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慧正資訊：深圳昨日發(fā)生了一件大事，羅湖區(qū)一棟居民樓倒塌。意想不到的是，中介竟以此為噱頭，炒作起了拆遷概念。那么，已倒塌的房產(chǎn)能交易嗎，能否過(guò)戶(hù)，有哪些風(fēng)險(xiǎn)？律師有答案。
01公寓倒塌房?jī)r(jià)反漲？
8月28日，深圳市羅湖區(qū)南湖街道漁邨社區(qū)和平新居單身公寓樓發(fā)生沉降傾斜，事發(fā)前社區(qū)工作站已發(fā)現(xiàn)地下異響并撤離疏散居民，目前無(wú)人員傷亡。事發(fā)幾小時(shí)后迅速引發(fā)該小區(qū)房?jī)r(jià)震動(dòng)。其中一套在售的88平房源，一天之內(nèi)漲價(jià)60萬(wàn)，總價(jià)達(dá)420萬(wàn)。
此外，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在事發(fā)地段采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)爻司奂炫c治安人員、附近居民和媒體外，還有不少房地產(chǎn)中介人士聚集。
甚至有房地產(chǎn)中介人士身掛宣傳牌，收購(gòu)?fù)^(qū)二手房。
一位房地產(chǎn)中介人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，她來(lái)附近是因?yàn)橛袙斐鰜?lái)的房子在小區(qū)里，所以來(lái)看看情況。目前因?yàn)樵摴⑻赡軒?lái)拆遷的加速，坍塌房源和周邊房源已經(jīng)出現(xiàn)漲價(jià)趨勢(shì)，部分漲幅在5萬(wàn)-10萬(wàn)，而未來(lái)還可能有繼續(xù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)。
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從安居客官網(wǎng)搜索和平新居房源發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)有坍塌樓盤(pán)房源掛出，且不在少數(shù)。
倒塌反而讓這個(gè)老小區(qū)成了“網(wǎng)紅”，之前賣(mài)不出去的二手樓，一下子成了搶手貨！據(jù)網(wǎng)上消息，昨日下午2點(diǎn)，有人就買(mǎi)了一套位于倒塌居民樓內(nèi)的房子，總價(jià)368萬(wàn)，現(xiàn)金一次性付款。
此外，一網(wǎng)站信息顯示，倒塌前88㎡價(jià)格在350萬(wàn)左右，即約39773元/㎡，倒塌后現(xiàn)總價(jià)提至450萬(wàn)，即約51136元/㎡，每平方米約漲價(jià)11363元/㎡。
這妥妥的一天猛漲了100萬(wàn)嗎？
南都記者撥打電話向銷(xiāo)售人員咨詢(xún)，回復(fù)均為和平新居房子倒塌之后，業(yè)主立馬提價(jià)。“比如我手上這套房源原價(jià)350萬(wàn)元，倒了之后，業(yè)主直接提價(jià)50萬(wàn)，現(xiàn)在報(bào)400萬(wàn)，而且是一口價(jià)。”銷(xiāo)售人員說(shuō)道。
此外，南都記者還發(fā)現(xiàn)緊挨和平新居的鐵路小區(qū)也出現(xiàn)猛漲，房源名稱(chēng)上出現(xiàn)“旁邊和平新居馬上拆遷，這里還會(huì)遠(yuǎn)嗎”等類(lèi)似字眼，一位該小區(qū)房源的銷(xiāo)售人員直言不諱：“到時(shí)候一旦拆遷，肯定不止是拆和平新居一塊，這里的房子肯定也要漲，一套80多平的掛牌價(jià)400萬(wàn)，現(xiàn)在倒塌事故發(fā)生后，漲到430萬(wàn)。”
02面積不滿足舊改條件
該小區(qū)是否會(huì)進(jìn)行舊改呢？未來(lái)又是如何規(guī)劃的呢？南都記者對(duì)此進(jìn)行了查詢(xún)……
記者翻閱相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，根據(jù)2018年8月深圳規(guī)劃國(guó)土委印發(fā)的《深圳市拆除重建類(lèi)城市更新單元計(jì)劃申報(bào)規(guī)定（征求意見(jiàn)稿）》，要求拆除范圍用地面積應(yīng)當(dāng)大于10000㎡。
目前根據(jù)公開(kāi)資料顯示，和平新居總占地面積約為8950㎡，未達(dá)到計(jì)劃立項(xiàng)的申報(bào)門(mén)檻。
