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去年，在各地房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)深化的背景下，土地流拍數(shù)量大增，底價(jià)成交頻現(xiàn)，這也引起了業(yè)內(nèi)對(duì)土地市場(chǎng)低迷下行的擔(dān)憂。
不過(guò)，從全年的賣地成績(jī)單來(lái)看，全國(guó)賣地總收入并沒(méi)有預(yù)想的那么差，反而同比微漲，依然有40個(gè)大中城市賣地收入同比增加，增幅最大者接近400%。
那么，土地出讓具體情況如何？哪個(gè)城市攬金最多？哪個(gè)城市增幅最大？
來(lái)自研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，去年，一二線城市合計(jì)住宅土地流拍量創(chuàng)6年來(lái)最高紀(jì)錄，同比上漲167%；全國(guó)300城土地平均溢價(jià)率同比下降16個(gè)百分點(diǎn)。不過(guò)，全國(guó)300城賣地總收入超過(guò)4.17萬(wàn)億，杭州、上海等七城收金破千億。其中，杭州攬金2442.9億，金額排名第一，而北海收金同比增加396%，漲幅排名第一。
土地流拍量創(chuàng)新高，平均溢價(jià)率降至13%
2018年全國(guó)土地流拍情況顯著增多，溢價(jià)率大幅下降，整體住宅成交均價(jià)縮水。特別是重點(diǎn)城市的土地流拍現(xiàn)象引起了廣泛關(guān)注，以往地塊推出便受到爭(zhēng)搶的上海、杭州、蘇州等熱點(diǎn)城市都遇到了無(wú)人報(bào)名導(dǎo)致地塊流拍的現(xiàn)象。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年全年，一二線城市合計(jì)住宅土地流拍高達(dá)382宗，是最近6年來(lái)最高紀(jì)錄，同比上漲167%。累計(jì)數(shù)據(jù)看，2018年一二線城市流拍的住宅地塊起價(jià)合計(jì)高達(dá)1683億，刷新歷史紀(jì)錄，同比上漲高達(dá)220%。
土地流拍數(shù)量增加，多數(shù)城市低價(jià)和底價(jià)成交為主流。中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示， 2018年，全國(guó)300個(gè)城市成交樓面均價(jià)為2159元/平方米，同比下滑11%。其中住宅類用地成交樓面均價(jià)為3806元/平方米，同比下滑7%。
全國(guó)300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率13%，同比下降16個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅類用地平均溢價(jià)率15%，同比下降19個(gè)百分點(diǎn)。自2018年5月達(dá)到高點(diǎn)28%后，全國(guó)300城土地平均溢價(jià)率持續(xù)走低，至12月更是降至7%，降幅高達(dá)21個(gè)百分點(diǎn)。
對(duì)于土地市場(chǎng)流拍現(xiàn)象加劇的原因，中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為，一方面是部分城市限房?jī)r(jià)、限地價(jià)、競(jìng)自持、競(jìng)配建等土地出讓條件嚴(yán)苛，房企的利潤(rùn)空間被壓縮；一方面是樓市限購(gòu)、限貸款等調(diào)控城市范圍增大，部份購(gòu)房需求被抑制，銷售增速放緩，房企回款壓力較大；另一方面是房企融資渠道持續(xù)收緊，致使房企拿地更加謹(jǐn)慎。
杭州總額第一，北海漲幅第一
盡管土地流拍現(xiàn)象加劇，土地平均溢價(jià)率大幅降低 ，但是全國(guó)來(lái)看，賣地總收入并沒(méi)有預(yù)想的那么差，反而同比微漲。
中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 2018年，全國(guó)300城市土地出讓金總額為4.1773萬(wàn)億元，同比增加2%。一線城市土地出讓金為5517億元，同比下降12%；二線城市土地出讓金為20520億元，同比減少1%；三四線城市土地出讓金15736億元，同比增加15%。
