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慧正資訊：5.8%、4.3%、2%——這是2019年上半年遼寧、黑龍江、吉林三省的GDP增速，均低于全國平均水平。
當全國各地都在搶人才的時候，東北卻面臨著人才外流的問題。
東北振興仍然是長期而艱巨的任務。
國家統計局發布的數據顯示，2019年上半年，東北地區的商品房銷售面積3063萬平方米，同比下降8.3%，但投資額同比增長12.7%，達到了2304億元。
2018年全年，東北地區房地產投資增速17.5%，在全國東部、中部、西部以及東北四個區域中，排名居首。其中，吉林省的房地產開發投資增速超過30%，僅次于西藏自治區。
顯然，房地產投資對東北投資形成明顯支撐。房地產，這個與人口關聯性最大的行業，在東北振興乏力的背景下，似乎成為當地一種自救的措施。
2018年開始，東北房地產市場開始有回升跡象，其中，沈陽商品住宅銷售均價在2019年上半年緩慢上行，再次步入萬元時代。
但是，并不是所有的東北城市都可以盡享房地產的繁榮景象。
除了沈陽、長春、哈爾濱和大連這4個還能吸引小城鎮人口涌入的副省級城市，東北其他地區的房地產市場仍然壓力重重。
01、市場
省會城市量跌價穩，三四線市場“冰封”
東北片區省會城市哈爾濱、長春、沈陽，在政府“嚴控”下，樓市量價基本都呈現穩字當頭的特征。其中：
哈爾濱量跌價增，市場承壓；
長春量增價穩，漲幅有限；
沈陽量價平穩，冷熱不均。
哈爾濱：成交同比下跌超30%，供應收縮、房價上漲后需求乏力是主因
哈爾濱樓市在2018年表現最好，首破千億，而今年上半年成交量降幅近36%，市場顯著回調，主要源于：
一方面，供應收縮。
政府要求2018年拿地項目需2019年下半年方可開工，預售條件也升級為二環內只能現房，三環必須封頂，客觀上導致了上半年市面上“無房可售”的尷尬情況。
同時，政府供地也并不積極，潛在庫存有限。
另一方面，房價上漲后需求乏力，制約市場上行。
隨著近幾個月供應量逐步放出，項目定價、首開去化均不理想。
以群力西區的幾個項目為例，去年拿地樓面價基本都在4000-6000元/平方米不等，上月開盤的金地精裝產品報價也僅為1.3萬元/平方米，低于原來預期的1.5萬元/平方米，
同片區的華潤、中海、保利陸續開盤，定價都比較保守，開盤效果基本都不算很好。除金地首開實現7億銷售額外，其他項目基本都在5億元左右，去化率保持在60%。
考慮到10月中旬以后的停工影響，預期2019年整體成交量跌幅將在30%以上。
長春：新盤去化率65%以上，“限價令”下房價略有回調
長春樓市表現為量增價穩，1-8月成交量較去年同期小幅微增。
據CRIC監測，8月在售34個項目去化率基本在65%-70%，萬科、中海等品牌房企因深耕長春多年，客戶積淀良好，開盤均有不錯的去化表現。
房價在8月略有回調，跌破萬元，目前為9452元/平方米。
去年6月22日，長春頒布“雙限令”，無證不可銷售，同時控制價格，導致2018年6月開始供應量驟減，預售審批時間較慢，加之政府控“房價”，漲幅不得超過10%，南部新城融創項目原計劃1.4萬元/平方米售價，如今僅可批到1.1萬元/平方米。
長春城市規劃按照“三南一北”組團發展，貨量相對充足，下半年總供應量預計400萬平方米，南部預估270萬平方米，北部預估100多萬平方米。
預判2019全年供應有望同比上升15%，成交則有望穩步增長10%。成交均價預計無法破萬，年底估計會打折降價，預計維持在9700元/平方米左右。
沈陽：量微跌價平穩，各區域呈現顯著“冷熱不均”
沈陽樓市量跌平穩，1-8月成交量與去年同期小幅微跌，價格平穩增長，8月末成交均價為9900元/平方米。
沈陽屬于東三省片區調控相對嚴苛的城市，政府限購、限貸、限地價、限房價均有涉及，房地產市場仍保持穩字當頭。
不過各區域呈現出顯著的冷熱不均。
渾南區是沈陽樓市的價格高地，成交均價1.1萬元平方米，改善類購房群體為主；
于洪區屬于市區剛需外溢區域，成交量相對集中；
沈北片區主要承接剛需外溢，商業、交通，教育、醫療等配套相對完善。
這三大區域去化情況均不錯。成交冷淡區域如蘇家屯區，周邊房價相對較低，僅6300元/平方米。
三四線：徹底“涼涼”，資源型城市產業空心化制約成交規模
東北片區三四線城市，諸如大慶，佳木斯、鶴崗近幾年來市場非常慘淡。
以大慶為例，一方面產業轉移帶來的負面效應嚴峻。
因石油資源消耗，大慶產業工人被迫調去外地區域公司，本地人口流出嚴重，加之此前發展的汽車等傳統制造業并未如期落地，造成產業空心化。
產業工人的轉移也使得當地經濟發展停滯，人均可支配收入下降，購房需求支撐不足。
另一方面本地潛在庫存量也相對較大，大慶本地產業工人基本不缺房，目前大慶樓市基本呈現出供過于求的情況，后續發展不容樂觀。
02、土地
政府強力主導，“控地價”下整體平穩
哈爾濱市場，政府對樓市把控力相對較強，土地市場體現在以下兩方面：
