈利能力強，興寧區、江南區未來升值可期（略） 

4、小結：碧桂園深耕十年成“地主”，保利、萬科南寧土儲質量高 

從典型企業在廣西各城市的土儲分布來看，南寧無疑是企業進駐廣西的首選，一方面南寧目前的土地成本并不高，另一方面其他城市目前房地產市場體量較小，即使進駐也難以對企業業績有快速提升。除南寧以外，企業進駐廣西主要選擇的城市都是投資前景百強城市，如桂林、梧州、柳州等。 

企業格局方面，碧桂園十年前進駐廣西，經過多年深耕已經成為廣西“地主”，在深度“下沉式”布局的前提下，廣西大部分三四線城市的市場已經被碧桂園收割，其他企業再進駐則面臨不小的風險；此外恒大、融創、萬科等多家規模房企也在廣西有一定的土地儲備，本地房企中彰泰土地儲備較為領先，這些企業的主要布局都以南寧為主，其中保利、萬科的在南寧土地儲備量明顯多于其他企業，土儲質量較高。

04碧桂園龍頭地位穩固、本土彰泰后來居上，

警惕部分高庫存三四線投資風險

綜合來看，碧桂園在廣西市場“一馬當先”，憑借深耕十年的全面布局，銷售、土儲均領跑其他企業，優勢明顯，加上自身規模龐大，短期龍頭位置難以撼動。本土企業中彰泰異軍突起，銷售奮起直追之下土儲也有保障。此外，陽光城、金科等外來規模房企近兩年在廣西快速發展之下，以南寧為核心，土儲優勢將是其未來銷售最大的底氣和資本。

1、碧桂園深耕十年龍頭地位牢固，彰泰、陽光城或將憑借土儲優勢厚積薄發 

目前來看，廣西市場的格局主要以三股力量構成：第一是超級航母級的規模企業，多數是粵系房企，憑借地緣優勢進駐較早，例如碧桂園、恒大、萬科等等。其中碧桂園無論在土儲還是銷售上均一馬當先，優勢明顯，短期區域龍頭的地位難以撼動。深耕十年的基礎上全覆蓋布局廣西，使得其業績增長動力和抗周期風險的能力大大提升。 

而恒大、融創近兩年雖然在廣西整體市占率略有下降，但土儲依然是其未來銷售的最大保障。長遠來看，有望挑戰碧桂園的霸主地位，尤其是恒大，2017年之前仍是廣西市場的銷售第一，在土儲、布局與碧桂園相差無幾的情況下，對市場的熟悉程度和市場的口碑是其重回銷售前三的底氣。萬科雖然土儲、銷售均不及恒大、碧桂園，但在重點布局城市上，萬科依舊處在南寧銷售的第一梯隊。 

第二是本土企業中的佼佼者，以榮和、云星、彰泰為主。前兩者銷售市占率近兩年持續下滑，在廣西市場的銷售排名也已經跌倒TOP5以后，其中榮和土儲上仍然保有一定優勢，但是銷售乏力的態勢對勢在沖擊市場第一梯隊的榮和來說，是急需解決的問題。 

目前彰泰在廣西市場上表現十分穩定，銷售排名上已經躋身廣西市場的第一梯隊，2019年上半年業績僅次于碧桂園，且兩者相差并不大。結合土儲來看，彰泰的土地貨值在不僅在本土企業中高居榜首，也僅次于碧恒融，土儲充足、銷售穩定，以及地緣優勢使得彰泰未來能夠保持第一梯隊、甚至沖擊碧桂園霸主地位的最大利器。 

第三是近年來在廣西市場快速崛起的外來品牌房企，典型的如陽光城、金科、大唐等等。這些企業此前在市場銷售排名均在十名開外，近兩年憑借快速擴張銷售奮起直追。陽光城、金科已經沖進廣西銷售前十，大唐更是位列前五。其中陽光城、大唐的土儲均較多，業績也有望再上一層樓。尤其是陽光城土儲基本80%都集中在省會南寧，未來發展空間巨大。 

綜合而言，短期來看廣西市場的競爭格局，碧桂園、彰泰屬于第一梯隊，萬科、恒大、陽光城、大唐等均在奮力追趕。長遠而言，土儲的優勢無疑將左右企業發展的高度。恒大、融創、彰泰等都有機會沖擊碧桂園龍頭地位。

2、房企投資聚焦南寧競爭相對激烈，布局三四線警惕賀州、桂林等城市庫存風險（略）