全國(guó)土地出讓金TOP20排行中，有7個(gè)城市收金均破千億元，其中，杭州收金2441億元高居榜首，上海收金近1830億元位列第二。一線城市均有上榜，合計(jì)收金5517.2億元，占榜單總額的28%。二線城市上榜14席，占據(jù)榜單七成，為榜單主力。受到廣州、蘇州等城市需求外溢的影響，三四線城市中佛山、常州躋身榜單前二十。
全國(guó)40個(gè)大中城市出讓金以同比增加為主。一線城市中，上海、廣州全年土地出讓金走高，上海入圍同比漲幅前十，北京、深圳收金同比下降四成。二線城市則多以增長(zhǎng)為主，共19個(gè)城市收金同比走高，中西部城市為主力。三四線城市收金同比走高，北海以收金65.2億、同比增加396%占據(jù)出讓金漲幅榜單頭名。
券商中國(guó)記者梳理國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看，全國(guó)40大中城市出讓金同比漲幅居前的城市也是2018年房?jī)r(jià)漲幅居前的城市。
2019年土地市場(chǎng)走勢(shì)如何？
對(duì)于2019年的土地市場(chǎng)，克而瑞研究中心認(rèn)為，2018年，在政策持續(xù)收緊的一年中，受益于三四線城市大規(guī)模的土地供應(yīng)，全國(guó)土地市場(chǎng)在成交規(guī)模上仍然同比上漲，而在今年部分城市政策微調(diào)寬松，重點(diǎn)城市進(jìn)一步加快土地出讓節(jié)奏的背景下，2019年土地市場(chǎng)在成交體量維持高位的預(yù)期依舊存在。同時(shí)，在一二線城市地價(jià)回調(diào)、近兩年三四線需求快速釋放的情況下，過(guò)去一年兩中企業(yè)拓展至三四線甚至五六線城市的拿地趨勢(shì)有所轉(zhuǎn)變，將會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)榛貧w一二線以及重點(diǎn)三四線城市，此類城市的成交量、價(jià)回溫可能性更大，2018年末一二線城市流拍情況大幅緩解的現(xiàn)象也已經(jīng)印證了這一點(diǎn)。
土地價(jià)格方面，克而瑞研究中心認(rèn)為，由于房企已經(jīng)逐漸回歸理性，對(duì)拿地的態(tài)度更為謹(jǐn)慎，不少企業(yè)在內(nèi)部都提高了拿地前測(cè)算階段的投資回報(bào)率，且資本市場(chǎng)環(huán)境走弱的預(yù)期依舊，2019年土地整體價(jià)格預(yù)計(jì)將持續(xù)走穩(wěn)，市場(chǎng)也將迎來(lái)適合仔細(xì)甄別、抄底拿地的新一輪戰(zhàn)略發(fā)展周期。
中國(guó)指數(shù)研究院也認(rèn)為，2019年，穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)預(yù)期將成為調(diào)控的主要目標(biāo)，各城市將繼續(xù)因城施策，適度增加土地供應(yīng)同時(shí)繼續(xù)調(diào)整宅地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。部分城市樓市或?qū)⒃谙拶?gòu)、限貸等方面出現(xiàn)政策松動(dòng)，以期穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，保持房企拿地積極性。根據(jù)多個(gè)城市的土地供應(yīng)計(jì)劃，土地供應(yīng)仍將維持增長(zhǎng)，在當(dāng)前市場(chǎng)趨冷的情況下，土地供應(yīng)會(huì)適度增長(zhǎng)，以求保證成交量穩(wěn)定，確保市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。部分人口流入較多的二三線城市仍然有進(jìn)一步的發(fā)展空間；人口流入較少的三四線城市面臨較大下滑壓力。房企若根據(jù)自身情況采用靈活的戰(zhàn)略應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，在這輪調(diào)控中或?qū)⒂瓉?lái)較大發(fā)展。
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