一是政府嚴格控制推地量，各區域供地節奏不一。比如為了帶動松北地區發展，以百萬方規模推出松北地塊；
另一方面，嚴苛的拿地門檻，與大型國資/央企實現資源互換，聯合提升區域價值。
為推動松北區域的發展，政府在松北區域進行產業供地，設定自持比例，或者以較低的樓面價出讓給開發商促進產業協作。
如寶能的占地110萬平方米地塊，主要就是為了促成哈-深產業園合作，另外，綠地、中鐵、華潤等企業在松北片區均有項目。
外地品牌房企進入哈爾濱市場的難度不斷加大。公開市場核心地塊地價過高，不符合品牌房企“不拿高價地”要求；郊區地塊拿地風險過大，二級市場的收并購項目基本已被融創全覆蓋，空間有限。
長春目前的土地市場總體較為平穩。去年一級市場成交78宗地塊，今年目前為止也有50多宗地塊成交，四環之內已無土地供應。
與哈爾濱、沈陽有所不同，長春地域面積較小，地塊體量受限，環線類發展和新區供應土地較多，2019年土拍集中在北湖片區多一些，凈月板塊因萬達文旅城入駐，住宅將近4萬套規模，地塊已劃撥，但動遷時間未定。
房企拿地態度也比較理性，目前長春土拍最高樓板價為6166元/平方米。
沈陽土地供應分階段，今年市場良性發展，但整體成交量同比去年有所下降，土地價格因前期地王被約談，目前新拍地塊要求溢價率不能超過50%。
目前沈陽土地成交價格偏高，主要得益于央企發力，諸如中海、保利、華潤等。
此外，萬科拿地、恒大收并購也比較積極，看好本地市場和無貨量等雙重需求考量。目前沈陽基本實現了TOP50房企全覆蓋，僅正榮、泰禾沒有進入。
今年政府供地預計會有所下降，整體土地成交控制比較好。
03、城市
經濟發展受限，樓市需求持續萎靡
從經濟發展來看，東北地區資源枯竭帶來的產業空心化問題嚴重，僅省會城市存在一定的產業支撐。
近年來，東北三省經濟增長持續低迷，工業增長乏力、投資低位徘徊。
雖然結構轉型喊了很多年，但東北的產業結構仍然以汽車制造、采礦、化學原料、石油加工等傳統重工業為主，產業結構調整緩慢。
東北三省的高等教育和科研資源也很豐富，但高新技術企業的數量并不多，先進制造業、現代服務業均發展不足。
從新一輪的發展來看，東北振興的重點將是沈陽、長春、哈爾濱及大連為四個副省級城市。這四個城市擁有不錯的工業基礎，如長春的軌道客車行業，沈陽的航空航天等。
四個城市從去年開始也吸引了阿里巴巴、騰訊、京東等大企業布局。總體來說，目前東北房地產投資需求增量將主要來自這四個城市。
從中長期人口增長性來看，東北持續的人口萎縮加劇了經濟的增長乏力，也帶來房地產市場的需求長期萎靡不振。
在經濟增長緩慢、體制機制等原因影響下，近年來東北人口尤其是青年人口向東南沿海外流十分明顯。
加之東北工業化和城鎮化早，城鎮化率高，人口的出生率很低，近年來東北的人口呈現負增長態勢。
東北片區一向以傳統的資源型開發，石油、煤礦開采為主，隨著開采逐步深入，很多三四線基本都面臨資源枯竭，產業發展受限等問題，人口持續加速外流，除了部分流向東南沿海外，也有相當一部分流向東北四大副省級城市。
在這一趨勢下，東北房地產市場呈現出“省會城市人口投資東南沿海，環省會郊縣投資省會城市”的格局，表現最突出的，是黑龍江省會哈爾濱。
哈爾濱本身就是人口凈流出城市，本地高凈值人群基本自住需求已經滿足，目前平均1萬多/平方米的房價已經不適合投資，進而轉去海南、惠州、珠海等南方城市。
長春、哈爾濱2018年常住人口均在減少，外流現象嚴重，主要流向較為發達的東南沿海區域，同時郊縣客戶向省會城市聚集，也使這些城市的常住人口比基本維持在1以上，這樣的人口增長速度，難以對樓市需求構成有效支撐。
從居民購買能力看，3000-4000元的月收入難以負擔房價攀升帶來的高總價。
哈爾濱屬三個省會城市中房價偏高的城市，1.5萬元/平方米是本地的單價瓶頸，超過這一房價整體去化率都將放緩。
據測算，除房價偏低的三四線城市外，三個省會城市房價收入比基本維持在8-9年，還是存在一定的購房壓力的。
實際上，由于東北工業化、城鎮化都比較早，因此未來城鎮化的潛力相比其他地方都比較小。
同時，東北的就業人口中，國企、體制內的占比較高，原有的福利分房比例較高，剛需比例相對其他區域城市偏小。
近年來，東北的棚改力度較大，尤其是棚入貨幣化政策對東北房地產市場的發展有所助推，但隨著2018年底國家對棚改政策的收緊，市場需求相應縮減，增長乏力。
基于目前剛需、改善需求基本已釋放完畢，不斷上漲的房價也日益逼近人們的購買力極限，東北片區短期內成交仍將保持穩中微降態勢，房價上漲動力不足，二線城市抗跌能力顯著好于三四線。
中長期看，東北市場“振興”主要仍需解決產業升級的問題。依靠資源輸出并不是長久之計，且重工業為主的發展結構也會降低城市本身的宜居性。
謀求新的發展路徑，以高新產業導入高素質人才，不斷優化人口結構，才是促成東北樓市發展的治本之策。
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