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慧正資訊：9月，雖然央行全面降準，資金環境整體趨向寬松，但涉房信貸仍相對緊張，疊加10月落地的房貸利率新機制執行，進一步加劇市場觀望情緒。新房、二手房市場皆持續轉冷，重點城市新房成交量同、環比雙降，長沙、鄭州等市成交顯著縮量，主要城市二手房成交量也持續走低，土地成交規模連續兩月回落，三四線城市地價持續走低。從各方面都可以看出今年“金九”成色明顯不足。
供應：環比增3%同比仍降三成，預計四季度供應回升勢頭依舊
9月，29個重點城市新建商品住宅新增供應面積2737萬平方米，環比增3%，同比下降30%。主要原因在于8月供應集中放量后，成交表現不佳，疊加潛在推售項目蓄客情況不理想，入市節點普遍被迫向后延期，“小步快跑”的小批量、多頻次推售已是市場常態。
一線城市合計供應面積環比上升19%，同比下降35%。其中，北京、廣州供應略有回升，但同比跌幅都在30%以上；上海供應環比漲幅超80%；深圳同、環比跌幅皆超30%。
25個二三線城市新增供應面積2481萬平方米，環比微升1%，同比下降29%。環比來看，武漢、重慶、西安等中西部核心二線城市供應量穩步提升，南京、無錫、青島等更是顯著回升。反觀，昆明、南寧在上月供應集中釋放之后，本月供應量環比降幅皆超三成，寧波、濟南供應再陷低迷，環比跌幅更是在60%以上。同比來看，六成以上二三線城市供應量同比皆降，并有4成二三線城市同比跌幅都在40%以上。
考慮到去年四季度和年初一線城市土地成交集中，在四季度將會開始形成供應，且房企沖刺全年業績的關鍵期，推貨意愿必將有所加強；另一方面，在三四線市場需求不濟、成交量急轉直下的背景下，二線城市更是成為房企提升銷售業績的必爭之地，四季度整體供應放量回升勢頭依舊。
成交：同、環比繼續雙雙小幅下降、一線城市跌幅居前
9月，29個重點城市新建商品住宅成交面積2422萬平方米，環比下跌6%，同比下跌2%，成交面積不及2019年月平均值，“金九”成色明顯不足。市場普遍預期房價大概率將繼續走穩，甚至小幅下調，進一步加劇市場觀望情緒。
一線城市同、環比分別下降19%和4%，跌幅領先于平均水平。其中，北京、廣州盡管供應回升，而成交卻繼續走低，北京環比跌幅更是超20%，需求集中釋放后也顯露后繼乏力之疲態。
25個二三線城市成交2190萬平方米，環比下降6%，同比基本持平。從變化來看，前期相對活躍火熱的中西部城市房地產市場后勁不足，武漢、西安等成交量小幅回升，但環比漲幅皆不足10%，成都、長沙、鄭州等市場加速轉冷，環比跌幅都在30%以上。長三角地區市場持續分化，杭州、無錫、常州等市場延續一定熱度，成交量環比均有不同程度的增長，南京成交明顯放量，環比漲幅超60%，寧波、合肥、徐州等市場明顯降溫，環比跌幅超20%。典型如蘇州，在調控政策嚴厲打壓下，近兩月成交量持續走低，市場較二季度相差甚遠。
值得一提的是，隨著市場再次下行調整，從傳統的老帶新、一二手聯動營銷、特價房等常規方式，到節點、團購營銷和首付分期甚至直接以價換量等重新大行其道，從我們近期密集實地調研效果看，在售項目案場到訪量確實明顯提升，但較低的轉化率仍是最大痛點，甚至于大幅降價之后銷量仍低于預期。基于此，我們預計四季度一線繼續回調、二線穩中微增、三四線持續回落。
二手房：成交縮量明顯、同環比以跌為主，一線城市回落顯著
受困于全國房地產市場同步下行，疊加房地產信貸政策收緊，三季度二手房市場成交明顯遇冷。從月度成交總量上來看，除4月短暫小陽春二手房成交量大幅回升之外，其余月份重點城市月均累計成交量均不足700萬平方米。
