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慧正資訊：
從央企視角看住房租賃市場
陳嘉
華潤置地有巢公寓總經理
自2016年“租購并舉”政策被提出，住房租賃市場就已進入全新的發展階段。華潤置地有巢公總經理陳嘉表示，華潤置地之所以進入長租公領域，是因為央企的社會責任、未來整個住房租賃市場擁有非常非常好的競爭潛力。
陳嘉介紹，華潤置地進入住房租賃市場，對于運營集中式的長租公主要開展四大業務模式，包括租賃用地/集體用地、存量重資產、城中村改造、中資產包租。目前華潤置地布局項目中重資產占近70%。
未來住房租賃市場是什么樣的？陳嘉認為，要觀察三個重點：資源在哪？資金在哪？有沒有運營能力？“未來住房租賃市場是土地存量資產，土地包括集體用地和租賃用地；此外，存量市場城市更新，未來是很重要的一塊，包括工業、商業、辦公等。”
陳嘉提到，運營能力是這個行業未來的根基，相信在未來5年之后，依靠運營服務，一定會有千億級企業的誕生。
“從央企來看，希望回歸三個方面：一站式的生活社區打造長租生態鏈；不僅是做管理，而是提供伙伴式服務；未來是科技引領智慧公寓。”陳嘉表示。
陳嘉認為，做長租公的每一個從業者都是有情懷所在，應該從人文的角度去關注一二線人口的居住需求，從創新的方面去解決居住的痛點，用人文的關懷打造有溫度的青年社群，作為長租公不能只是擴張，要實現質量增長和雙效運營。
長租公寓如何重塑贏利性增長
周君強
v領地青年社區CEO
近年來，房地產行業政策調控嚴格，企業拿地成本高、更多的房地產企業開始將長租公作為重要戰略布局。2018年，長租公行業跌宕起伏，風波不斷。進入2019年，長租公市場圈地擴張也逐漸趨于平靜。
V領地青年社區CEO周君強對租賃市場行業情況作出分析，歸結為六大特征:
第一、租賃平臺基本都走包租模式，隨著租金被市場拉高，包租模式遇到了瓶頸。
第二、長租公是需要長期經營的行業，在模型沒有建立的情況下全國布局更多的產品線可能會給企業造成壓力，長租公市場進入到了平靜期和調整期。
第三、國企做租賃住宅拿地體量較大，還需要兩到三年的建設期。
第四、與前兩年相，今年的融資難度更大。
第五、長租公從規模增長到盈利增長過渡。
第六、租賃企業除了具備服務意識，還應該有耐心，目前租賃行業最大的痛點是銷售。“長租公行業的核心是如何把銷
售效率提高，把成本降低。在目前行業處于初級階段時，V領地專注一條產品線‘小空間大社區’，面積變小，少幾平米的居住空間，租金少付租客消費能力會提高。”周君強表示。
周君強認為，長租公行業是賽道很寬很長，有較長周期的行業，需要大家對這個行業有一點耐心。未來租賃市場會出現從學生公到青年公到老年公，全場景覆蓋的產品。
長租公寓面臨資金問題是長期的
霍炳輝
金地草莓社區總經理、金地商置財務總經理
近日，在第四屆中國房地產租賃行業峰會——“住房租賃 2.0 時代，資本如何良性賦能”的主題討論環節，談及長租公企業在運營過程當中面臨虧損的現象，金地草莓社區總經理霍炳輝認為，除了計算企業運營成本之外，更應該從行業的角度思考。
“地產行業開發住宅，也有商辦、產業園及養老地產，公是其中很重要的一塊。當房企拿到政府給的綜合用地后，如果能用綜合的項目滿足綜合用地的要求，這樣成本會得到有效的控制，而不是進入到單一平臺的狀況。”霍炳輝說，房企投資長租公的邏輯，不是單一從公維度來看，應該是從大的行業格局看長租公，也不僅僅簡單算長租公單一的盈利賬，要綜合來看。
長租公“虧損”的現象早已成為業內共識。去年以來，長租公行業融資難成為一大問題，長租公運營機構紛紛借道資產證券化及私募基金。
“資金問題對于所有企業來說都是挑戰，只不過能不能用金融的力量、資本的力量去抹平短期的需求和鴻溝，這是各個企業家要去思考的一個問題。”霍炳輝認為，資金的問題是顯性的問題，是企業家躲不開的問題。
“我覺得這個問題是一直存在的，不存在今年明年容易或者明年今年容易的問題。”霍炳輝說，對于投資了長租公的基金和機構資本，退出是需要堅持靜下心來，要有足夠的容忍度。
