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慧正資訊：樓市的一舉一動都會牽動人心，近期杭州、蘇州、溫州、南昌、鄭州等地上調房貸利率。數據顯示，2019年1-8月，全國房地產調控政策高達367次，累計次數刷新了房地產調控紀錄。步入9月，傳統的樓市“金九銀十”會如期而至嗎？隨著貸款市場報價利率(LPR)改革加速，下半年房價走勢又如何？
個人房貸利率上調
進入下半年，房貸利率進入反彈階段，盡管一線城市表現相對平靜，但二線城市的多個熱門地區房貸利率卻呈現上漲，有的地區首套房利率甚至上浮25%。其中，蘇州、杭州、長沙調整頻率加快，且部分銀行額度緊張，甚至暫停受理房貸業務。
近期，調整房貸利率的地區梳理如下：
江蘇南京：5月初，多家銀行將首套房貸利率從基準利率上浮8%調整到上浮10%；5月底調整到上浮15%；7月初，南京市兩家銀行將首套房貸利率調整到基準利率上浮20%。
江蘇蘇州：房貸利率在六七兩個月也出現連續上浮。新華社報道稱，7月蘇州首套房貸利率普遍按照基準利率上浮23%執行，對二套房貸款未還清的客戶，多數銀行要求貸款利率上浮30%。
山東青島：從今年5月開始，青島銀行等多家銀行確定上浮房貸利率，其中首套房利率上浮15%，二套房上浮20%、個別達到25%。
杭州：多家銀行首套房房貸利率在原來上浮5%到8%的基礎上，進一步上調到上浮10%的水平；二套房則上浮到15%。
溫州：據溫州網報道，國有大行及部分股份行執行首套房貸款利率基準上浮10%，即5.39%；二套房上浮基準15%，即5.635%。該房貸利率水平雖不是三年來最高，但已是該時間段內的高點。甚至也有銀行開始暫停房貸業務。
南昌：首套房貸利率普遍上浮20%，至5.88%；二套房貸利率普遍上浮25%至30%。
鄭州：據鄭州日報報道，首套房貸利率多數銀行按照基準利率4.9%，調整到上浮20%；二手房按基準利率上浮15%至20%不等。
值得一提的是，雖然央行商業貸款新規尚未落地執行，但有地區的房地產中介已經開始躁動，甚至不斷鼓吹房貸基準利率即將上浮。近日曾有消息傳出“10月8日起，寧波房貸基準利率5.5再上浮20%”，但最終被證實是假消息。
新規之下
個人房貸利率要參考市場利率
8月25日，央行發布公告，自10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成。
LPR是貸款市場報價利率的簡稱，是指金融機構對其最優質客戶執行的貸款利率。
新LPR又新在哪兒呢？據了解，新的LPR報價方式改為按照公開市場操作利率加點形成；報價利率期限增加5年期以上；報價頻率由原來的每日報價改為每月報價一次。同時，新的LPR報價行，在原有的10家全國性銀行基礎上擴大到18家。
根據政策，新規只對10月8日之后的新增住房貸款有效，存量房貸客戶不受影響。定價基準轉換后，全國范圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR；二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點。
由于LPR每個月都會調整，10月8日之后的購房者，將參考新政執行時的LPR報價。業內人士表示，此次調整最大的變化是確定了房貸利率的下限，未來房貸將告別折扣。
對購房者來說，房貸利率會如何變化呢？可以簡單算一筆賬。在房貸利率普遍上調的情況下，大部分銀行執行的是首套房貸基準利率上浮10%-20%，二套房貸上浮20%-30%。
同樣以5年以上貸款為例，按首套房貸上浮10%計算，基準利率為4.9%，因此房貸利率為5.39%；二套房貸按上浮20%計算，房貸利率為5.88%。
如果以8月20日5年期以上LPR(4.85 %，5.45%)做對比，則無論是首套還是二套，調整后的房貸利率都略低。但業內人士表示，實際發放的利率還會受調控政策、銀行信貸資源的影響，同時，各地還將“因城施策”確定首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。
個人房貸利率會普遍上調嗎？
對于買房者來說，銀行上浮房貸利率意味買房成本上升，買房之后每個月要承擔的月供變多，還款壓力也會隨之增大。房貸利率與房價呈現反比，利率越高，導致人們購房欲望降低，進一步拉低房價。
很多人關心，個人房貸利率會普遍上調嗎？業內人士認為，在“房住不炒”的調控背景下，房地產調控不會放松，房地產政策“因城施策”，通過轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點，短期內大部分城市的房貸利率不會下降。國家金融與發展實驗室特聘研究員、中國人民大學重陽金融研究院副院長董希淼認為，未來一段時間，個人住房貸款利率有上行的可能性，但幅度不會太大。不同銀行對個人住房貸款業務定位不一樣，因此在房貸利率會有明顯分化，大型商業銀行房貸利率調整預計相對溫和。
未來個人房貸政策或收緊
上半年，我國房地產市場迎來“小陽春”，部分地區房價上漲較快。在政治局會議重申“房住不炒”，首提“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”后，高熱的房地產市場迅速降溫。
針對未來涉房貸款的監管方向，董希淼認為，從房地產金融的角度看，未來調控可能從三個方面實施：
一是收緊銀行信貸資金進入房地產市場，比如提高房地產開放貸款的條件，減少貸款額度；
二是收緊資金借助信托等渠道進入房地產項目，比如對房地產信托進行“窗口指導”；
三是收緊個人住房貸款條件、額度，提高貸款利率，并嚴控個人消費貸款、信用卡資金違規流入房地產市場。此外，還可能從嚴掌握房地產企業發行企業債券。
業內人士稱，當前房地產政策以從緊為導向，貸款方面的規模控制依然會很強。對于一些涉足房地產的業務，或說有可能涉足房地產的業務，相關貸款會有較強的審查。
調控再創紀錄房價會跌嗎？
有數據顯示，2019年1-8月，全國房地產調控政策高達367次，相比2018年1-8月份的315次上漲了17%，累計次數刷新房地產調控紀錄。
業內人士分析認為，預計2019年下半年，全國樓市將依然是雙向調控，房價平穩的城市不排除出現寬松政策，但只要上漲明顯，房地產調控肯定會加碼。另外，從信貸利率角度看，也不排除針對房地產的利率再次提高。
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