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慧正資訊：上海易居房地產研究院近日發布的《100城住宅庫存報告》顯示，截至7月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為44927萬平方米，環比下降0.6%，同比增長6.0%。從同比數據看，當前庫存規模已呈現了連續8個月的同比正增長態勢，相比去年同期，去庫存的壓力略有增加。
另外，從結構分類來看，一線城市去庫存周期最大，為11.8個月。值得注意的是，燕郊的庫存消化周期在36個月以上，達38.3個月。
整體來看，7月份全國百城庫存呈現環比下降態勢，但實際上和市場的去化能力無關，更多是因為7月份新增供應力度明顯放緩。易居研究院分析認為，考慮到庫存數據已呈現連續8個月同比增長因素，后續隨著新增供應的放量，相應庫存壓力會繼續增加。
百城住宅庫存同比連增8個月
從100個城市的庫存情況來看，同比連增8個月。報告顯示，截至7月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為44927萬平方米，環比下降0.6%，同比增長6.0%。從同比數據看，當前庫存規模已呈現了連續8個月的同比正增長態勢，相比去年同期，去庫存的壓力略有增加。
在城市結構方面，三類城市均呈現庫存同比正增長態勢。報告顯示，截至7月底，一、二、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2704、22149和20074萬平方米，環比增速分別為-2.6%、-0.4%和-0.5%，同比增速分別為19.7%、2.0%和9.1%。
從數據可以看出，三類城市都步入到庫存同比正增長的通道中。其中，一線城市預售證管控力度相對減弱，供應放量，庫存同比連增14個月。二線城市終結了連續46個月庫存同比下降的態勢，目前連續三個月出現同比正增長，這說明其庫存基本面也在發生變化。三四線城市目前保持了連續9個月的同比正增長態勢，庫存去化壓力略有增加。
從城市排行來看，近6成城市庫存同比增長。報告顯示，7月份100個城市中有58個城市庫存出現了同比正增長現象，包括惠州、金華和岳陽的庫存同比增長態勢最明顯，庫存同比增速分別達到了129%、126%和76%。
在易居研究院看來，類似城市都代表了重點三四線城市，近期市場降溫對此類城市的庫存數據影響較大。同時，100個城市中，有42個城市的庫存出現了同比下降態勢，包括濟南、合肥和江陰等城市庫存下降態勢較為明顯。易居研究院認為，類似城市也是后續需要積極補庫存的城市。
7月呈現供小于求態勢
從100個城市預售情況來看，7月份淡季下推盤力度不大。報告顯示，7月份100個城市新建商品住宅月度新批準預售面積為4810萬平方米，環比下降16.3%，同比增長8.8%。
雖然7月份是市場淡季，但在實際過程中，部分房企因為上半年銷售業績完成并不好，所以7月份也會有積極推盤和進行促銷的做法。
從100個城市成交情況看，有所降溫。報告顯示，7月份100個城市新建商品住宅成交量為5086萬平方米，環比下降8.3%，同比增長8.3%。報告認為，7月份屬于淡季，市場交易下滑符合預期。
供求關系方面，7月份100個城市新建商品住宅供應量為4810萬平方米，成交量為5086萬平方米。樓市呈現“供小于求”的態勢，而此類態勢也導致7月份住宅庫存數據出現環比下降。如果后續供應增加、成交疲軟，那么供求關系又會出現新的調整。
百城住宅庫存去化周期為9.3個月
從100個城市存銷比情況來看，位于“12-6個月”區間。報告顯示，7月份100個城市新建商品住宅存銷比為9.3個月，這也意味著市場消化完這些庫存需要9.3個月，該數值相比6月份的9.8個月有所減少。
根據自然資源部對商品住房庫存消化周期、供地規則有明確的區間劃分，即“庫存五分法”概念。其中，消化周期在36個月以上的，應停止供地；36－18個月的，要適當減少供地；18－12個月的，維持供地持平水平；12－6個月的，要增加供地；6個月以下的，要顯著增加并加快供地。基于該劃分，當前全國100城庫存去化周期位于12－6個月的區間，屬于“增加供地”的范疇。
從結構分類來看，一線城市去庫存周期最大。報告顯示，7月份一、二、三四線100個城市新建商品住宅存銷比分別為11.8、8.7和9.8個月。相比6月份12.6、9.2和10.1個月的數值，三類城市均有收窄。橫向對比看，一線城市存銷比數值最大，從這個角度看，一線城市房價漲幅相對會更小。
根據城市排行，有18個城市符合“加快供地”的標準。從報告來看，100個城市中消化周期在36個月以上的城市數量為1個。消化周期在36-18個月的有11個城市，包括漳州、香河等城市。消化周期在18-12個月的有27個城市，包括洛陽、蘭州等城市。消化周期在12-6個月的有43個城市，包括江陰、石家莊等城市。消化周期在6個月以下的有18個城市，包括蘇州、張家口等城市。而不同的消化周期，也對應了不同的樓市行情和拿地機會。
展望8月份，易居研究院預計庫存基本面與7月份差異不大。總體看，三季度屬于市場交易淡季，再疊加庫存增加等因素，無論是大型房企還是中小型房企，都會因為此類壓力而采取降價促銷、以價換量的策略。
【附注】
100個城市按一、二、三四線城市劃分如下：
4個一線城市：北京、上海、廣州、 深圳；
32個二線城市：哈爾濱、長春、沈陽、大連、天津、石家莊、太原、濟南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、福州、廈門、鄭州、武漢、長沙、貴陽、南寧、海口、昆明、重慶、成都、西安、蘭州、西寧、呼和浩特、銀川、烏魯木齊；
64個三四線城市：丹東、秦皇島、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大廠、固安、保定、張家口、煙臺、威海、日照、濟寧、徐州、揚州、鎮江、常州、無錫、江陰、昆山、南通、溫州、嘉興、嘉善、湖州、舟山、金華、淮南、蚌埠、安慶、蕪湖、馬鞍山、滁州、泉州、晉江、漳州、莆田、贛州、九江、景德鎮、株洲、岳陽、常德、襄陽、荊門、宜昌、珠海、東莞、佛山、中山、肇慶、惠州、清遠、韶關、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亞、洛陽、包頭。
需要說明的是，燕郊是城鎮的行政級別，但考慮到城市規模大，也將其納入到三四線城市的范圍中。
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