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慧正資訊：南京市政府近日印發《南京市市場化租賃住房建設管理辦法》(下稱“辦法”)。辦法自2019年10月10日施行，有效期兩年。
以下為原文：
市政府關于印發南京市市場化租賃住房建設管理辦法的通知
各區人民政府，市府各委辦局，市各直屬單位：
現將《南京市市場化租賃住房建設管理辦法》印發給你們，請認真遵照執行。
南京市人民政府
2019年9月3日
(此件公開發布)
南京市市場化租賃住房建設管理辦法
第一章 總 則
第一條 為進一步加強租賃住房建設管理，根據《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》(國辦發〔2016〕39號)《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》(建房〔2017〕153號)《市政府關于印發南京市工程建設項目審批制度改革試點實施方案的通知》(寧政發〔2018〕128號)等規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱的市場化租賃住房，是指采用市場化運作、由企事業單位投資、用于租住的新建或改建房屋，不含政府籌建的公共租賃住房、廉租房等租賃住房。
新建房屋，是指利用新出讓的經營性用地、低效用地、企事業單位自有土地以及集體建設用地新建的租賃住房；改建房屋，是指對符合條件的存量用房按規定進行改造的租賃住房。
第三條 本市行政區域內市場化租賃住房的規劃、建設及其監督管理，適用本辦法。
第四條 租賃住房建設堅持政府引導、市場運作、安全舒適的原則。建成后不得分割轉讓、不得分割抵押；經批準整體轉讓或抵押的，不得改變租賃用途。
第五條 江北新區管委會、各區政府、市屬國有企業根據經濟社會發展、產業發展和房屋租賃需求，每年11月份編制次年租賃住房建設(含新建和改建)計劃，經市房產部門會同發改、規劃資源、生態環境、國資等相關部門統籌后，報市政府批準并實施。經市政府批準的城鎮低效用地再開發年度實施計劃中的租賃住房項目和集體土地試點建設租賃住房項目，同步納入項目所在區年度租賃住房建設計劃。
不符合環保、安全要求的土地和房屋，未列入低效用地專項規劃和年度實施計劃的產業用房，均不得納入年度租賃住房建設計劃。
第六條 市房產部門建設房屋租賃服務監管平臺，用于租賃住房業務辦理、信息統計和權屬核驗、市場監測等。區房產部門督促指導轄區內租賃住房項目統一納入平臺管理，辦理租賃合同網簽、備案等手續。
第七條 市促進房地產市場平穩健康發展領導小組負責統籌協調租賃住房規劃、建設、管理及政策制定等重大事項。
市房產部門牽頭負責組織擬定租賃住房管理相關政策，組織江北新區管委會、各區政府(園區管委會)編制租賃住房年度建設計劃；在審批含有競爭建設、配套建設租賃住房項目銷售手續時，應當查驗租賃住房建設相關信息。
江北新區管委會、區政府(園區管委會)和市屬國有企業是租賃住房建設管理的責任主體，根據租賃住房需求編制租賃住房建設計劃，加強建設監督管理和租金監測等工作。區房產(住建)部門做好租賃住房建設管理相關工作。
發改部門(行政審批部門)牽頭負責項目立項。
規劃資源部門負責項目規劃、土地手續辦理、不動產登記等工作，負責將出讓用地建設的租賃住房房源“不得分割轉讓、不得分割抵押”等內容納入土地出讓合同附件或用地批準文件，負責牽頭落實利用集體建設用地和低效產業用地建設租賃住房工作。
建設主管部門負責工程質量、施工安全監督檢查和施工圖設計(消防設計文件)審查，牽頭聯合驗收。
應急管理部門及消防救援機構負責督促、指導、協助有關單位做好租賃住房消防安全的宣傳教育工作，消防救援機構對租賃住房單位遵守消防法律、法規情況依法進行監督檢查。
市國資部門負責組織市屬國有企業編制租賃住房年度建設計劃。
其他部門根據自身職能做好租賃住房建設管理相關工作。
第二章 國有土地建設
第八條 國有土地建設，包括利用經營性用地、低效用地和企事業單位自有存量用地建設租賃住房。
第九條 利用經營性用地全部建設租賃住房，或通過競爭建設、配套建設方式建設租賃住房的，建成后房屋權屬按土地出讓合同約定登記。
競爭建設、配套建設的租賃住房以整幢、整單元或整層為最小單位，不足一單元或一層的應在同單元或同層內集中布置，原則上以中小戶型為主。建設項目分期建設的，租賃住房原則上應在首期建設完成。
第十條 符合條件的產業園區經批準，可將園區中工業項目配套建設行政辦公及生活服務設施的用地面積占項目總用地面積的7%提高到15%，重點建設集體宿舍、員工宿舍，出租給園區職工居住，不得改變原用地性質，不得轉讓、不得分割抵押。
通過協議出讓低效產業用地方式再開發為商服項目的，允許根據規劃要求配建不超過30%的酒店式公寓作為租賃住房，由企業自持用于租住，不得分割轉讓、不得分割抵押。
第十一條 企事業單位自有存量國有土地在滿足城市規劃的前提下，市政府可以采用“一事一議”方式，研究納入年度租賃住房建設計劃。
第十二條 租賃住房新建項目建設應當依法辦理立項用地規劃許可、建設工程規劃許可、施工許可、竣工驗收等手續。具體按照下列流程辦理：
(一)辦理立項用地規劃許可，本階段分為項目立項、用地預審(如涉及)、建設用地規劃許可三個審批事項辦理。
