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慧正資訊：剛剛過完28歲生日的90后呂書恒（化名）在父母的支持下購(gòu)買了人生的第一套住房。簽約過后，他彷佛完成了一個(gè)重要的歷史使命。

“未來(lái)上海地鐵14號(hào)線通車后，可以從家坐地鐵直接到公司，未來(lái)結(jié)婚也打算把它當(dāng)做婚房。”呂書恒告訴第一財(cái)經(jīng)記者。

如今在陸家嘴一家國(guó)有銀行工作的呂書恒，從小到大一路輾轉(zhuǎn)3個(gè)城市，歷經(jīng)7個(gè)住所，從一個(gè)老式的單位分房到現(xiàn)代的居住小區(qū)，從黑龍江伊春來(lái)到上海。可以說，近30年來(lái)呂書恒家的遷移和居住，反映了這個(gè)時(shí)代中國(guó)家庭不斷提高的居住體驗(yàn)和審美標(biāo)準(zhǔn)。

30年前，隨著中國(guó)深圳的第一塊土地拍賣，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)悄然迎來(lái)春天。當(dāng)時(shí)的每一個(gè)親歷者，似乎都沒有預(yù)料到，這個(gè)市場(chǎng)會(huì)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展史不可或缺且充滿故事的一環(huán)。

“有時(shí)候我們家搬家換房，看起來(lái)是我們自己的選擇，但更像是這個(gè)時(shí)代幫我們家做了選擇，是大家追求更好生活的必經(jīng)之選。”呂書恒說。

從伊春到威海

呂書恒出生于1991年，3歲前都在黑龍江伊春生活。這個(gè)位于黑龍江東北部的四線城市，主要依賴于自然資源和礦產(chǎn)資源。當(dāng)時(shí)呂書恒和父母住在2樓，房子只有50平方米，一個(gè)大臥室連著一個(gè)小臥室，客廳非常擁擠，衛(wèi)生間比廚房大，戶型比較錯(cuò)位。

（1991年呂書恒一家住房戶型圖）

1991年，全國(guó)第二次住房制度改革工作會(huì)議在時(shí)隔3年后再次召開，確定城市土地轉(zhuǎn)讓制度正式實(shí)施。當(dāng)年，國(guó)務(wù)院批復(fù)了24個(gè)省市、自治區(qū)的房改總體方案，這一年房改工作全面實(shí)施。

1990年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速為-7.1%，固定資產(chǎn)投資增速為0，而到了1991年，這個(gè)局面悄然改變。1991年，全國(guó)固定資產(chǎn)投資同比增加18.6%。數(shù)據(jù)背后，房地產(chǎn)破曉而出的那縷曙光正在醞釀，所有的時(shí)代目光都開始投射到這個(gè)剛剛興起的行業(yè)。

剛出生的呂書恒，實(shí)際上就選擇了這樣一個(gè)時(shí)代，在未來(lái)的幾十年，“房子”這個(gè)詞將成為他的家庭乃至所有中國(guó)家庭最大的話題之一。

1994年，呂書恒全家從伊春搬到了山東威海，這是他人生中第一次搬家，直接橫跨了2000公里的距離。

“我父母當(dāng)時(shí)就是想要去一個(gè)經(jīng)濟(jì)更發(fā)達(dá)的城市生活，他們辭掉了在伊春的工作，舉家搬遷去了威海。”呂書恒告訴第一財(cái)經(jīng)記者。

呂書恒家在威海的第一套房子在威海田村，一共60平方米，當(dāng)時(shí)總價(jià)是5萬(wàn)，也有大小兩個(gè)臥室，房間格局也比之前規(guī)整很多，樓層搬到了5樓。除了父母之外，呂書恒的外公外婆同樣搬到了威海。一家5口人，在這個(gè)稍顯擁擠的房子過了2年。

