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慧正資訊：8月21日，萬科2019年中期業績發布會在深圳舉行。2019年上半年，萬科實現營業收入1393.2億元，同比增長31.5%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤118.4 億元，同比增長29.8%。

上述營收和凈利已經創下了萬科上市以來的歷史新高，其中上半年凈利更是首次突破百億元大關。

去年年底，在萬科一場交流會上，萬科董事會主席郁亮面對媒體連珠炮似的追問，作出了上面一番解釋。此前，萬科一場內部動員會打出“活下去”的橫幅，一度令國內地產行業風聲鶴唳。

從今年中報業績情況來看，萬科確如郁亮所說的那樣，活得還不錯！

在房地產市場融資環境持續收緊之下，萬科財務狀況穩健：截至6月底，公司持有貨幣資金1438.7億元，遠高于短期借款和一年內到期長期負債的總和666.5億元；凈負債率35.04%，保持行業低位。

與此同時，萬科已售未結資源持續增加，合并報表范圍內有4403.7萬平方米已售資源未竣工結算，合同金額合計約6215.5億元，較上年末分別增長18.7%和17.1%。

上半年，萬科共獲取新項目54個，總規劃建筑面積1372.8萬平方米，權益規劃建筑面積941.8萬平方米，權益地價總額約649.8億元。按權益投資金額計算，88.4%的新增項目位于一二線城市。同時，萬科上半年房地產開發業務實現銷售面積2150.1萬平方米，銷售金額3340.0億元，同比分別增長5.6%和9.6%。

在萬科的銷售產品中，住宅占比87.8%，商辦占比9.0%，其他配套占比3.2%。其中上海區域，不論是銷售面積還是銷售金額，均位居首位。

按分區域房地產業務收入計算，南方區域BG（事業集團）、上海區域、北方區域和中西部區域的占比分別為35.4%、32.9%、13.7%和18.0%。也就是說，萬科仍以南方與上海區域為主，其中僅上海區域便貢獻出超70億權益凈利潤，接近其他三大區域之和，堪稱最賺錢地區。

但就在前幾天，富力、萬科遭摩根大通減持，地產股還被沽空

根據多家媒體報道，摩根大通近期 在港股市場持續拋售股票，包括 華泰證券 、 中國鐵建 、 中國財險 、 廣汽集團 、 中國電信 等都成為減持對象，其中在地產板塊中， 富力地產 、 萬科 遭到減持。

其中，富力地產 于8月8日、8月9日遭 摩根大通 兩次減持，合計套現4.54億港元。

具體來看，8月8日， 摩根大通 減持 富力地產 1781.1311萬股，每股平均價為12.842港元，套現2.29億港元；8月9日， 摩根大通 減持 富力地產 約1767.8842萬股，每股平均價為12.755港元，套現2.25億港元。

連續兩天減持后， 摩根大通 仍持有 富力地產 48,312,941股，持股比例從原來的8.25%減少至4.75%。

無獨有偶，萬科H也遭遇了摩根大通減持。港交所信息顯示，8月7日， 摩根大通 減持萬科H 2,097,761股，每股平均價為27.4026港元，套現5748.41萬港元，持股比例從8%減少至7.87%。

但在減持富力與萬科H之前， 摩根大通曾 開展過一輪增持。

根據媒體報道， 摩根大通 方對媒體解釋為，無論增持還是減持，其實都是客戶的個人行為，并不代表 摩根大通 看好還是看空這些地產股。

但摩根大通的一系列行為，難免讓人與國內房地產市場彌漫的悲觀情緒聯系起來。

這似乎有點冰火兩重天的意味。

而萬科之所以被如此關注，因為它或多或少可以代表房地產行業。

那房地產行業今年如何？

先看融資情況：

地產融資：監管收緊 債務圍城

觀點指數以100余家企業作為樣本，統計其公開發布的融資數額，發現2019年上半年房企融資數額達到12309.11億元（含擬融資計劃，下同），其中債券融資達到7602.19億元，占比61.76%。

若分月來看2019年4月融資總額最高，達到3309億元，其中債券融資額為1636.29億元，而公司債在債券融資中占比36.76%。4月過后，隨著監管層對融資收緊，融資金額下降明顯。剛剛過去的6月份，房企融資動作進一步減少，錄得的融資金額僅為2074.74億元，環比下跌8.93%。

數據來源：觀點指數統計

反觀海外融資，6月有所回升。2019年1到5月，樣本房企海外融資的金額分別為836.67億元、604.46億元、789.94億元、740.10億元和229.64億元。其中23號文發布后，境內融資環境出現明顯收緊態勢，房企積極謀求海外發債上的突破。于此，6月單月海外融資數額出現環比大幅增長，增幅為189.75%，錄得的融資額為665.39億元。