1.以出讓方式取得土地使用權的項目，建設單位向工程建設項目審批綜合服務窗口申請項目備案、建設用地規劃許可證(若涉及)核準、用地預審意見(若涉及)，由規劃資源部門牽頭受理。
2.使用自有建設用地的項目，建設單位向工程建設項目審批綜合服務窗口申請項目備案、建設用地規劃許可證(提高容積率)或規劃條件(不提高容積率)，由規劃資源部門牽頭受理。
外商投資以外的項目由建設單位直接通過江蘇省投資項目在線審批監管平臺申報項目備案。
(二)辦理建設工程規劃許可，本階段分為設計方案審查和建設工程規劃許可證核發兩個事項，由規劃資源部門牽頭受理。
(三)辦理施工許可，本階段分為施工圖設計文件(消防設計文件)審查和施工許可證核發兩個事項。建設單位將施工圖設計文件報工程建設項目審批綜合服務窗口，并提供本階段審批的其他審批材料。施工圖設計文件審查完成后，實名制管理、質量監督手續、安全監督備案與施工許可證核發合并辦理，由建設主管部門牽頭受理。
(四)辦理竣工驗收手續，本階段分為各部門聯合驗收服務和竣工驗收備案兩個事項。工程建設項目具備法定竣工驗收條件后，建設單位向聯合驗收綜合服務窗口提交竣工驗收申請和相應紙質和電子文檔，由建設主管部門牽頭受理。
第十三條 建設單位應當在租賃住房竣工備案后60日內，申請辦理不動產登記。不動產登記機構應當根據土地出讓合同和規劃核準用途依法登記，在不動產登記簿及權屬證書附記欄注明“租賃住房”。
第十四條 項目首次登記后10個工作日內或竣工驗收合格后60日內，江北新區、各區房產部門應指導產權單位將由房產測繪單位出具的以套(間)為最小單元的測繪成果及其他項目信息錄入市房屋租賃服務監管平臺。
第三章 集體土地建設
第十五條 利用集體土地建設租賃住房的，實施主體原則上為項目所在鎮街或村集體經濟組織。
鼓勵集體經濟組織通過入股、聯營等方式與其他經濟組織合作開發建設，合作雙方需成立新企業實施項目開發建設的，集體經濟組織所占份額比例必須高于50%。
第十六條 確定集體土地建設租賃住房項目前，原則上應征得擬占用土地所有權所屬集體經濟組織三分之二以上成員或村民代表同意，保證集體經濟組織自愿實施、自主運作。
第十七條 實施主體自行或委托有資質的規劃編制機構編制實施方案，如涉及使用通過土地整治形成的建新指標的，實施方案中需附建新區實施方案。
實施方案應當經所在區政府審核，審核通過后報市規劃資源部門，由市規劃資源部門牽頭組織發改、建設、房產、農業農村等單位聯合審核，形成統一意見后，上報市政府審定。市政府批復試點方案即視同批準項目供地方案。
第十八條 利用集體土地建設租賃住房的建設程序，參照國有建設用地新建租賃住房手續辦理。
第十九條 項目竣工驗收通過后，實施主體向規劃資源部門申請辦理不動產登記；登記機構應按項目整體登記，不予辦理分割登記，并在權利證書上注明，房屋類型為“集體租賃住房”，僅用于租住，不得轉讓、抵押。
第二十條 項目首次登記后10個工作日內或竣工驗收合格后60日內，江北新區、各區房產部門應指導產權單位將由房產測繪單位出具的以套(間)為最小單元的測繪成果及其他項目信息錄入市房屋租賃服務監管平臺。
第四章 存量房屋改建
第二十一條 存量房屋改建，包括工業用地上房屋改建和商辦用房改建。
工業用地上房屋改建，是指園區內產業用地上的廠房、辦公樓等既有建筑改建為租賃住房的行為。商辦用房改建，是指將已建成、未銷售的商辦用房按規定改建為租賃住房的行為。
第二十二條 存量房屋改建為租賃住房應根據租賃需求，執行住宅、公寓或宿舍設計標準，滿足基本居住功能。原則上，商辦用房應當按整幢、整層、整單元改建。
第二十三條 存量房屋改建包括房屋結構改造和使用功能改變兩類。結構改造是指對房屋主體結構改變；使用功能改變是指僅改變房屋內部使用功能，但不改變房屋主體結構。
第二十四條 結構改造按照下列流程辦理：
(一)改建單位向發改部門(行政審批部門)申領項目立項手續。
(二)改建單位向規劃資源部門申請規劃條件，房屋建成時間超過2年的，改造前應依法取得安全鑒定報告。根據規劃條件和鑒定報告，改建單位組織開展施工圖設計，完成后，向規劃資源部門申請規劃建設許可。
(三)改建單位向施工圖審查機構報審施工圖設計文件，施工圖審查機構應重點審查結構安全等內容。施工圖設計文件(消防設計文件)審查完成后，實名制管理、質量監督手續、安全監督備案、施工許可證核發合并辦理。
(四)工程建設項目具備竣工驗收條件后，改建單位向聯合驗收綜合窗口申請聯合驗收。
第二十五條 使用功能改變按照下列流程辦理：
(一)改建單位將改建規劃設計方案報規劃資源部門審查，規劃資源部門出具規劃意見函。
(二)施工圖設計文件(消防設計文件)按規定審查或論證通過后，改建單位應當向建設主管部門申請建筑工程施工許可證。
(三)工程建設項目具備竣工驗收條件后，改建單位向聯合驗收綜合窗口申請聯合驗收。
第二十六條 項目竣工驗收合格后60日內，江北新區、各區房產部門應指導產權單位將由房產測繪單位出具的以套(間)為最小單元的測繪成果及其他項目信息錄入市房屋租賃服務監管平臺。
第五章 附 則
第二十七條 本辦法出臺前，已經出讓的租賃用地、競配建所建成的租賃住房，按照出讓合同約定執行。
第二十八條 本辦法自2019年10月10日施行，有效期兩年。
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