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慧正資訊：金秋9月是地產(chǎn)行業(yè)的“秋收”季節(jié)， 進(jìn)入三季度以來，不斷有房企降價促銷、全員營銷的消息傳出。例如，上半年就開始項目打折的恒大集團(tuán)，近日再發(fā)國慶優(yōu)惠政策，更有“恒大集團(tuán)全國超800個項目最高折扣達(dá)6折，想要購房置業(yè)的朋友可以送員工折扣”的宣傳語，頻現(xiàn)微信朋友圈。廣州房企時代中國“全員賣房”的消息也在市場引發(fā)關(guān)注。那么今年九月，銷售情況如何呢？
表1：10個重點城市土地市場供應(yīng)、成交情況
單位：萬平方米
（數(shù)據(jù)來源：各地住建委、房管局、諸葛找房）
由表1可看出，“金九”上半旬新房成交并未有明顯上漲，土地供應(yīng)方面，第37周，成都供應(yīng)放量，達(dá)到190.31萬平方米；土地成交方面，受之前供應(yīng)帶動影響，武漢成交面積111萬平方米穩(wěn)居榜首，南寧成交面積以41.04萬平方米緊隨其后，上海成交面積36.44萬平方米位居第三。近期成都、蘇州、武漢城市土地市場較為活躍。
表2：10個重點城市新建商品住宅成交情況
單位：套
（數(shù)據(jù)來源：各地住建委、房管局、諸葛找房）
2019年第37周，10個重點城市新建商品住宅成交套數(shù)為18786套，環(huán)比微漲0.1%。分城市來看，僅成都、蘇州、重慶環(huán)比上漲，其余各城市環(huán)比均下跌，其中，青島環(huán)比下跌30.61%，跌幅居首。
經(jīng)過大半個月對金九降價的期盼，2019年第38周新建商品住宅成交上漲趨勢明顯，積壓需求開始釋放，市場成交出現(xiàn)回暖跡象。10個重點城市中僅北京環(huán)比下跌。北京新建商品住宅成交套數(shù)為638套，環(huán)比上周下跌33.40%。其余各城市環(huán)比均有不同程度上漲；其中，青島環(huán)比上漲58.96%漲幅居首。上海樓市成交發(fā)力環(huán)比上漲27.13%，成交量的走高源于市場上新增供應(yīng)的增加。從供應(yīng)和銷售兩端來看，9月后半個月，上海樓市活躍度明顯增強(qiáng)，從全年來看是一個成交的高峰點。
熱點評析
市場淡旺季之分淡化，金九難現(xiàn)
以往，“金九銀十” 是除“小陽春”外，房地產(chǎn)又一重要火熱的營銷節(jié)點，但在2019年，“金九”來自市場層面的聲音顯然并不樂觀。
截至今年9月23日，雖然近一周有明顯上漲跡象，但總體上看，依舊成色不足。從過往 2017年、2018年的“金九銀十”數(shù)據(jù)看，無論是新房還是二手房，交易量并沒有比7、8月或者年底高出多少。從房價上看，各線城市房價有所回落，但上漲城市依然是漲多跌少，高房價依然不能支撐成交量上升。
至于今年（截至9月23日），新房交易量均低于8月，顯然今年的“金九”也無從談起。金九未現(xiàn)的原因：其一是因為熱點城市樓市下行，購買力難以支撐市場繼續(xù)走高；其二是受政策影響較大，開發(fā)貸收緊、降準(zhǔn)釋放資金難進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)、房貸利率上升等政策收緊均難對銷量產(chǎn)生利好。
價格、政策是促使成交上升的關(guān)鍵因素
近幾年，“小陽春“、“金九銀十”都是房地產(chǎn)營銷者為促銷炒作出來的概念。從近三年數(shù)據(jù)看，9月、10月都不是年度成交高點，成交高點往往集中在年中和年尾兩個時間段，此前“金九銀十”的概念在近3年早已名存實亡。決定成交量能否上升，還是要看房價以及相關(guān)限價、限購、供應(yīng)、貸款等政策。
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