？？（1994年呂書恒一家住房戶型圖）

“房子是父母單位分的，也算是福利住房，那個(gè)時(shí)候?qū)Ψ孔拥囊笠膊桓撸矝]有考慮自己買房的問題。” 呂書恒說。

在那個(gè)時(shí)代，福利分房并未消失，不過在很多逐漸市場(chǎng)化的城市，一些白手起家而后風(fēng)云地產(chǎn)圈的人物開始嗅到這個(gè)藍(lán)海市場(chǎng)。1994年，孫宏斌剛剛創(chuàng)立順馳集團(tuán)，誰(shuí)也不曾想到，孫宏斌會(huì)將融創(chuàng)帶到時(shí)代的風(fēng)頭浪尖。那一年，禹洲地產(chǎn)董事長(zhǎng)林龍安剛剛到了三十而立的年齡，隨后從廈門財(cái)政局離職下海，開始了自己的地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)之路。從林龍安此后的回憶看，當(dāng)時(shí)的住宅產(chǎn)品基本不重視小區(qū)的環(huán)境打造，因此在廈門的禹洲新村首開了護(hù)坡垂直綠化的先河。

1994年，國(guó)  務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，其中要求，把住房建設(shè)投資由國(guó)家、單位統(tǒng)包的體制改變?yōu)閲?guó)家、單位、個(gè)人三者合理負(fù)擔(dān)的體制；把各單位建設(shè)、分配、維修、管理住房的體制改變?yōu)樯鐣?huì)化、專業(yè)化運(yùn)行的體制；把住房實(shí)物福利分配的方式改變?yōu)橐园磩诜峙錇橹鞯呢泿殴べY分配方式。

這一政策讓一些嗅到市場(chǎng)改革信號(hào)的企業(yè)家贏得了時(shí)代賦予的財(cái)富，并成為如今地產(chǎn)圈一個(gè)又一個(gè)知名企業(yè)。

1996年，呂書恒家再度搬家，這一次，他們家的房屋面積開始增加。

“那個(gè)房子在威海萬(wàn)家疃，一共三室一廳，共計(jì)有6層，我們住在4樓，這個(gè)房子同樣是單位的福利分房。當(dāng)時(shí)的威海，一樓是沒有住戶的，我們還在一樓買了一個(gè)門面，外公在一樓開了一個(gè)小賣部。”呂書恒說。

？房子越來(lái)越大，呂書恒家里的條件也越來(lái)越好。隨后的6年時(shí)間里，呂書恒在這個(gè)房子里度過了自己的小學(xué)時(shí)光。

“這套房子單位買下來(lái)的價(jià)格是8萬(wàn)，轉(zhuǎn)手賣給我們的時(shí)候是2萬(wàn)，實(shí)際上也是一種福利。”呂書恒說。

？？（1996年呂書恒一家住房戶型圖）

這次購(gòu)房的背后，是1994年住房改革決定。呂書恒一家用了很少的錢得到了較大程度的居住條件改善，享受了時(shí)代的紅利。在1996年的中國(guó)大地上，享受到時(shí)代紅利的遠(yuǎn)不止呂書恒一家，這一年包括中國(guó)恒大（03333.HK）、弘陽(yáng)地產(chǎn)（01996.HK）、泰禾集團(tuán)（000732.SZ）相繼成立，這些企業(yè)家由于較早占據(jù)區(qū)域市場(chǎng)，成為中國(guó)房地產(chǎn)不可或缺的力量。

2002年，11歲的呂書恒因?yàn)楦改笇?duì)上海的向往，從威海來(lái)到上海。這個(gè)堅(jiān)決又充滿挑戰(zhàn)的決定，讓他的生活開始了新的一頁(yè)。

從威海到上海

“剛剛來(lái)到上海的時(shí)候，我們家在藍(lán)村路租了一個(gè)2室戶的房子，住了半年，因?yàn)榄h(huán)境不太好我們就決定搬家。”呂書恒說。

從2002年到2004年，呂書恒一共搬過兩次家，一次是為了住房環(huán)境的改善，還有一次就是為了離學(xué)校更近。

在那個(gè)年代，對(duì)學(xué)區(qū)房的意識(shí)已經(jīng)開始深入到每個(gè)中國(guó)家庭中，小孩的讀書方便，成為很多家長(zhǎng)選擇居住地點(diǎn)的重要原因。