數據來源：觀點指數統計

如果從融資期限上審視，2019年上半年房企短期融資（2年以下）占比為25.38%，2-4年期限的融資占比為41.47%；5年及以上年限的融資占比則為33.15%。面對債務兌付壓力，房企的主要信條是解決債務，急于輸血，以緩解緊繃的資金鏈。因此以新的高息債置換到期債務在上半年也較為普遍。

當然，如此這般，房企的融資成本也水漲船高。

觀點指數統計發現，2019年上半年房企的平均融資成本為6.96%。單月來看呈現波動上漲趨勢，其中2月、4月以及6月的融資成本相對較高，分別為7.32%、7.59%、7.48%。若下半年，資金收緊態度不變，房企的融資成本還將進一步升高。

這是公開的融資數據，而房產企業往往因為資金需求，還會通過其他一些渠道進行融資。所以中小玩家根本無法承受，故而破產的不在少數。

今年已有314家房企破產，因資金鏈大洗牌

8月21日登錄人民法院網站，宣告破產的房企已經增加到314家，相信這個數字還在增長。這兩天，建業集團董事長胡葆森也表示，其實真正倒閉的不止這么多家。“很多房企雖然沒有垮掉，但是已經沒有新增業務了，就是植物人狀態，這種狀態的企業已經成為多數了。”

由此可見，房企大洗牌已經開始。近日一些房企的表現，也折射出開發商多路徑融資的現狀。

如今房地產越來越高度集中化，儼然成為大品牌房企的游戲，與品牌房企不同，中小房企融資更是難上加難，特別是在下半年樓市調控繼續維持差異化調控思路下，政策不會松動，房企融資環境依然趨緊，市場交投可能繼續降溫，房企資金鏈將面臨考驗。

而政策層面，已經非常明確

今年第二季度以來，房企融資環境突然開始收緊。據不完全統計：

4月19日，中央政治局會議明確，“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制”，此次會議重提結構性去杠桿。同日，住建部約談部分城市政府負責人，強調房地產市場調控目標不動搖。地產政策趨緊信號初現。

5月18日，住建部再次對4個城市進行了預警提示。之后，住建部發布預警提示、約談部分城市政府負責人，延續趨嚴態勢。

6月，中國人民銀行黨委書記、中國銀保監會主席郭樹清在第十一屆陸家嘴論壇上公開表示，必須正視一些地方房地產金融化的問題。近年來，我國一些城市住戶部門杠桿率急速攀升，相當大比例居民家庭負債率達到難以持續的水平，更嚴重的是，全社會的新增儲蓄資源一半左右投入到房地產領域，一些房地產企業融資過度擠占了信貸資源，導致資金使用效率進一步降低，助長了房地產投資投機行為。

6月后，境內債、ABS、信托、美元債都受到不同程度的政策收緊。

7月22日，證券時報發文表示，房地產作為經濟穩定器的作用不能忽視，但防范房地產金融風險更加重要，“房住不炒”定位和“穩地價、穩房價、穩預期”的房地產調控目標不會改變。

房地產開發企業何去何從

一、房地產開發企業數量會大幅減少

中國房地產有個現象是房地產商、房地產開發企業的數量是世界之最。美國2018年50個洲的工商登記里，注冊房地產開發的企業沒有超過五百個，我國2018年統計在工商局注冊登記的房地產開發商接近十萬個，中國五億多的城市戶籍人口加三億左右外來的農民工形成的八億多城市常住人口有九萬多個房地產企業。

中國房地產商有三大特征：一是房地產企業雜、散、小，大到上萬億規模，小到幾百萬規模。二是層層疊疊，一個大房地產公司在某個省注冊以后，要到各個省去開發，它會在二三十個省各注冊一個省級開發公司，萬科、萬達級別的開發商幾乎都有幾百個子公司，層層疊疊。三是空殼公司多，十萬個房產企業中，規模排在前面15%的公司，2019年的開發量在17億平方米里占了85%，即15%的企業解決了差不多14億多平方米，剩下的八萬個企業只干了2億多平方米，大量的空殼公司。空殼公司在不景氣時是空殼，一到狂熱時就是亂集資、亂炒地、亂發展。這種現象是過去十幾年粗放型發展的結果。

未來基于房地產業高質量轉型要求和開發總量降低的趨勢，房地產開發企業必然會有一個大幅度減量萎縮的過程。大至會減掉三分之二，十幾年后中國房地產開發企業的法人數不會超過三萬個。

在房地產的調整發展中，會從四個軌道上縮小。一是房產企業收縮，超大型的房產商會把自己二級、三級、四級的房地產公司收縮，可能會把房地產的投資集中到省會城市、大都市圈、城市群，特別是超級大城市中的人口從一千萬向兩千萬發展的城市，不會再在全國鋪天蓋地鋪攤子搞行政性的分布，會在層次上收縮，子公司和孫公司總量上萎縮。二是工商年檢注銷，過去這些年因入市門檻低，入市不久即成空殼公司，工商年檢時又不退市注銷，今后年檢通不過的就注銷。三是房產企業轉行，相當一部分房地產商在市場規模縮小、一些城市房地產業務衰退的情況下會主動轉行。四是收購兼并。這四方面將構成房地產開發企業數量的大幅下降。