長租公寓基本功得學好算賬
陳波
中海商業助理總經理
中國海外發展 (00688.HK ) 旗下長租公發展迅速，旗下設立“海堂”、“友里”兩大品牌。現階段房源都是自行拿地投資并建造的項目，而不是市面上多見的廠房或老酒店改造。
“中海進入這一領域，因為具備整個產業鏈中，不管是住宅開發還是商業配套，還是其他的產業鏈的優勢，并做了全方位的模型測算。”中海商業助理總經理陳波說，長租公實現微利，中海有前端開發優勢，后端有運營模式優勢，這兩點“開源節流”是對其最大的體現。
陳波告訴記者，做長租公的基本功首先是要學會懂得基本的財務測算。涉及到三點:第一，企業對長租公產品本身的定位，第二，回歸到產品研發，以及測算它所有坪效的產出;第三，運營能力的體現，運營體現經營能力。“只有基本功扎實之后，所有的路都會打通。”
去年以來，長租公行業資金告急，在短期的規模擴張與長期的盈利上似乎成為難以兼得的事情。中海商業助理總經理陳波從房企角度分析，長租公的運營、資金之困。
陳波表示，不同領域不同發展商、運營商的困惑各有不同。是否可以利用資產證券化形式打通長租公融資通道，他認為目前還不具備條件，還需要三到五年或者更長時間去穩步發展。
截至今年 5 月，中海長租公已布局于北京、上海、深圳、成都、杭州等 10 座核心城市共 16 個在建項目，戰略布局全國一、二線城市。
放平心態，做好運營的活
曾添
麥家公寓董事長
“整體來看長租公行業肯定是好的行業，短期來看碰到一些沖擊、遇到一些瓶頸。從整個房地產行業來看，已經過了賺快錢的階段，長租公屬于產業升級，從做增量變成做存量，本來就是由賺快錢來回歸房屋的屬性，這是一個長期的過程，這個過程大家確實要守得住。”麥家公董事長曾添在第四屆中國房地產租賃行業峰會上表示。
長租公行業“薄利”的特征行業逐漸達成一個共識，這個行業薄利有沒有利潤?曾添說，從運營的角度來看，如果一個項目一個項目拆開來看肯定是盈利的，拆開來看每一個項目盈利三個點也好、五個點也好，多多少少有一些盈利。
“把一個個項目做好形成盈利的體系，再疊加上未來賦能的事情。”曾添表示，在未來5—8年的時間，放平心態，把運營的活干好。所以整體來看，長租公核心工作應該交給運營去做，盈利交給財務去算賬，肯定能算出盈利來。
“做長租公，我們心態要放平一些，市場上資金充裕就多拿擴張一些，資金緊張了就少擴張，最主要的是要回歸運營本身。”曾添說。
此外，曾添提到在當前“去杠桿”的背景下，長租公行業應該看到一些趨勢。如，政策層面，房地產相關政策回歸居住屬性，強調房住不炒，這個背景下就會有大量的機構去做資產持有的工作，這對長租公發展來講是好事情。
長租公寓供應鏈轉型大勢所趨
吳迪
小租配齊聯合創始人
“目前，長租公行業已經發展到了生態共建和生態共贏的階段。”小租配齊聯合創始人吳迪表示，長租公行業經歷了摸索、快速發展期，到現今的轉型階段，面臨角色再定位、輕重資產運營等重大轉型。
吳迪認為，從供應鏈角度出發，縱觀長租公和租住行業現狀，仍存在諸多痛點:
一是，產品設計配套的不合理，產品線繁多且散亂，成本高昂；二是，供應鏈運轉效率低，項目周期難把控，管理成本高；三是，供應商管理機制不完善，落地服務能力不足，管理缺位；四是，前期資金投入大，回報周期長；五是，供應鏈管理體系不完善，行業標準化缺失。
長租公寓企業進入新城市開發新項目時，所有供應商的篩選和供應鏈的打造都面臨重新來過，費時費力且容易工期延誤。
吳迪提出，“要做到高效管理，首先必搭建一個供應商庫，及與之匹配的大數據產品庫，把所有產品信息以及能夠有效配合且能產生經濟效率的供應商，通過數據化自動篩選入庫，把產品進行標準化，產能進行標準化，來統一管理輸出，優化提高供應端的成本降低和效能提升的能力”。
吳迪希望小租配齊能夠在整個長租公未來的供應鏈端建立一個標準，一方面滿足客戶個性化需求，另一方面使成本持續優化，并且又能做到綠色環保，真正成為長租公運營商的長跑助力者和發展加速器，實現雙贏。
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