不過(guò)，根據(jù)2018年11月羅湖區(qū)下發(fā)的《深圳市羅湖區(qū)棚戶(hù)區(qū)改造實(shí)施辦法（試行）》，該小區(qū)或可聯(lián)合其他住宅區(qū)，在符合條件的情況下申請(qǐng)棚改。
但需要同時(shí)滿足以下條件——
與其他舊住宅區(qū)聯(lián)合申報(bào)，且全體權(quán)利主體同意在項(xiàng)目范圍內(nèi)統(tǒng)籌回遷安置或貨幣補(bǔ)償；
房屋使用年限在20年以上；
存在住房質(zhì)量、消防、地質(zhì)災(zāi)害等安全隱患，或使用功能不齊全，或配套設(shè)施不完善，并取得專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)出具的相關(guān)評(píng)估報(bào)告。
03中介：房?jī)r(jià)上漲的消息不可信
正規(guī)中介不會(huì)冒險(xiǎn)去做
對(duì)此，有媒體記者實(shí)地走訪了當(dāng)?shù)囟鄠€(gè)房產(chǎn)中介門(mén)市部，多家中介工作人員表示，事發(fā)房屋的地段屬于老城區(qū)，本身房?jī)r(jià)并不算高。目前這個(gè)小區(qū)有事故發(fā)生，即使有人想去買(mǎi)房也并不能迅速交易，因?yàn)檫@其中可能牽扯到是否存在責(zé)任方，是否會(huì)有賠償?shù)葟?fù)雜的問(wèn)題，因此這種房屋是不能交易的。
此外，無(wú)論本地人還是外地人，政府對(duì)于涉拆遷小區(qū)政策性門(mén)檻很多。想一夜成為拆遷戶(hù)并非易事。因此房?jī)r(jià)上漲的消息不可信。“正規(guī)房產(chǎn)中介絕對(duì)不會(huì)冒這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)去做這個(gè)買(mǎi)賣(mài)。”
04律師：倒塌后房屋不能再做轉(zhuǎn)移登記
信榮（全國(guó)）房地產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)首席律師張茂榮對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，倒塌房屋的銀行貸款要繼續(xù)還，倒塌要查明原因，并根據(jù)原因確定責(zé)任主體。
如果是地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程不達(dá)標(biāo)所致，開(kāi)發(fā)商負(fù)有賠償責(zé)任。如果鑒定為附近其他工程施工所致，施工方負(fù)有賠償責(zé)任。
他認(rèn)為，購(gòu)買(mǎi)老舊小區(qū)的置業(yè)者需注意房屋結(jié)構(gòu)安全，政府也應(yīng)肩負(fù)起委托監(jiān)測(cè)鑒定單位定期監(jiān)測(cè)鑒定的社會(huì)責(zé)任。他還強(qiáng)調(diào)，倒塌后房屋已經(jīng)喪失了居住使用功能，不動(dòng)產(chǎn)滅失。
根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定，應(yīng)當(dāng)做產(chǎn)證注銷(xiāo)登記，不能再做轉(zhuǎn)移登記，所以不能買(mǎi)賣(mài)。沒(méi)有倒塌的同小區(qū)建筑，應(yīng)做危房鑒定，并根據(jù)鑒定結(jié)果確定是否可以買(mǎi)賣(mài)。根據(jù)《深圳市房屋安全管理辦法》第29條，鑒定屬危險(xiǎn)房屋的，有四種處理方式：觀察使用、處理使用、停止使用和整體拆除，根據(jù)鑒定處理意見(jiàn)，確定是否可以交易過(guò)戶(hù)。
05最新進(jìn)展：深圳塌樓初判原因公布
8月28日上午，深圳市羅湖區(qū)船步街和平新居71棟靠西面一棟居民樓發(fā)生樓體傾斜倒塌。
28日23時(shí)25分，@新時(shí)代新羅湖 發(fā)布最新情況通報(bào)稱(chēng)：
根據(jù)專(zhuān)家組現(xiàn)場(chǎng)研判，初步認(rèn)為該建筑采用沉管灌注樁基礎(chǔ)，屬于摩擦樁型，且建筑下方有暗渠，由于房屋基底土層較差，在暗渠水流常年作用下造成樁周水土流失和樁身腐蝕，最終造成樁基礎(chǔ)發(fā)生脆性破壞，導(dǎo)致樓體局部?jī)A斜下沉。善后處置仍在進(jìn)行中。
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