二、房地產企業總體負債率將大幅下降

中國房地產開發商的高負債率也是世界最高的，十萬個房產商的總負債率2019年是84%。前十位銷售規模都在1萬億左右的房產商負債率也在81%。整個中國房地產開發模式就是一個大規模基建、大規模貸款的開發模式，凈資本極低，像貿易公司、流通公司一樣在周轉。表現在土地批租、開發建設、銷售預售三個環節都是高負債運行。

首先是買地的錢，基本不靠自有資金，而是靠貸款融資。買地的錢，銀行信托后面堆著，10個億的地價拍賣成20個億，后面跟著的是銀行的錢，所以開發商能把地王炒上去，不受自己有沒有錢的束縛，敢把地價炒得翻一番。地價炒得越高，開發商原有的儲備地價值也越高，資產信用就更高，所以開發商對地價炒高，有恃無恐。這是一個現象，就是買地靠融資、靠貸款。

開發貸可以來自于銀行和信托，當然也可以來自于企業發債，債券還是一個債務。一些信用差的小房產商，借不到銀行、信托的錢，也發不了債，就會搞亂集資、借高利貸、搞售后回租。所謂售后回租，就是房產商把房子賣了回租，租賃出租費每年15%，相當于高息攬儲，實際上是房產商借高利貸搞開發。

再次是利用房地產掌盤優勢套取客戶的無息資金。比如，房屋預售，房子剛打地基就收定金，樓盤還沒封頂就賣預售房；施工過程讓施工方帶資墊資施工，形成施工欠款，整個開發過程就是一個透支欠款的過程。

正是以上三種透支運轉模式，形成了中國開發商百分之八十幾的負債率，開發商往往還把它當作自己財務運行能力強的一種成就。透支欠帳中，銀行貸款是正常利息，信托一般比銀行利息高一倍，亂集資的話17-18%的利息，在此情況下，房產商要把這個資金鏈上的利息怎么平衡呢？賣樓花、拿定金、預售是不付利息的；還有一種就是讓別人給你施工，讓施工單位招投標的時候必須帶資施工，不給利息。一個房產商可能負債里面有30-40%的錢是無息債務，房產商覺得賺了便宜。所有這種運行，在房地產正常、順勢向上、不會出現資金鏈斷的時候，房產商會賺很多的錢。但是一旦逆周期發生，資金回籠不到位，資金鏈斷了，高利息的負債會使他跳樓。很多房地產商出問題就是在逆周期、經濟下行、房產銷售各方面困難的時候，這種情況就像地雷一樣一個個引爆，這樣的現象是必須解決掉的。

除國內之外，全世界房地產商都不是這樣玩的，香港房地產算中國房地產的發源地，但是香港房地產企業平均負債率一般在30%左右，它同樣賣樓花，同樣跟銀行貸款，但是它有更多的自有資本，自己賺的利潤放在里面形成的凈資產有60-70%。香港房地產商跑到內地來，是不是負債率變得很高呢？沒有，整個香港房產商在內地的房地產法人，一般負債率也就在40%，沒有出現國內同業的80%。在此意義上，房地產商要改變自己的行為。

在今后的十幾年，新時代的房地產格局下，房地產企業高負債情況會發生根本的轉變。

一是土地批租債務。買地的錢來源會得到管控，國家十五前就有制度，房產商買土地，土地批租的錢必須是自有資本，但是沒有監管到位。只要管控到位，一般炒地皮的錢不讓金融機構進入的話，土地批租的高負債率就會減少。

二是預售規范。從房屋結構封頂、樓盤開始精裝修時才能預售，而不是剛打了一根樁就開始賣樓花，這樣就會讓無息的資金、預售款、按揭貸款來買房的現象會減少，房產商的債務率也會降低，透支的現象可以極大減少，對施工單位長期墊資的現象也會管制到位。

三是經營模式轉變。房地產開發從完全銷售型開發轉型為銷售+部分長租+持有出租的模式時，也會出現資產負債率的降低。如果租賃型的企業不用資本的方式解決租賃，而是用長期貸款高利息的方式來租賃，這邊租賃的費用還不夠還利息，資金鏈一斷就會導致破產。如果租賃的資產采用了資本的形式，長期出租，租金又以REITs（房地產信托投資基金）的方式參與直接融資，屬于一種資本形態的運轉，并且區別于商業銀行貸款。