在剛進(jìn)入21世紀(jì)的中國(guó)，房地產(chǎn)開始顯露頭角。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2003年1月-7月，全國(guó)11個(gè)省份房地產(chǎn)投資增速超過50%。巨量的市場(chǎng)前景，讓很多人看到了無(wú)限的商機(jī)。這一年，融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）、融信中國(guó)（03301.HK）相繼成立，并逐漸立在潮頭。選擇了房地產(chǎn)賽道的這群人，抓住了很好的機(jī)會(huì)，賺得了未來(lái)城鎮(zhèn)化建設(shè)浪潮中資產(chǎn)分配的權(quán)利。

“初中后來(lái)轉(zhuǎn)學(xué)到了建平實(shí)驗(yàn)中學(xué)，我們就在附近租了一個(gè)房子。因?yàn)樽x書一直在浦東，我們家在上海購(gòu)買的第一套房也在學(xué)校附近。”呂書恒說。

？？2004年，呂書恒一家住進(jìn)了在上海購(gòu)買的第一套房子，這個(gè)位于云山路地鐵站旁的小區(qū)名叫黃山新城。120平米的房子兩室兩廳兩衛(wèi)，當(dāng)時(shí)的總價(jià)60萬(wàn)，單價(jià)5000元/平方米。如今，這個(gè)小區(qū)二手房?jī)r(jià)格在8萬(wàn)/平方米左右，15年的時(shí)間，這套房子的價(jià)值一躍上漲了16倍。

在那個(gè)時(shí)代，5000元/平方米的價(jià)格對(duì)于很多上海家庭而言也不算便宜。這些越早選擇買房的人，在日后的人生中都無(wú)不感慨買房買對(duì)了。

北京大學(xué)教授徐遠(yuǎn)在著作《城里的房子》中打了這樣一個(gè)比方：中國(guó)經(jīng)濟(jì)就像快速前進(jìn)的列車，一個(gè)個(gè)大中城市就象是一節(jié)節(jié)車廂，買房就像是買票上車，買不起豪華臥鋪，不妨先買張站票，免得被列車拋下。

因?yàn)檩^好的小區(qū)環(huán)境，呂書恒一家一直沒有搬遷。不過，隨著家庭財(cái)富的積累，他們的房子越來(lái)越多。

“我們?cè)?014年又買了一個(gè)房子，2016年把它賣掉賺了一些錢去炒股，股市也沒有怎么賺錢。現(xiàn)在想想，如果當(dāng)初有眼光多購(gòu)置房產(chǎn)，家庭資產(chǎn)可能還會(huì)更雄厚。”呂書恒說。

2016年是中國(guó)房地產(chǎn)歷史上里程碑式的一年，當(dāng)時(shí)全國(guó)房地產(chǎn)銷售金額11萬(wàn)億，意味著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入10萬(wàn)億規(guī)模時(shí)代。在那個(gè)房?jī)r(jià)不穩(wěn)定的時(shí)期里，很多二手房?jī)r(jià)格兩周就會(huì)變化一次，給了所有從業(yè)者機(jī)遇和挑戰(zhàn)。這一年，房地產(chǎn)企業(yè)井噴崛起，正榮地產(chǎn)（06158.HK）、中梁控股（02772.HK）等公司相繼得以快速發(fā)展，為日后搶奪競(jìng)爭(zhēng)席位奠定了基礎(chǔ)。

呂書恒家再次買房的時(shí)候，已經(jīng)不全是考慮房子會(huì)不會(huì)漲價(jià)，在“房住不炒”深入人心之后，買房的家庭更多是在期待自己更加美好的生活。

“我們?cè)谏虾Ｕ嫒绨鍓K買了一套100平米的房子，300萬(wàn)首付，總價(jià)在1000萬(wàn)，3室2廳2衛(wèi)，主要是考慮到交通比較便捷，而且是大開發(fā)商做的，品質(zhì)比較有保證。這個(gè)房子也是我住的樓層最高的一個(gè)，我們買的是8樓。”呂書恒告訴第一財(cái)經(jīng)記者。