9月，二手房市場持續轉冷，除成都、青島環比小幅回升之外，其余城市成交量環比皆降，同比也是跌多漲少，北京同比降幅更是多達-44%，突顯新房、二手房同步轉冷的市場格局。我們認為二手房市場已然轉變為買方市場，而在買漲不買跌的心理作用下，市場觀望情緒愈加濃重，二手房交易周期明顯拉長，成交量自然持續走低。
庫存：僅余二成城市庫存、消化周期同比下降，但整體尚未質變
9月，近半數城市供求比有所回升，并有半數以上城市市場轉向供過于求，其中不乏北京、武漢這類核心一二線城市，供求比皆超1，成都更是升至2.4高位，顯示市場需求羸弱。因供應有所回升但成交持續走低，近七成重點城市庫存量環比上漲或持平，同比來看也是漲多跌少，武漢庫存顯著回升，同比大增80%。
“金九”失色下，超八成重點城市消化周期環比拉長，六成以上城市同比皆升。北京、大連、廈門消化周期超18個月警戒線，庫存風險值得警惕；與之相對重慶、杭州等庫存量明顯偏低，消化周期皆不足6個月。總體來看，超七成城市去化周期仍在12個月左右，庫存去化壓力不大。
成交結構：中高檔占比大幅回落，上海90-144㎡占比明顯提升
從價格段分布來看，9月北京各檔次產品成交占比變化顯著，其中中低檔、中檔產品占比增長明顯，環比分別增加8個百分點和7個百分點，中高檔產品環比減少9個百分點。上海高檔產品成交環比增加5個百分點，中低檔和中高檔產品占比則略有回落。深圳高檔、中高檔產品成交占比有升有降，合計占比超90%，仍是市場成交主力。
從面積段分布來看，9月上海90-120平方米，北京、深圳90平方米以下產品成交活躍，依舊占據最大的市場份額。相較上月而言，上海90-144平方米成交占比環比凈增加7個百分點；北京小戶型產品更為暢銷，120平方米以下產品成交占比環比提升5個百分點至56%；深圳成交結構相較穩定，僅120-200平方米產品成交占比略有回升，環比增加3個百分點。
土地：熱度持續下滑，成交規模持續走低、地價結構性上漲
9月，全國300城經營性土地成交建面15648萬平方米，同、環比分別減少18%和8%。因一、二線城市出讓多宗高價地，平均樓板價升至2590元/平方米，同、環比分別上漲34%和8%。
受制于房企融資環境持續收緊，土拍溢價率連續5個月回調，9月份平均溢價率進一步下滑至7.7%。不過，土地流拍有所緩解，重點城市不僅土地流拍幅數環比明顯減少，而且流拍率環比也下降了0.9個百分點。分能級來看，一線城市在北上廣均有優質地塊成交的帶動下，溢價率觸底反彈，增至2.9%；二線城市熱度依舊維系在低位，溢價率為6.3%，環比基本持平；三四線城市受融資緊縮等因素影響最大，溢價率進一步回落至10.5%，創下年內新低。
一線城市同、環比分別增加7%和37%；平均樓板價升至18285元/平方米，同比大漲115%，環比也上漲79%。其中，上海土地成交明顯放量，成交建面多達172萬平方米，新晉出讓地塊主要集中在遠郊區域，楊浦、靜安、長寧、浦東等核心區域也有優質地塊成交。
二線城市成交建面同、環比降幅均為14%；平均樓板價升至4587元/平方米，同、環比分別上漲28%和12%。其中，長春暫以483萬平方米成交規模居首。二線城市整體土拍熱度較上半年相差甚遠，本月僅4個二線城市的溢價率超過10%，其余二線城市溢價率皆不足5%。與此同時，蘇州、福州等前期熱點城市相繼出現土地流拍的現象。當然，房企對核心二線城市優質地塊的依舊青睞有加，如杭州蕭山地鐵上蓋地塊，便是以最高限價33.18億元成交。
三四線城市成交建面環比下降7%，同比下降20%；平均樓板價降至1604元/平方米，環比下跌7%。其中，長三角三四線城市土拍熱度較高，南通、常州、溫州、臺州、麗水等溢價率皆超20%。反觀，此前較熱的大灣區三四線城市卻有轉冷跡象，佛山、東莞溢價率分別低至4%和12%。典型如佛山，月內已有5宗地臨拍前撤牌，禪城區一宗商住地還因未達保密底價流拍。
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