以上三措并舉，中國房地產的經營模式、高債務模式必然在今后得到徹底的改變，負債率一定會從80%降到50%以下，在40-50%之間。

至于房價，在黃奇帆論《中國房地產今后發展的趨勢》分析報告中已有體現：

可以預判，今后十幾年，M2增長率基本上與GDP增長率加物價指數，保持均衡的增長。

而中國的GDP今后十幾年平均增長率大體在5%左右，房地產價格的增長大體上不會超過M2的增長率，大體上也不會超過GDP的增長率，一般會小于老百姓家庭收入的增長率。

總之，中國的城市化還在發展過程中，城市化率還有10%增長空間。

城市群、大都市圈、國家中心城市、超級大城市還在發展中，中國不存在土地價格大幅下跌的可能性，中國房價不會出現大幅度的往下墜落，沒有這個經濟基礎；但也不會再產生五年翻一番、十年翻兩番三番過去十幾年的那種歷史性現象。

今后十幾年，房價會趨于平穩，既不會大跌，也不會大漲。

最后看看萬科業績會的觀點：

萬科于8月21日9:45舉行了2019年中期業績會，出席此次業績會的萬科集團董高監包括，萬科總裁祝九勝，執行副總裁張旭、王文金，董秘朱旭，萬科董事會主席郁亮并未出席今日的業績會。對于熱點問題，公司高管們一一進行了回應。

萬科總裁祝九勝：會根據貨幣市場變化控制好負債率

對于“萬科怎么看待現在金融政策”的問題，首席執行官、總裁祝九勝稱，如果我們的行業過多的金融化、工具化，會對行業的長期健康發展帶來很多負面的效應。這次新的市場的變化，對這個行業會有一些影響，但對于資信比較好的企業來說，實際上的影響可能沒那么大。不管怎么說，作為企業，我們一貫穩健，會根據貨幣市場的變化，控制好我們的負債率。

萬科總裁祝九勝：高度關注深圳示范區建設

萬科集團總裁祝九勝在被問及如何看待深圳建設中國特色社會主義先行示范區時表示，我們高度關注示范區建設，這代表深圳城市未來的競爭力，可以預期。這里面關于土地、住房的政策我們不敢去預測，但我們會高度關注，作為深圳的企業我們也會做出應有貢獻。

回應房產資金收緊：是學生就得答題 萬科爭當好學生

萬科集團總裁祝九勝在被問及當前房地產行業的資金來源收緊情況時表示，“當學生就得答題，做企業就得應變環境”。

他說，作為萬科來說，好學生喜歡答難題，萬科要爭取當好學生。面對這種變化。“萬科會密切關注貨幣市場、客戶市場和土地市場的變化和關聯關系，做出適當調整。”祝九勝稱，要以敬畏市場、順勢而為、順勢而變三措施來應對。

回應融資收緊：為防止房地產行業過度金融化和杠桿化

被問及房地產行業融資收緊后，是否會與平安集團等險資進行合作時，萬科集團總裁祝九勝回應稱，萬科與平安都是本地成長起來的企業，而房地產和險資有天然的聯系。

他說，融資收緊的初衷是為了防止房地產市場的過度金融化、過度杠桿化。隨著中短期資金渠道的收緊，險資作為中長期的資金來源，發揮的作用會越來越大。

祝九勝表示，做企業就必須首先將自己的事情做好。“在深圳做企業是一件非常幸福的事情，如果你把自己的企業做好了，金融機構就會找你來合作。”

萬科執行副總裁張旭則表示，萬科與平安集團旗下銀行、不動產、險資、債券等都有合作，不同的業務有不同的合作，未來還會加強更廣泛的合作。

萬科COO張旭：萬科不會在三四線城市拿地 今年開工面積和去年差不多

在今日萬科2019年度中期業績會上，萬科首席運營官張旭稱：“萬科拿地是基于收了多少錢回來，所以沒有固定的拿地計劃，地價款大概是銷售款的30%多，仍然堅持重點在一二線城市拿地，三四線城市不會去進，還是在城市帶發展，上半年開工面積略少一些，我相信今年開工面積和去年差不多，因為去年拿的地不少。”

萬科房地產開發系統半年減員600人 總裁祝九勝回應稱“要找到合理匹配的人”

在萬科2019年中期業績發布會上，萬科總裁祝九勝回應地產開發系統減員稱，這是萬科組織重建中“事人匹配”的一部分，當前市場、業務都發生了變化，人員素質、能力也應發生變化，單純靠內部培訓提升顯得有點勉強，因此萬科通過人員拼圖、“大江大海”計劃等，把合適人引導至合適的崗位。

2018年末，萬科在冊員工為104300人，其中房地產開發系統共有員工12669人；而截至2019年6月30日，萬科在冊員工增加至112059人，但房地產開發系統員工減少至12080人，環比減少589人，平均司齡2.7年增加至3.17年。