年輕的呂書恒以個(gè)人能力很難承受這樣的房?jī)r(jià)。不過由于父母早年來(lái)到上海打拼的沉淀，他們這樣的中產(chǎn)階層享受到了城市發(fā)展帶來(lái)的資產(chǎn)增值，比很多外來(lái)工作者的壓力小了很多。

買房這個(gè)貫穿整個(gè)中國(guó)家庭生活的話題，讓呂書恒這樣的家庭，通過住房改變了自己的命運(yùn)軌跡。

從2層到8層的住房審美變化

“整個(gè)房地產(chǎn)的發(fā)展，產(chǎn)品形態(tài)其實(shí)發(fā)生了很多變化，客戶從喜歡洋房，到喜歡別墅，到現(xiàn)在喜歡大平層，時(shí)代審美日新月異。從戶型看，以前是房間多，主臥大，很多時(shí)候大家注重功能設(shè)置，而現(xiàn)在客廳開始變大，使用需求開始變化。”一位華東區(qū)域地產(chǎn)高管告訴第一財(cái)經(jīng)記者。

旭輝控股集團(tuán)（00884.HK）副總裁范逸汀認(rèn)為，增加客廳面積，相當(dāng)于增加了整個(gè)家庭溝通交流的空間，實(shí)際上是給了當(dāng)代家庭更多“自由空間”。

過去三十年，市場(chǎng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)從無(wú)到有，并達(dá)到15萬(wàn)億銷售規(guī)模，一直站在風(fēng)口浪尖。而行業(yè)的逐漸擴(kuò)大和完善，讓中國(guó)家庭也慢慢尋找到自己的居住理想，從“居者有其屋”到重視硬件和軟件的打造。

“我們買的這個(gè)社區(qū)，未來(lái)就和華為有合作，除了地段以外，這樣的智能化生活方式也是吸引我的一點(diǎn)。”呂書恒談道。

面對(duì)日益挑剔的客戶，很多房企在產(chǎn)品端和服務(wù)端開始了自己的差異化探索，實(shí)際上是給客戶在生活方式上進(jìn)行新的詮釋。

綠地控股（600606.SH）董事長(zhǎng)、總裁張玉良認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)面臨升級(jí)，“擁抱新科技”已經(jīng)成為地產(chǎn)公司在新發(fā)展周期競(jìng)爭(zhēng)的要素之一。綠地控股選擇和華為、中興等公司合作，將智能管理引入園區(qū)，在上海外灘綠地中心逐步探索落地。

“今年很多房企都采取了降標(biāo)和升維兩個(gè)動(dòng)作，降低精裝修標(biāo)準(zhǔn)，把自己的1.5線產(chǎn)品包裝成1線產(chǎn)品，背后的邏輯在于，房企的高端生活方式產(chǎn)品逐漸受到購(gòu)房者認(rèn)可，房企開始尋求品牌力溢價(jià)轉(zhuǎn)移。”一位閩系地產(chǎn)公司人士說。

“中國(guó)在過去的20年間發(fā)生了很大的變化，中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)商起到了很大的作用，對(duì)城市面貌的改善、居住條件的提升、地方政府的財(cái)政收入都做了巨大的貢獻(xiàn)。”SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹說。

從貧困到富有，從落后到日益繁榮，中國(guó)房地產(chǎn)的脈搏和中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān)。有些公司掉隊(duì)被市場(chǎng)淘汰，也有一些公司正在暗涌發(fā)力，把握周期輪動(dòng)的尾巴。

細(xì)心的從業(yè)者或購(gòu)房者會(huì)發(fā)現(xiàn)，隨著行業(yè)的逐漸飽和成熟，產(chǎn)品的研發(fā)越來(lái)越受到企業(yè)的重視。可以說，中國(guó)房地產(chǎn)將具備新的歷史使命，圍繞住房的生活方式改進(jìn)將成為下一個(gè)十年的重要命題。

買房后你覺得有壓力嗎？

“這只是我人生的第一套房，未來(lái)的日子還長(zhǎng)著呢。”呂書恒笑著說。